U.S. Federal Government Office
Investments
MIPIM – March 2015
• Genesis wurde 1994 gegründet und ist ausschließlich fokussiert auf den Ankauf und die
Verwaltung von Immobilen, deren ei...
Unit Investment Trusts (UIT), börsengehandelte Investmentfonds mit US$ 180 Millionen
• Genesis hat die ersten börsengehand...
Börsengang: IPO an der NY Stock Exchange mit US$ 192 Millionen
• Der von Genesis gegründete Government Properties Trust, I...
Reuters Presseartikel
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Eigentümerstruktur – Genesis Financial Group, Inc.
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Genesis International, LLC
Genesis Financial Group, Inc.
D. James Bar...
Die Genesis Gruppe
Sponsoren and Berater für Investitionen
US Federal Government Bürogebäude
D. James Barton – Managing Di...
Management Organisation – Genesis Financial Group, Inc.
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Liza Saenz
Senior
Accountant
Property/Asset
Management
Sue Widne...
• Erfahrenes Investment- und Managementteam, das sich ausschließlich auf Büroimmobilien
spezialisiert hat, die langfristig...
• Die U.S.-Bundesregierung nutzt die General Services Administration (GSA), welche die
Mehrheit der Vermietungsaktivitäten...
• Genesis International konzentriert sich ausschließlich auf den Kauf und die Verwaltung von
Class A Bürogebäuden, die lan...
GSA U.S.-Bundesbehörden
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• Department of Justice
• Department of Energy
• Department of Defense
• Department of Agriculture
• Department of Labor
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Marktübersicht und GSA Regionen
Quelle: GSA Public Buildings Services, Portfolio 2014
GSA Immobilien portfolio nach Region...
Alleinstellungsmerkmale des Büromarkts der U.S.-Bundesbehörden
• Da die GSA nicht primär wirtschaftliche, sondern hoheitli...
GSA Vermietung
1. Erstvermietung mindestens 10 Jahre
2. Durchschnittliche Verweildauer min. 30
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3. Jährliche Nebenkos...
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Langfristiger &
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• Der Unterschied kann in einem zweistufigen Modell erfasst werden
1. Ermittelt wird der Risikoaufschlag zwischen einer AA...
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Asset- und Property Management
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Fonds Relevante GSA-Märkte
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Rank City Name Total Population
1 New York, NY 8,175,133
2 Los Angeles, CA 3,792,621
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Peaking
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Falling
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Marktzyklen der U.S.-Büromärkte
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Atlanta, Jacksonville, Philade...
• Fokussierung auf langfristig an U.S.-Bundesbehörden vermietete Class-A-Büroimmobilien
• Möglichst Einzelinvestments > US...
Musterportfolio
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Musterportfolio bestehend aus:
Los Angeles (CA)
Seattle (WA)
Miami (FL)
Chicago (IL)
Denver (CO)
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Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash
Annual Return vor Fremdkapital, Fondkosten & Steue...
Musterportfolio – Beispiel Seattle (Washington)
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Marktinformationen
• Vermietungsquote Büromarkt Seattle: 89 %
• Marktgr...
Musterportfolio – Beispiel Seattle (Washington)
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Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash
Annual Return vor Fremdkapi...
Musterportfolio – Beispiel Los Angeles (Kalifornien)
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Marktinformationen
• Vermietungsquote Büromarkt Los Angeles: 88,1 ...
Musterportfolio – Beispiel Los Angeles (Kalifornien)
32
Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash
Annual Return vor Frem...
Musterportfolio – Beispiel Denver (Colorado)
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Marktinformationen
• Vermietungsquote Büromarkt Denver: 88,0 %
• Marktgröß...
Musterportfolio – Beispiel Denver (Colorado)
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Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash
Annual Return vor Fremdkapital...
Musterportfolio – Beispiel Chicago (Illinois)
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Marktinformationen
• Vermietungsquote Büromarkt Chicago: 85,8 %
• Marktgr...
Musterportfolio – Beispiel Chicago (Illinois)
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Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash
Annual Return vor Fremdkapita...
Musterportfolio – Beispiel Miami (Florida)
37
Marktinformationen
• Vermietungsquote Büromarkt Miami: 91,8 %
• Marktgröße: ...
Musterportfolio – Beispiel Miami (Florida)
38
Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash
Annual Return vor Fremdkapital, ...
• Der bonitätsstarke AAA Mieter bedeutet für Ihr Investment eine deutlich reduzierte
Wahrscheinlichkeit des Ausfalls von M...
D. James „Jim“ Barton
Managing Partner, Genesis International, LLC
Jim Barton ist Mitbegründer von Genesis International, ...
Thomas Ernst
Managing Partner, Genesis International, LLC
Thomas Ernst hat über 20 Jahre Erfahrung in Führungspositionen d...
Gregg S. Barton
Managing Partner, Genesis International, LLC
Gregg Barton ist Mitbegründer von Genesis International, LLC,...
Lauren J. Bear
Member, Genesis International, LLC
Lauren Bear ist Mitgründerin und Präsidentin von Bear Wells Realty
Inves...
STUART I. SMITH, MAI, MRICS
Chefanalyst, Genesis International, LLC
Stuart Smith ist Chefanalyst bei Genesis International...
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  • Über ½ Mrd US$
    Die US-Bundesregierung hat das renommierte Meinungsforschungsinstitut Gallup damit beauftragt, alle 2 Jahre eine Zufriedenheits-Studie der Bundesbehörden in Bezug auf ihre Bürosituation zu erstellen
  • Zwischen 1999 und 2006 Strukturierung von 25 separaten UITs - exchange-traded Mutual Fund
    Sogar der US Büroindex wurde outperformed
  • Der Börsengang des Government Property Trust, Inc. (NYSE: GPT) war im Januar 2004
    Wurde im April 2007 von der australischen Firma Record Realty übernommen (taken private)
  • Facility Management – Anlagemanagement, on-site engineer
    Wartungen – vendors (Hausmeister, Elektriker, Landscaping, Heizung und Lüftung, etc.)
  • Genesis International hat sich in unserer Marktnische der Class A Gewerbeimmobilien, deren einziger Mieter die Bundesregierung der USA ist, etabliert
  • Die verschiedenen Farben haben nur den Zweck, Ihnen die 11 Regionen der GSA zu verdeutlichen. Sie sehen auch, das in jeder Region zwischen 1 und 10 Millionen m² an US-Bundesbehörden vermietet sind
  • Diese 12% über 10 Jahre - in unserem eigenen Genesis Portfolios
  • CoStar ist die “Commercial Real Estate Information Company“ die führende Informations-Firma für www.costar.com
  • Am Ende der ersten Anmietphase besteht bei GSA Mietverträgen eine 95%ige Verlängerungs-Wahrscheinlichkeit

    95 -85 - 65
  • Übersetzen !
  • Auf Bedürfnisse der DHS zugeschnittenes Objekt;
    Nettoabsorption Seattle 2013: 155.613 m2
  • Auf IRS zugeschnittene technische Ausstattung (Kommunikationsinfrastruktur) des Objektes;
    Nettoabsorption LA 2013: 46.544
  • Nettoabsorption Denver 2013: 214.234 m2
  • Auf U.S. Coast Guard zugeschnittenen Kommunikationsinfrastruktur;
    Nettoabsorption Chicago 2013: 140.000 m2
  • Nettoabsorption Miami 2013: 122.16
  • 2015 - Genesis Vortrag MIPIM

    1. 1. U.S. Federal Government Office Investments MIPIM – March 2015
    2. 2. • Genesis wurde 1994 gegründet und ist ausschließlich fokussiert auf den Ankauf und die Verwaltung von Immobilen, deren einziger langfristiger Mieter eine US-Bundesbehörde ist • Genesis besitzt und verwaltet 76 solcher GSA-Gebäude und hat mehr als 20 Jahre Erfahrung in diesem Segment • Für institutionelle Investoren hat Genesis als Dienstleister über US$ 500 Millionen in Immobilien bzw. ein Portfolio mit mehr als 150.000 m2 Bürofläche investiert, deren einziger Mieter US-Bundesbehörden sind • Laut Gallup-Umfrage gehört Genesis seit Jahren regelmäßig zu den besten 10% der Immobilienmanager von US-Bundesbehörden Genesis International, LLC 2
    3. 3. Unit Investment Trusts (UIT), börsengehandelte Investmentfonds mit US$ 180 Millionen • Genesis hat die ersten börsengehandelten Investmentfonds der USA zusammengestellt, die ausschließlich auf den Erwerb von Bürogebäuden der U.S. Regierung spezialisiert waren • Strukturierung und Vermarktung von 25 separaten Unit Investment Trusts zwischen 1999 und 2006 • Akquisition von US$ 180 Millionen von über 3.500 individuellen Investoren • Größe aller Portfolios: 90.856 m² mit jährlichen Bruttomieten von US$ 14,8 Millionen • Für die Anleger betrugen die Jahresrenditen 8,25 % bis 8,85 % • Die jährliche Rendite des Portfolios lag im Vergleichszeitraum über dem Büroindex der NCREIF (National Council of Real Estate Investment Fiduciaries) http://www.ncreif.org Genesis Investment Management- und Beratungserfahrung 3
    4. 4. Börsengang: IPO an der NY Stock Exchange mit US$ 192 Millionen • Der von Genesis gegründete Government Properties Trust, Inc. war der erste US-REIT, der auf den Erwerb von durch US-Bundesbehörden gemieteten Büroimmobilien spezialisiert war • Der Börsengang war 11 mal überzeichnet, es wurden 19,2 Millionen Aktien ausgegeben, mit einer Kapitalisierung von US$ 192 Millionen • Genesis investierte über US$ 420 Millionen in 22 Objekte mit einer Bürofläche von über 200.000 m2, das Portfolio verteilte sich auf 14 US-Staaten • Die jährlichen Bruttomieteinnahmen betragen rund US$ 58 Millionen • Am ersten Handelstag stieg der Aktienkurs um über 30% Genesis Investment Management- und Beratungserfahrung 4
    5. 5. Reuters Presseartikel 5
    6. 6. Eigentümerstruktur – Genesis Financial Group, Inc. 6 Genesis International, LLC Genesis Financial Group, Inc. D. James Barton 50% / Gregg Barton 50% Accounting & Finance Asset Management Property Management D. James Barton, Member 25% Lauren Bear, Member 25% Thomas Ernst, Member 25% Gregg Barton, Member 25%
    7. 7. Die Genesis Gruppe Sponsoren and Berater für Investitionen US Federal Government Bürogebäude D. James Barton – Managing Director Thomas Ernst – Managing Director Gregg S. Barton – Managing Director Lauren J. Bear – Acquisitions Director Ankäufe • Regionale GSA Entwickler • Bear Wells Realty Investment, Inc. • Nationales GSA Maklernetzwerk Family Offices Separate Institutionelle Offene/ Geschlossene Immobilien- fonds Authorisierte GSA Entwickler • Neubau/Vorabankäufe • Joint Ventures/Sanierungen Eigene Abteilung • Ankauf • Property Management • Asset Management • Verwaltung/ Reporting Externe Dienstleister • Facility Management • Wartungen • Bau-Management 7 .
    8. 8. Management Organisation – Genesis Financial Group, Inc. 8 Liza Saenz Senior Accountant Property/Asset Management Sue Widner Director Accounting Matt Livernois Controller Wendy Przytula Senior Property Manager Natalie Scott Property Manager Jill Demers Accounting Analyst On-Site Engineering Manager On-Site Senior Property Manager Maintenance Apprentice Facilities Engineer Mary Bourdage Accounting Analyst Kelly Smally Property Manager Tracey Barr Property Manager
    9. 9. • Erfahrenes Investment- und Managementteam, das sich ausschließlich auf Büroimmobilien spezialisiert hat, die langfristig an Behörden der U.S.-Bundesregierung vermietet sind • Disziplinierte Einhaltung der Anlagephilosophie und stetiges Risikomanagement • Große Erfahrung in den Bereichen An- und Verkauf, Property- und Asset Management sowie Vermietung • Exklusiver Zugang zu GSA-Transaktionen durch langjährige, strategische Beziehungen zu den Entscheidern der 11 GSA Regionen, zu einem Netzwerk von auf Regierungsgebäude spezialisierten Immobilienentwicklern und GSA-Maklern, durch gute Kontakte zu den anmietenden Regierungsbehörden • Die Nachfrage von U.S.-Regierungsbehörden nach Büroflächen hält ungebrochen an • Die aktuellen Eigenkapitalbedürfnisse nach der Krise führen zu guten Investitionsmöglichkeiten und bieten sehr gute Einstiegsmöglichkeiten Übersicht Genesis Asset Management 9
    10. 10. • Die U.S.-Bundesregierung nutzt die General Services Administration (GSA), welche die Mehrheit der Vermietungsaktivitäten koordiniert • Die GSA wurde 1949 gegründet und ist zuständig für 18,3 Mio. m² angemietete Büroflächen für 1,2 Millionen Bundesmitarbeiter in verschiedenen Bundesbehörden • Für ihre U.S.-Bundesbehörden handelnd, ist die GSA der größte Büromieter der Vereinigten Staaten • Die GSA bevorzugt die Anmietung von Immobilien, die ausschließlich von jeweils einer Bundesbehörde genutzt werden können • In den USA ist die GSA in 11 Regionen aufgeteilt und betreut über 8.700 angemietete Bürogebäude. Genesis verfügt über ausgezeichnete Kontakte zu allen 11 GSA Regionalbüros Die GSA und das Geschäftsmodell von Genesis 10
    11. 11. • Genesis International konzentriert sich ausschließlich auf den Kauf und die Verwaltung von Class A Bürogebäuden, die langfristig an U.S.-Bundesbehörden vermietet sind • Der Geschäftsansatz beinhaltet insbesondere: • Weitreichende Studien über die Anforderungen der einzelnen U.S.- Bundesbehörden, die sich aus deren sozialen Aufgabe ergeben • Detaillierte Analyse von lokaler Wirtschaft, Marktumfeld, Wettbewerb, Flächenentwicklung und -absorption, Mietpreise, Verkaufspreise • Bewertung der einzelnen Mietverträge und der sich daraus ergebenen Cashflows • Durchführung von Sensitivitätsanalysen • Erwerb von Objekten grundsätzlich in liquiden Märkten bzw. Metropolregionen • Berücksichtigung umweltbezogener Faktoren (Energieeffizienz) • Prüfung der Drittverwendungsfähigkeit der Objekte (Zuschnitt, kleinteilige Vermietung) • Erstellung von Exit-Szenarien • Aktives Immobilienmanagement Die GSA und das Geschäftsmodell von Genesis 11
    12. 12. GSA U.S.-Bundesbehörden 12
    13. 13. • Department of Justice • Department of Energy • Department of Defense • Department of Agriculture • Department of Labor • Department of State • Forestry Service • Bureau of Land Management • Department of Homeland Security • Department of Veterans Affairs • Federal Bureau of Investigation • Drug Enforcement Agency • Department of Commerce • Environmental Protection Agency • Social Security Administration • Department of Transportation • Corps of Engineers • Department of Health and Human Services • Department of Treasury • Federal Emergency Management Agency Ausgewählte Mieter der U.S.-Bundesbehörden 13
    14. 14. Marktübersicht und GSA Regionen Quelle: GSA Public Buildings Services, Portfolio 2014 GSA Immobilien portfolio nach Regionen 2014 (35 Million m²) 14
    15. 15. Alleinstellungsmerkmale des Büromarkts der U.S.-Bundesbehörden • Da die GSA nicht primär wirtschaftliche, sondern hoheitliche Ziele verfolgt, ist ihre Flächennachfrage sehr stabil und nicht der Volatilität der Konjunkturzyklen unterworfen • Anfängliche Mietvertragslaufzeit von mindestens 10 Jahren ohne Kündigungsklauseln • Die ersten Mietverträge werden durch die GSA erfahrungsgemäß zu 95 % verlängert, die Mietsteigerungen nach der ersten Vertragslaufzeit liegen im Durchschnitt bei 12 % • Die Grundsteuern unterliegen ab Mietbeginn keiner Erhöhung • Die durchschnittliche Mietdauer von U.S.-Bundesbehörden an einem Ort beträgt über 30 Jahre, dies minimiert das Leerstandsrisiko und reduziert die Kosten der Anschlussvermietung • Stabile, selbst während Government Shutdown sichere Mietausschüttungen an Eigentümer und Investoren 15
    16. 16. GSA Vermietung 1. Erstvermietung mindestens 10 Jahre 2. Durchschnittliche Verweildauer min. 30 Jahre 3. Jährliche Nebenkosten-Indexierung 4. Keine Erhöhung der Grundsteuern 5. Mietzahlung durch das U.S.- Finanzministerium garantiert 6. Miete wurde auch während Government Shutdown voll bezahlt 7. Auch wenn am Markt Flächen zu niedrigeren Mietpreisen verfügbar sind, verbleibt die GSA Behörde in angemieteten Objekten und zahlt die vereinbarte Miete Keine GSA Anmietung 1. Erstvermietung durchschnittlich 5 Jahre* 2. Durchschnittliche Verweildauer 5 Jahre* 3. Teils jährliche Mietsteigerungen 4. Grundsteuern erhöhen sich jährlich 5. Firmenentwicklung bestimmt Zahlungsfähigkeit 6. Wirtschaftseinbruch bedeutet Mietausfall- Risiko 7. In Zeiten sinkender Marktmieten kann dies zu einem Auszug des Mieters und hohen Kosten für Wiedervermietung und Sanierung führen GSA Büromiete vs. Normale U.S.-Büromiete *Quelle: CoStar Group Inc. 16
    17. 17. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Erstanmietung durch U.S.- Bundesbehörden Alle Regierungsgebäude (Bundesstaaten, Kommunen) Typisches Class A Bürogebäude Wahrscheinlichkeit von Mietvertragsverlängerungen Verlängerung durch GSA Behörden – normale Büromieter Quelle: Dr. Dennis Eisen, Government Leasing News / RERC; 2. Quartal 2014 17
    18. 18. Transaktionen 18 Beispiele von GSA Transaktionen Property Name Property City Property State Buyer (True) Company Sale Date Sale Price Pro Forma Cap Rate Actual Cap Rate Size Tenancy* Fountain Place Dallas TX Goddard Investment Group, LLC 24.06.2014 $200.000.000 1.200.266 Multi Gateway Center Covington KY American Realty Capital Properties, Inc. 05.06.2014 $82.600.000 7,28 439.847 Multi The Curtis Center Philadelphia PA Keystone Property Group 04.06.2014 $125.000.000 7,7 885.786 Multi Tech World Plaza Washington DC Meridian Group 02.04.2014 $325.000.000 758.338 Multi Three White Flint North North Bethesda MD USAA Real Estate Company 28.02.2014 $195.000.000 6,4 358.440 Single Veterans Affairs Facilities Las Vegas NV Grouper VA Vegas, LLC 26.02.2014 $46.356.585 68.847 Single Element 12420 Rockville MD NGP V Management LLC 10.01.2014 $30.055.000 7,5 93.014 Single Sherwood Oaks Office Park LA Songy Partners 30.10.2013 $52.700.000 9,8 519.137 Multi Phase I Rockville MD First Potomac Realty Trust 01.10.2013 $30.000.000 9 133.895 Single Washington DC Jordache Enterprises, Inc. 21.08.2013 $135.000.000 5,4 5,3 201.281 Single One Liberty Center Arlington VA Carr Properties 15.08.2013 $69.860.000 6,21 319.327 Single The Old Post Office Pavilion Washington DC The Trump Organization 11.07.2013 $83.026.691 199.177 Multi Annapolis MD AAFMAA Property 23.01.2013 $23.500.000 6,35 134.517 Multi Constitution Center Washington DC MetLife Real Estate Investments 13.12.2012 $734.000.000 5,4 3,8 1.410.255 Multi Liberty Park @ Tysons Vienna VA GI Partners 30.11.2012 $93.500.000 6,1 225.000 Single SouthPark Government Properties Income Trust 25.07.2012 $86.500.000 7,05 552.571 Single FBI Building Knoxville TN Consilium Investment Management 24.07.2012 $31.700.000 125.500 Single IRS Center Fresno CA Easterly Partners 13.04.2012 $55.800.000 7,6 192.024 Single U.S. Attorney's Office Louisville KY Consilium Investment Management 04.04.2012 $24.704.000 7 80.000 Single FBI Regional HQ Phoenix AZ Artis Real Estate Investment Trust 29.03.2012 $75.000.000 7,5 210.202 Single Columbia Plaza Office Bldg Washington DC GSA Office of Portfolio Management / CO-PT01.03.2012 $99.594.779 511.500 Single Rutherford Business Center Windsor Mill MD CSG Partners, LLC 15.12.2011 $32.500.000 9 359.369 Multi The Architect Building Arlington VA Salus Property Investments, LLC 09.11.2011 $52.650.000 6,06 6,06 108.296 Single Lehman/Goldman Rosslyn DealArlington VA The Goldman Sachs Group, Inc. 31.10.2011 $1.221.650.419 3.033.008 Multi Braddock Place Alexandria VA Washington Real Estate Investment Trust 13.09.2011 $101.000.000 6,9 358.794 Multi TYSONS TECHNOLOGY CENTERVienna VA Meridian Group 02.06.2011 $63.000.000 280.000 Multi John Lawrence Bailey Memorial Bldg NGP V Management LLC 07.04.2011 $52.300.000 7,8 190.436 Single Washington DC Washington Real Estate Investment Trust 30.03.2011 $47.000.000 8,7 6,3 135.475 Multi Cedar Hill Office Park Dunn Loring VA First Potomac Realty Trust 22.02.2011 $22.800.000 8,7 8,5 102.632 Single Suburban West Woodlawn MD Government Properties Income Trust 14.02.2011 $28.000.000 8,9 Single Del Rio Federal District CourthouseDel Rio TX Perseus Realty Capital 03.12.2010 $23.020.000 96.126 Single Washington DC Brookfield Office Properties, Inc. 02.12.2010 $113.000.000 5,5 346.223 Multi Mission Ridge at Westfield Corp CtrChantilly VA LaSalle Investment Management 29.10.2010 $40.500.000 331.040 Multi Potomac Yard Arlington VA USAA Real Estate Company 01.10.2010 $241.912.936 6,3 621.824 Single Washington DC First Potomac Realty Trust 30.06.2010 $67.838.000 7,5 129.035 Multi US Citizenship and Immigration ServicesMiami FL NGP V Management LLC 21.06.2010 $95.100.000 7,8 197.864 Single Randolph Square Arlington VA Invesco Realty Advisors, Inc. 17.06.2010 $47.900.000 7,05 207.725 Multi U.S. Citizenship & Immigration ServicesDetroit MI Government Properties Income Trust 23.04.2010 $21.300.000 8,7 58.146 Single Miramar FL NGP V Management LLC 11.03.2010 $24.300.000 69.554 Single *Multi Tenant: Die GSA hat das jeweilige Objekt für mehrere U.S.-Bundesbehörden angemietet
    19. 19. Eigenschaften und Vorteile des GSA Markts Besondere Gelegenheit Langfristiger & Nachhaltiger Ertrag Spezifische Mieter- anforderungen Nischenmarkt Lange Mietlaufzeiten Kreditwürdigkeit Geringes Risiko Sicherheit des Einkommens Mietverträge der GSA abgesichert durch Garantie des U.S.-Finanzministerium Durchschnittliche Mietlaufzeit über 30 Jahre durch hohe Quote an Verlängerungen Bauweise von hoher Qualität Stark eingeschränkte Umzugsoptionen Größter aber fragmentierter Mietermarkt Sehr wenige darauf konzentrierte Käufer 19 Ein Portfolio von GSA-Immobilien bietet ein einzigartig stabiles Risiko - Renditeprofil
    20. 20. • Der Unterschied kann in einem zweistufigen Modell erfasst werden 1. Ermittelt wird der Risikoaufschlag zwischen einer AAA Unternehmensanleihe (als Indikation für den U.S.-Bond) und einer BBB Unternehmensanleihe (als Indikation für die meisten Immobilien-Transaktionen). Hieraus ist derzeit ein Risikoaufschlag von 3,34 % festzustellen 2. Hinterlegung eines Liquiditätsaufschlages, der in Abhängigkeit des jeweiligen Marktes zu sehen ist. Die Marktliquidität lässt sich entsprechend der Standortwahl steuern. Renditevergleich GSA-Mieten zu U.S.-Bonds 20 Derzeit rentierten 10-jährige U.S.-Bonds bei etwa 2,07 % p.a. Die Rendite aus einem aktuellen GSA Mietvertrag ähnlicher Laufzeit, für ein erstklassiges Objekt beläuft sich auf etwa 6,5 % p.a. Woher dieser Unterschied?
    21. 21. Akquisitionsprozess 21
    22. 22. Asset- und Property Management 22
    23. 23. Fonds Relevante GSA-Märkte 23 • Der relevante Markt von GSA Objekten mit einem Wert von mehr als US$ 30 Mio. umfasst 148 Objekte, verteilt auf die 11 Regionen der GSA in den Vereinigten Staaten • Die GSA mietet über diese 148 Objekte rund 2,7 Mio. m2 Bürofläche an • Nach aktuellen Marktbedingungen ergibt sich ein Portfoliowert von etwa US$ 11,3 Mrd. bei einer Cap Rate von 6,50% • Aktuelle Städte in der Nähe:  Dallas  Denver  Philadelphia  Chicago  Boston  Seattle  Miami  Phoenix  Raleigh-Durham
    24. 24. Rank City Name Total Population 1 New York, NY 8,175,133 2 Los Angeles, CA 3,792,621 3 Chicago, IL 2,695,598 4 Houston, TX 2,099,451 5 Philadelphia, PA 1,526,006 6 Phoenix, AZ 1,445,632 7 San Antonio, TX 1,327,407 8 San Diego, CA 1,307,402 9 Dallas, TX 1,197,816 10 San Jose, CA 945,942 11 Jacksonville, FL 821,784 12 Indianapolis, IN 820,445 13 San Francisco, CA 805,235 14 Austin, TX 790,390 15 Columbus, OH 787,033 16 Fort Worth, TX 741,206 17 Charlotte, NC 731,424 18 Detroit, MI 713,777 19 El Paso, TX 649,121 20 Memphis, TN 646,889 21 Baltimore, MD 620,961 22 Boston, MA 617,594 23 Seattle, WA 608,660 24 Washington, DC 601,723 25 Nashville-Davidson, TN 601,222 Rank City Name Total Population 26 Denver, CO 600,158 27 Louisville-Jefferson County, KY 597,337 28 Milwaukee, WI 594,833 29 Portland, OR 583,776 30 Las Vegas, NV 583,756 31 Oklahoma City, OK 579,999 32 Albuquerque, NM 545,852 33 Tucson, AZ 520,116 34 Fresno, CA 494,665 35 Sacramento, CA 466,488 36 Long Beach, CA 462,257 37 Kansas City, MO 459,787 38 Mesa, AZ 439,041 39 Virginia Beach, VA 437,994 40 Atlanta, GA 420,003 41 Colorado Springs, CO 416,427 42 Omaha, NE 408,958 43 Raleigh, NC 403,892 44 Miami, FL 399,457 45 Cleveland, OH 396,815 46 Tulsa, OK 391,906 47 Oakland, CA 390,724 48 Minneapolis, MN 382,578 49 Wichita, KS 382,368 50 Arlington, TX 365,438 Top 50 U.S.-Cities By Population Quelle: U.S. Census Bureau | www.census.gov 24
    25. 25. Peaking phase Falling phase Rising phase Bottoming phase Marktzyklen der U.S.-Büromärkte 25 Atlanta, Jacksonville, Philadelphia Boston, New York (Midtown), Tampa, United States Seattle, Miami Dallas, Fort Lauderdale, Los Angeles, Milwaukee, Orlando, Austin, Houston Baltimore, Sacramento, West Palm Beach Kansas City, New York (Downtown), Phoenix, Richmond, San Antonio Indianapolis, Minneapolis Columbus, San Diego, Washington, DC Pittsburgh, Portland, San Jose CBD Chicago, Cleveland, Oakland CBD, Raleigh-Durham New York (Midtown South), San Francisco Denver Cincinnati, Detroit Salt Lake City St. Louis
    26. 26. • Fokussierung auf langfristig an U.S.-Bundesbehörden vermietete Class-A-Büroimmobilien • Möglichst Einzelinvestments > US$ 30 Mio., um Transaktionskosten positiv zu beeinflussen • Unter Rendite- und Wettbewerbsgesichtspunkten werden sog. „1B Städte“ (wie z.B. Dallas, Las Vegas, Atlanta, etc.) für die Akquisition bevorzugt. 1A Städte (Washington D.C. CBD, New York) sind unter Renditegesichtspunkten eher weniger attraktiv • Investitionen ausschließlich in liquiden U.S.-Teilmärkten, insbesondere in Hinblick auf Bevölkerungszahl, Büromarktgröße, Wachstumspotenzial, um eine eventuelle Weiterverwertung zu ermöglichen. Besonderer Fokus liegt dabei auf der Bewertung als GSA- Zukunftsstandort • In den Mikrostandorten werden die zentralen „Hotspots“ der jeweiligen Stadt angestrebt, um die Zukunftsfähigkeit der Immobilie sicherzustellen. Die Duplizierbarkeit der Objekte ist somit nur schwer möglich • Sorgfältige Auswahl von energiezertifizierten Gebäuden mit flexiblen Grundrissen • Risikostreuung durch Diversifikation über Standorte, Mietvertragslaufzeiten, Mieter als auch Bestandsobjekte und Projektentwicklungen* Investmentanforderungen des Fonds 26 3. *
    27. 27. Musterportfolio 27 Musterportfolio bestehend aus: Los Angeles (CA) Seattle (WA) Miami (FL) Chicago (IL) Denver (CO) Bei dem Musterportfolio handelt es sich um typische GSA Objekte an typischen Behördenstandorten Die Objekte stellen lediglich Investitionsbeispiele dar. Sie sind derzeit am Markt jedoch nicht verfügbar 3.
    28. 28. Musterportfolio – Gesamt 28 Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash Annual Return vor Fremdkapital, Fondkosten & Steuern 7,26 % 6,21 % A. Return nach Fremdkapital, vor Fondskosten & Steuern 10,20 % 8,20 % A. Return nach Fremdkapital & Fondskosten, vor Steuern 8,32 % 6,37 % A. Return nach Fremdkapital, Fondskosten & Steuern 5,27 % 5,03 % Zugrunde liegende Annahmen Rendite (Cap Rate) Preis in US$ Angenommener Kaufpreis (EK 50,27 % / FK 49,73 %) netto 6,40 % 300.000.000 Angenommener Verkaufspreis brutto 6,84 % 356.956.341 Vermietungs- und Instandhaltungskosten beinhalten Mieterinvestitionen, Maklerkosten, Renovierungsaufwendungen (Paint & Carpet) Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CF auf Objektebene Mieteinnahmen (brutto) 27.928.423 28.178.546 28.448.013 28.712.124 28.986.810 30.232.384 30.526.831 33.104.826 34.269.473 34.607.041 Leerstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Betriebskosten -8.726.740 -8.957.787 -9.195.093 -9.438.834 -9.689.172 -9.958.364 -10.222.412 -10.498.910 -10.785.880 -11.071.977 Mieteinnahmen (netto) 19.201.683 19.220.759 19.252.920 19.273.290 19.297.638 20.274.020 20.304.419 22.605.916 23.483.593 23.535.064 Vermietungs- & Instandhaltungskosten -47.061 -47.627 -46.352 -26.472 -28.826 -1.618.058 -55.619 -6.314.364 -5.293.900 -60.335 Verkaufserlös 0 0 0 0 0 0 0 0 0 356.956.341 CF vor FK-kosten, Fondskosten & Steuern 19.154.622 19.173.132 19.206.568 19.246.818 19.268.812 18.655.962 20.248.800 16.291.552 18.189.693 380.431.070 Zinsen -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 -6.176.000 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rückzahlung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -154.400.000 CF nach FK-Kosten vor Fondskosten & Steuern 12.978.622 12.997.132 13.030.568 13.070.818 13.092.812 12.479.962 14.072.800 10.115.552 12.013.693 219.855.070 Gesamt -6.960.109 -2.242.177 -2.244.716 -2.246.857 -2.249.152 -2.284.782 -2.287.317 -2.369.356 -2.401.576 -6.474.457 CF nach FK-Kosten & Fondskosten vor Steuern 6.018.513 10.754.955 10.785.852 10.823.961 10.843.660 10.195.180 11.785.483 7.746.196 9.612.117 213.380.613 Transfer Tax on Sale (SZ 20.01.2014 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.947.218 US-Steuer -1.900.694 -1.906.047 -1.915.740 -1.927.601 -1.933.944 -2.080.806 -2.064.439 -2.532.288 -1.715.765 -2.846.943 CG-Tax 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -39.257.183 CF nach FK-Kosten, Fondskosten & Steuern 4.117.819 8.848.908 8.870.112 8.896.359 8.909.716 8.114.374 9.721.043 5.213.908 7.896.353 169.329.270 3.
    29. 29. Musterportfolio – Beispiel Seattle (Washington) 29 Marktinformationen • Vermietungsquote Büromarkt Seattle: 89 % • Marktgröße: 8 Mio. m2 Bürofläche • Mietpreis je m2 zuletzt ansteigend: US$ 297,62 • Fertigstellungen Q2 2014: 1 Objekt (1.000 m2 Mietfläche) • Büroflächen in Entstehung: 340.000 m2 Key Facts Seattle • Wirtschaftliches, wissenschaftliches und kulturelles Zentrum im Nordwesten • Einwohner Stadt: ca. 635.000 / Region: ca. 3,4 Mio. • Fläche: ca. 370 km2 • Angesiedelte Industriezweige: Luft- und Raumfahrt, Eisen- und Stahlindustrie, Holzverarbeitung Investment Highlights • Mieter: U.S. Department of Homeland Security (DHS) zu 100 % der Mietflächen • Mietfläche: ca. 17.600 m2 • Mietvertrag: 15 Jahre ab 2012 (BO nach 10 Jahren) • Kaufpreis: US$ 63.000.000 / Ankaufsrendite: 6,25 % • Verkaufspreis: US$ 74.427.269 / Verkaufsrendite: 6,75 % • Standort dient der DHS als Stützpunkt für Aktivitäten zur Grenzkontrolle bzw. Einwanderung für den Nordwesten der Vereinigten Staaten 3.
    30. 30. Musterportfolio – Beispiel Seattle (Washington) 30 Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash Annual Return vor Fremdkapital, Fondkosten & Steuern 7,07 % 6,09 % A. Return nach Fremdkapital, vor Fondskosten & Steuern 9,80 % 8,13 % A. Return nach Fremdkapital & Fondskosten, vor Steuern 8,18 % 6,29 % A. Return nach Fremdkapital, Fondskosten & Steuern 5,30 % 4,96 % Zugrunde liegende Annahmen Rendite (Cap Rate) Preis in US$ Angenommener Kaufpreis (EK 50,61 % / FK 49,39 %) 6,25 % 63.000.000 Angenommener Verkaufspreis 6,75 % 74.427.269 Vermietungs- und Instandhaltungskosten beinhalten Mieterinvestitionen, Maklerkosten, Renovierungsaufwendungen (Paint & Carpet) Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CF auf Objektebene Mieteinnahmen (brutto) 6.264.031 6.323.484 6.384.568 6.447.333 6.511.829 6.578.091 6.646.177 7.953.151 8.025.034 8.098.893 Leerstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Betriebskosten -2.328.219 -2.391.763 -2.457.050 -2.524.134 -2.593.067 -2.663.883 -2.736.662 -2.816.751 -2.893.578 -2.972.525 Mieteinnahmen (netto) 3.935.812 3.931.721 3.927.518 3.923.199 3.918.762 3.914.208 3.909.515 5.136.400 5.131.456 5.126.368 Vermietungs- & Instandhaltungskosten 0 0 0 0 0 0 0 -3.148.195 0 0 Verkaufserlös 74.427.269 CF vor FK-kosten, Fondskosten & Steuern 3.935.812 3.931.721 3.927.518 3.923.199 3.918.762 3.914.208 3.909.515 1.988.205 5.131.456 79.553.637 Zinsen -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 -1.288.200 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rückzahlung -32.205.000 CF nach FK-Kosten vor Fondskosten & Steuern 2.647.612 2.643.521 2.639.318 2.634.999 2.630.562 2.626.008 2.621.315 700.005 3.843.256 46.060.437 Gesamt -705.753 -486.090 -486.428 -486.766 -487.106 -487.446 -487.786 -531.236 -531.578 -1.376.192 CF nach FK-Kosten & Fondskosten vor Steuern 1.941.859 2.157.431 2.152.890 2.148.233 2.143.456 2.138.562 2.133.529 168.769 3.311.678 44.684.245 Transfer Tax on Sale (SZ 20.01.2014 -952.669 US-Steuer -376.790 -375.606 -374.389 -373.138 -371.854 -320.993 -319.634 -629.914 -628.483 -627.010 CG-Tax -6.919.729 CF nach FK-Kosten, Fondskosten & Steuern 1.565.069 1.781.825 1.778.501 1.775.094 1.771.602 1.817.569 1.813.895 -461.146 2.683.195 36.184.836 3.
    31. 31. Musterportfolio – Beispiel Los Angeles (Kalifornien) 31 Marktinformationen • Vermietungsquote Büromarkt Los Angeles: 88,1 % • Marktgröße: 14,8 Mio. m2 Bürofläche • Mietpreis je m2 zuletzt ansteigend: US$ 318,72 • Fertigstellungen Q2 2014: 5 Objekte (12.000 m2 Mietfläche) • Büroflächen in Entstehung: 214.000 m2 Key Facts Los Angeles • Wirtschafts-, Geschäfts- und Kulturzentrum Kaliforniens • Einwohner Stadt: ca. 3,8 Mio. / Region: ca. 12,8 Mio. • Fläche: ca. 1.290 km2 • Angesiedelte Industriezweige: Flugzeug- und Raumfahrtindustrie, Film- und Fernsehindustrie, Universitäten und Forschungseinrichtungen Investment Highlights • Mieter: U.S. Internal Revenue Service – Audited Enforcement Department (IRS) zu 100 % der Mietflächen • Mietfläche: ca. 11.600 m2 • Mietvertrag: 15 Jahre ab 2014 (BO nach 10 Jahren) • Kaufpreis: US$ 68.100.000 / Ankaufsrendite: 6,15 % • Verkaufspreis: US$ 83.678.398 / Verkaufsrendite: 6,65 % • Zentraler Standort der IRS für die gesamten Vereinigten Staaten 3.
    32. 32. Musterportfolio – Beispiel Los Angeles (Kalifornien) 32 Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash Annual Return vor Fremdkapital, Fondkosten & Steuern 7,24 % 5,87 % A. Return nach Fremdkapital, vor Fondskosten & Steuern 10,10 % 7,71 % A. Return nach Fremdkapital & Fondskosten, vor Steuern 8,54 % 5,91 % A. Return nach Fremdkapital, Fondskosten & Steuern 5,45 % 4,89 % Zugrunde liegende Annahmen Rendite (Cap Rate) Preis in US$ Angenommener Kaufpreis (EK 50,37 % / FK 49,63 %) 6,15 % 68.100.000 Angenommener Verkaufspreis 6,65 % 83.678.398 Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CF auf Objektebene Mieteinnahmen (brutto) 6.295.211 6.363.141 6.432.941 6.504.659 6.578.350 6.654.066 6.731.866 6.811.805 6.893.942 6.978.339 Leerstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Betriebskosten -2.105.117 -2.158.510 -2.213.294 -2.269.492 -2.327.151 -2.386.294 -2.446.975 -2.509.223 -2.573.086 -2.638.604 Mieteinnahmen (netto) 4.190.094 4.204.631 4.219.647 4.235.167 4.251.199 4.267.772 4.284.891 4.302.582 4.320.856 4.339.735 Vermietungs- & Instandhaltungskosten 0 0 0 0 0 0 0 -104.077 -1.144.786 0 Verkaufserlös 83.678.398 CF vor FK-kosten, Fondskosten & Steuern 4.190.094 4.204.631 4.219.647 4.235.167 4.251.199 4.267.772 4.284.891 4.198.505 3.176.070 88.018.133 Zinsen -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 -1.399.340 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rückzahlung -34.983.500 CF nach FK-Kosten vor Fondskosten & Steuern 2.790.754 2.805.291 2.820.307 2.835.827 2.851.859 2.868.432 2.885.551 2.799.165 1.776.730 51.635.293 Gesamt -738.853 -519.842 -520.852 -521.885 -522.941 -524.021 -525.124 -526.253 -527.407 -1.465.372 CF nach FK-Kosten & Fondskosten vor Steuern 2.051.901 2.285.449 2.299.455 2.313.942 2.328.918 2.344.411 2.360.427 2.272.912 1.249.323 50.169.921 Transfer Tax on Sale (SZ 20.01.2014 -92.046 US-Steuer -386.611 -390.819 -395.166 -399.660 -404.301 -409.099 -414.055 -387.953 -46.588 -395.490 CG-Tax -10.873.337 CF nach FK-Kosten, Fondskosten & Steuern 1.665.290 1.894.630 1.904.288 1.914.282 1.924.617 1.935.313 1.946.372 1.884.959 1.202.734 38.809.049 Vermietungs- und Instandhaltungskosten beinhalten Mieterinvestitionen, Maklerkosten, Renovierungsaufwendungen (Paint & Carpet) 3.
    33. 33. Musterportfolio – Beispiel Denver (Colorado) 33 Marktinformationen • Vermietungsquote Büromarkt Denver: 88,0 % • Marktgröße: 16,1 Mio. m2 Bürofläche • Mietpreis je m2 zuletzt ansteigend: US$ 242,73 • Fertigstellungen Q2 2014: 8 Objekte (23.800 m2 Mietfläche) • Büroflächen in Entstehung: 165.000 m2 Key Facts Denver • Hauptstadt von Colorado • Einwohner Stadt: ca. 600.000 / Region: ca. 2,6 Mio. • Fläche: ca. 400 km2 • Angesiedelte Industriezweige: Bergbau, Telekommunikation, Energieversorger, Logistik Investment Highlights • Mieter: U.S. Department of Agriculture (USDA) zu 100 % der Mietflächen • Mietfläche: ca. 17.000 m2 • Mietvertrag: 15 Jahre ab 2005 (BO nach 10 Jahren) • Kaufpreis: US$ 63.600.000 / Ankaufsrendite: 6,90 % • Verkaufspreis: US$ 74.661.663 / Verkaufsrendite: 7,30 % • Beste Anbindung an öffentlichen Nahverkehr • Belegen in Nachbarschaft weiterer Bundeseinrichtungen • Standort ausgewählt als Hauptsitz der USDA für gesamten Westen der Vereinigten Staaten 3.
    34. 34. Musterportfolio – Beispiel Denver (Colorado) 34 Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash Annual Return vor Fremdkapital, Fondkosten & Steuern 7,88 % 7,02 % A. Return nach Fremdkapital, vor Fondskosten & Steuern 11,39 % 10,02 % A. Return nach Fremdkapital & Fondskosten, vor Steuern 9,71 % 8,10 % A. Return nach Fremdkapital, Fondskosten & Steuern 6,45 % 6,33 % Zugrunde liegende Annahmen Rendite (Cap Rate) Preis in US$ Angenommener Kaufpreis (EK 50,13 % / FK 49,87 %) 6,90 % 63.600.000 Angenommener Verkaufspreis 7,30 % 74.661.663 Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CF auf Objektebene Mieteinnahmen (brutto) 6.762.883 6.851.073 6.941.277 7.034.025 7.129.420 8.187.082 8.284.196 8.384.218 8.487.237 8.593.338 Leerstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Betriebskosten -2.374.009 -2.440.331 -2.508.542 -2.578.707 -2.650.866 -2.737.179 -2.813.473 -2.891.946 -2.972.663 -3.055.687 Mieteinnahmen (netto) 4.388.874 4.410.742 4.432.735 4.455.318 4.478.554 5.449.903 5.470.723 5.492.272 5.514.574 5.537.651 Vermietungs- & Instandhaltungskosten 0 0 0 0 0 -1.563.280 0 -155.255 -1.707.716 0 Verkaufserlös 74.661.663 CF vor FK-kosten, Fondskosten & Steuern 4.388.874 4.410.742 4.432.735 4.455.318 4.478.554 3.886.623 5.470.723 5.337.017 3.806.858 80.199.314 Zinsen -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 -1.313.040 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rückzahlung -32.826.000 CF nach FK-Kosten vor Fondskosten & Steuern 3.075.834 3.097.702 3.119.695 3.142.278 3.165.514 2.573.583 4.157.683 4.023.977 2.493.818 46.060.274 Gesamt -724.311 -505.556 -506.811 -508.091 -509.398 -543.895 -545.128 -546.392 -547.687 -1.395.631 CF nach FK-Kosten & Fondskosten vor Steuern 2.351.523 2.592.146 2.612.884 2.634.187 2.656.116 2.029.688 3.612.555 3.477.585 1.946.131 44.664.643 Transfer Tax on Sale (SZ 20.01.2014 -7.466 US-Steuer -496.917 -503.248 -509.615 -516.152 -522.879 -757.186 -763.214 -722.876 -263.594 -782.589 CG-Tax -8.177.337 CF nach FK-Kosten, Fondskosten & Steuern 1.854.607 2.088.898 2.103.270 2.118.035 2.133.236 1.272.502 2.849.341 2.754.709 1.682.537 35.697.250 Vermietungs- und Instandhaltungskosten beinhalten Mieterinvestitionen, Maklerkosten, Renovierungsaufwendungen (Paint & Carpet) 3.
    35. 35. Musterportfolio – Beispiel Chicago (Illinois) 35 Marktinformationen • Vermietungsquote Büromarkt Chicago: 85,8 % • Marktgröße: 22,7 Mio. m2 Bürofläche • Mietpreis je m2 zuletzt ansteigend: US$ 243,48 • Fertigstellungen Q2 2014: 1 Objekt (12.000 m2 Mietfläche) • Büroflächen in Entstehung: 270.000 m2 Key Facts Chicago • Drittgrößte Stadt der USA • Einwohner Stadt: ca. 2,7 Mio. / Region: ca. 9,7 Mio. • Fläche: ca. 606 km2 • Angesiedelte Industriezweige: Börse, Maschinen- und Fahrzeugbau, Nahrungsmittelindustrie, Chemische Industrie, Druckgewerbe, Medien, Militär- und Weltraumtechnik Investment Highlights • Mieter: U.S. Coast Guard zu 100 % der Mietfläche • Mietfläche: ca. 9.000 m2 • Mietvertrag: 15 Jahre ab 2013 (BO nach 10 Jahren) • Kaufpreis: US$ 43.500.000 / Ankaufsrendite: 6,50 % • Verkaufspreis: US$ 51.426.523 / Verkaufsrendite: 6,75 % • Standort als Stützpunkt der U.S. Coast Guard besonders für Region Great Lakes bestimmt 3.
    36. 36. Musterportfolio – Beispiel Chicago (Illinois) 36 Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash Annual Return vor Fremdkapital, Fondkosten & Steuern 7,06 % 5,99 % A. Return nach Fremdkapital, vor Fondskosten & Steuern 9,87 % 7,96 % A. Return nach Fremdkapital & Fondskosten, vor Steuern 8,10 % 6,00 % A. Return nach Fremdkapital, Fondskosten & Steuern 4,95 % 4,76 % Zugrunde liegende Annahmen Rendite (Cap Rate) Preis in US$ Angenommener Kaufpreis (EK 50,20 % / FK 49,80 %) 6,50 % 43.500.000 Angenommener Verkaufspreis 6,75 % 51.426.523 Vermietungs- und Instandhaltungskosten beinhalten Mieterinvestitionen, Maklerkosten, Renovierungsaufwendungen (Paint & Carpet) Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CF auf Objektebene Mieteinnahmen (brutto) 3.705.687 3.713.957 3.722.453 3.731.183 3.740.152 3.749.369 3.758.840 3.768.571 4.621.220 4.631.494 Leerstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Betriebskosten -878.438 -897.599 -917.210 -937.281 -957.814 -978.827 -1.000.336 -1.022.337 -1.053.288 -1.076.331 Mieteinnahmen (netto) 2.827.249 2.816.358 2.805.243 2.793.902 2.782.338 2.770.542 2.758.504 2.746.234 3.567.932 3.555.163 Vermietungs- & Instandhaltungskosten 0 0 0 0 0 0 0 -79.099 -2.382.679 0 Verkaufserlös 51.426.523 CF vor FK-kosten, Fondskosten & Steuern 2.827.249 2.816.358 2.805.243 2.793.902 2.782.338 2.770.542 2.758.504 2.667.135 1.185.253 54.981.686 Zinsen -896.900 -896.900 -896.900 -896.900 -896.900 -896.900 -896.900 -896.900 -896.900 -896.900 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rückzahlung -22.422.500 CF nach FK-Kosten vor Fondskosten & Steuern 1.930.349 1.919.458 1.908.343 1.897.002 1.885.438 1.873.642 1.861.604 1.770.235 288.353 31.662.286 Gesamt -574.004 -354.103 -354.198 -354.291 -354.381 -354.467 -354.551 -354.631 -383.905 -998.243 CF nach FK-Kosten & Fondskosten vor Steuern 1.356.345 1.565.355 1.554.145 1.542.711 1.531.057 1.519.175 1.507.053 1.415.604 -95.552 30.664.043 Transfer Tax on Sale (SZ 20.01.2014 -385.699 US-Steuer -289.684 -286.531 -283.313 -280.030 -276.682 -273.267 -244.867 -217.585 -197.721 -455.036 CG-Tax -5.761.547 CF nach FK-Kosten, Fondskosten & Steuern 1.066.662 1.278.825 1.270.832 1.262.681 1.254.375 1.245.907 1.262.186 1.198.019 -293.273 24.061.762 3.
    37. 37. Musterportfolio – Beispiel Miami (Florida) 37 Marktinformationen • Vermietungsquote Büromarkt Miami: 91,8 % • Marktgröße: 4 Mio. m2 Bürofläche • Mietpreis je m2 zuletzt ansteigend: US$ 319,04 • Fertigstellungen Q2 2014: 1 Objekt (7.500 m2 Mietfläche) • Büroflächen in Entstehung: 45.000 m2 Key Facts Miami • Einwohner Stadt: ca. 414.000 / Region: ca. 5,5 Mio. • Fläche: ca. 143 km2 • Angesiedelte Industriezweige: Gesundheit und Soziales, Verwaltung, Baugewerbe, Unterhaltung Investment Highlights • Mieter: U.S. Federal Emergency Management Agency (FEMA) zu 100 % der Mietflächen • Mietfläche: ca. 11.200 m2 • Mietvertrag: 10 Jahre ab 2012 • Kaufpreis: US$ 61.800.000 / Ankaufsrendite: 6,25 % • Verkaufspreis: US$ 72.762.488 / Verkaufsrendite: 6,75 % • Gebäude mit spezieller Konstruktion, um Stürmen der Kategorie 5 Stand zu halten • Stützpunkt der FEMA für den gesamten Südosten der Vereinigten Staaten; Steuerung sämtlicher Aktivitäten im Unwettermanagement 3.
    38. 38. Musterportfolio – Beispiel Miami (Florida) 38 Renditeaussichten Investor IRR Cash on Cash Annual Return vor Fremdkapital, Fondkosten & Steuern 7,00 % 6,05 % A. Return nach Fremdkapital, vor Fondskosten & Steuern 9,73 % 8,09 % A. Return nach Fremdkapital & Fondskosten, vor Steuern 8,09 % 6,23 % A. Return nach Fremdkapital, Fondskosten & Steuern 5,14 % 4,93 % Zugrunde liegende Annahmen Rendite (Cap Rate) Preis in US$ Angenommener Kaufpreis (EK 50,03 % / FK 49,97 %) 6,25 % 61.800.000 Angenommener Verkaufspreis 6,75 % 72.762.488 Vermietungs- und Instandhaltungskosten beinhalten Mieterinvestitionen, Maklerkosten, Renovierungsaufwendungen (Paint & Carpet) Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5 Jahr 6 Jahr 7 Jahr 8 Jahr 9 Jahr 10 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 CF auf Objektebene Mieteinnahmen (brutto) 4.900.611 4.926.891 4.966.774 4.994.924 5.027.059 5.063.776 5.105.752 6.187.081 6.242.040 6.304.977 Leerstand 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Betriebskosten -1.040.957 -1.069.584 -1.098.997 -1.129.220 -1.160.274 -1.192.181 -1.224.966 -1.258.653 -1.293.265 -1.328.830 Mieteinnahmen (netto) 3.859.654 3.857.307 3.867.777 3.865.704 3.866.785 3.871.595 3.880.786 4.928.428 4.948.775 4.976.147 Vermietungs- & Instandhaltungskosten -47.061 -47.627 -46.352 -26.472 -28.826 -54.778 -55.619 -2.827.738 -58.719 -60.335 Verkaufserlös 72.762.488 CF vor FK-kosten, Fondskosten & Steuern 3.812.593 3.809.680 3.821.425 3.839.232 3.837.959 3.816.817 3.825.167 2.100.690 4.890.056 77.678.300 Zinsen -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 -1.278.520 Tilgung 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rückzahlung -31.963.000 CF nach FK-Kosten vor Fondskosten & Steuern 2.534.073 2.531.160 2.542.905 2.560.712 2.559.439 2.538.297 2.546.647 822.170 3.611.536 44.436.780 Gesamt -697.188 -477.586 -478.437 -478.854 -479.386 -480.054 -480.880 -518.057 -519.284 -1.348.387 CF nach FK-Kosten & Fondskosten vor Steuern 1.836.885 2.053.574 2.064.468 2.081.858 2.080.053 2.058.243 2.065.767 304.113 3.092.252 43.088.393 Transfer Tax on Sale (SZ 20.01.2014 -509.337 US-Steuer -350.693 -349.844 -353.257 -358.621 -358.228 -320.261 -322.669 -573.960 -579.378 -586.818 CG-Tax -7.525.233 CF nach FK-Kosten, Fondskosten & Steuern 1.486.192 1.703.731 1.711.211 1.723.237 1.721.825 1.737.982 1.743.097 -269.847 2.512.873 34.467.005 3.
    39. 39. • Der bonitätsstarke AAA Mieter bedeutet für Ihr Investment eine deutlich reduzierte Wahrscheinlichkeit des Ausfalls von Mietzahlungen • Der exzellente Zugang zum U.S.-Büromarkt für U.S.-Bundesbehörden und zum Mieter GSA ist nicht duplizierbar und ist eine einmalige Gelegenheit • Die langfristigen Mietverträge sichern Ihnen stabile und gleichmäßige Cashflows während der Laufzeit des Investments • Unsere maßgeschneiderte Investmentstruktur berücksichtigt die regulatorischen Anforderungen, die an Sie als Investor gestellt werden • Die bestehende Investitionspipeline von Genesis bietet die Möglichkeit das zur Investition vorgesehene Kapital direkt in entsprechende Objekte umzusetzen • Mittels der Investition in ein diversifiziertes Immobilienportfolio reduzieren Sie das Einzelobjektrisiko • Aufgrund des Mieterhintergrundes ist dieses Investment für Sie weitgehend unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung Zusammenfassung – Investment Highlights 39 3.
    40. 40. D. James „Jim“ Barton Managing Partner, Genesis International, LLC Jim Barton ist Mitbegründer von Genesis International, LLC, welche sich auf den Ankauf und die Verwaltung von Büroimmobilien der U.S.- Bundesbehörden für Europäische Institutionelle Investoren konzentriert. Gemeinsam mit Gregg Barton hat das Vater und Sohn Team mehr als 25 Unit Investment Trusts aufgebaut. Ebenfalls haben sie Government Properties Trust Inc. gegründet, einen an der NYSE gelisteten REIT (GPT) mit 192 Millionen US$. Der Börsengang war 11 mal überzeichnet. Vor der Gründung von Genesis war Jim Barton Präsident und Senior Partner einer mittelständischen Anwaltskanzlei in Detroit, wo er für Immobilientransaktionen von über 2 Mrd. US$ verantwortlich war. Jim Barton ist ein in Michigan registrierter Immobilienmakler und Absolvent der Wayne State University sowie der University of Michigan. Er ist als Rechtsanwalt in Michigan und Florida zugelassen. Jim Barton ist Captain und Chief Legal Officer (aD) der Civil Air Patrol der U.S. Air Force in Michigan. Lebenslauf Jim Barton 40 A
    41. 41. Thomas Ernst Managing Partner, Genesis International, LLC Thomas Ernst hat über 20 Jahre Erfahrung in Führungspositionen der Immobilienbranche und verfügt über ein breites Netzwerk an Kontakten. Er ist Gründer und Mitinhaber einer Immobilien-Investmentgesellschaft mit 350 Gewerbe-und Wohneinheiten im Zentrum Berlins und einem Investitionsvolumen von über 30 Millionen €. Zwischen 1993 und 1996 war Thomas Ernst Geschäftsführer eines der größten deutschen Gewerbeimmobilienentwicklers mit Liegenschaften im Wert von über 2 Mrd. €. Von 1991 bis 1993 war Thomas Ernst Leiter des Zentralen Verkaufsteams der TLG in Berlin, die das gesamte Immobilienvermögen der ehemaligen DDR privatisierte. Unter seiner Führung wurde Jahresumsatz von über 1 Mrd. € generiert. 2005 gründete er mit Jim und Gregg Barton die Firma Genesis International, LLC, welche sich auf den Ankauf und die Verwaltung von Büroimmobilien der U.S.-Bundesbehörden für Europäische Institutionelle Investoren konzentriert. Thomas Ernst hat VWL und Rechtswissenschaften an den Universitäten Freiburg, Genf und Heidelberg studiert. Lebenslauf Thomas Ernst 41 A
    42. 42. Gregg S. Barton Managing Partner, Genesis International, LLC Gregg Barton ist Mitbegründer von Genesis International, LLC, welche sich auf den Ankauf und die Verwaltung von Büroimmobilien der U.S.- Bundesbehörden für Europäische Institutionelle Investoren konzentriert. Gemeinsam mit Jim Barton hat das Vater und Sohn Team mehr als 25 Unit Investment Trusts aufgebaut. Ebenfalls haben sie Government Properties Trust Inc. gegründet, einen an der NYSE gelisteten REIT (GPT) mit 192 Millionen US$. Der Börsengang war 11 mal überzeichnet. Gregg Barton verfügt über ein großes Netzwerk im Bereich der GSA- Immobilienentwickler. Während seiner Karriere war er an Immobilientransaktionen mit mehr als 2 Mrd. US$ beteiligt. Gregg Barton ist Absolvent der University of Michigan mit einem BA in International Economics and Finance. Er hat eine Michigan Immobilien- Lizenz und ist Mitglied der Federal Government Contractors Group, IREA und der GSA PBS Industry Relations Group. Gregg Barton ist LEED Green Associate und gründete Government Real Estate Advisors, LLC. Lebenslauf Gregg Barton 42 A
    43. 43. Lauren J. Bear Member, Genesis International, LLC Lauren Bear ist Mitgründerin und Präsidentin von Bear Wells Realty Investment, Inc. Sie hat mehr als 14 Jahre Erfahrung im Bereich Verhandlungen und Strukturierung von Akquisen im Bereich der GSA für ihre nationalen und internationalen Kunden. Einige ihrer Kunden sind im "Forbes 100 reichsten Amerikanern" gelistet. Lauren Bear hat ein ausgeprägtes Netzwerk zu GSA Immobilienentwicklern. Während ihrer Karriere hat sie erfolgreich den Verkauf von über 100 U.S.-Bundesliegenschaften begleitet. Sie war zudem für Transaktionen von GSA Objekten im Volumen von rund US$ 150 Millionen zugunsten eines öffentlichen REITs an der NYSE alleinig verantwortlich. Lauren Bear ist Absolventin der Universität von Bellingham mit einem Bachelor in Wirtschaftswissenschaften und Englisch, hält eine Immobilien- Lizenz sowohl in Washington als auch in Michigan und ist Mitglied der Federal Government Contractors Group. Lebenslauf Lauren Bear 43 A
    44. 44. STUART I. SMITH, MAI, MRICS Chefanalyst, Genesis International, LLC Stuart Smith ist Chefanalyst bei Genesis International, LLC. Er verfügt über 30 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienbranche und ist spezialisiert auf wirtschaftlichen Bewertungen. Bei der GSA verantwortete er als Executive Director die nationale Investitionsplanung und die Rechnungslegung. Zuvor war er bei U.S. Customs Agency als Direktor für Budget und Finanzen, sowie für die nationale Finanz -und Planungsaktivitäten verantwortlich. Als Senior Examiner war er im Office of Management and Budget in der Präsidialverwaltung (OMB / EXOP) für die Überprüfung der zivilen regierungsweiten Immobilienprogramme und für die Beurteilung der GSA - Operationen verantwortlich. Er hielt im U.S.-Finanzministerium und der IRS verschiedene Positionen inne. Ausbildung: Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). University of Maryland, BS, Business and Economics Georgetown University, Graduate work in Economics American University, M.B.A., Corporate Finance Lebenslauf Stuart Smith 44 A

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