El mercado de oficinas de Barcelona sigue débil en el segundo trimestre de 2011, con una absorción bruta de 64.000 m2, lejos de los niveles previos a la crisis. La tasa de disponibilidad se ha estabilizado en torno al 13,2% debido a la reducción de nuevos proyectos. Las rentas han seguido descendiendo y la inversión sigue siendo baja, a la espera de una recuperación económica que se retrasa.

1. Mercado de oficinas de Barcelona
2T 2011
Rentas prime trimestrales Absorción bruta anual
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“El mercado tiene falta de profundidad y está en transición, a la
espera de noticias que confirmen una recuperación económica que
está tardando en llegar más de lo previsto. Cuando se normalicen
los mercados de deuda y el mercado ocupacional dé síntomas de
mejora serán dos claros indicadores de que el mercado estará
preparado para un cambio de tendencia.”
Eusebi Carles (Director General Barcelona)
Durante el segundo trimestre de 2011, el mercado Los valores de renta han mostrado un descenso
de oficinas se sostuvo en niveles de absorción generalizado en todas las zonas durante el
bruta similares a los del trimestre precedente, segundo trimestre del año. A la espera de la tan
acumulando una superficie total de 64.000 m². ansiada reactivación del mercado que podría
Este dato, lejos de ser positivo, muestra un invertir esta tendencia, la progresiva
mercado aún débil que permanece un trimestre estabilidad de la tasa de disponibilidad ayudará a
más en la cota más baja de los últimos 10 años. sostener los precios en niveles similares a los
actuales.
En el lado de la oferta, la previsión de nuevos
proyectos de oficinas se reduce de manera El volumen total de inversión durante la primera
significantiva hasta finales de 2012, con tan sólo mitad del año demuestra una extrema cautela por
19.000 m² que pasarán a formar parte del stock parte de los inversores, que han permanecido
de oficinas disponibles. Este hecho dará una prácticamente inactivos. La posición compradora
tregua a la tasa de disponibilidad, que desde sigue estando muy alejada de la vendedora,
2007 se ha incrementado en casi 8 puntos dificultando sobremanera la consecución de las
porcentuales. operaciones.

2. Economía, demanda y oferta
Economía anual, la actividad de este trimestre mejoró en un 26%.
De este modo, acabamos la primera mitad del año con
La economía mundial continúa sacudida por continuos una absorción bruta acumulada de 132.000 m².
desacuerdos políticos y ante una fuerte volatilidad
financiera a ambos lados del Atlántico. La falta de un La demanda sigue respondiendo principalmente a
acuerdo político sobre la solución al problema griego procesos de reubicación y/o reestructuración de las
resquebrajó los cimientos de la Unión Europea y envió compañías en busca de espacios más eficientes,
a las primas de riesgo de los países periféricos a modernos, y que les permitan ahorrar en costes,
máximos históricos, poniendo en posiciones de riesgo mientras que otras aprovechan la coyuntura para
relevante a países del tamaño de Italia o España. renegociar los contratos con sus actuales propietarios.
Tras el acuerdo alcanzado a mediados de julio sobre El pulso del tradicional CBD versus las Nuevas Áreas
el rescate del país heleno, ambos países se pusieron de Negocio sigue teniendo un claro vencedor. Durante
en el punto de mira lanzando a sus deudas en un rally el primer semestre del año, más del 66% de las
alcista que las llegó a colocar a principios de agosto operaciones superiores a los 1.000 m² se firmaron en
por encima de los 400 puntos básicos con respecto al las Nuevas Áreas de Negocio, con la Plaça Europa
bono alemán. como un claro ejemplo de éxito de comercialización en
tiempos difíciles. Entre los usuarios que han elegido
Comparativa deuda pública a 10 años esta zona estratégica para ubicar sus sedes este año
figura el Grupo Puig, para quienes CatalunyaCaixa
construirá una sede llaves en mano de más de
14.300 m², la farmacéutica Ipsen Pharma y la
compañía de seguros DAS que escogieron la Torre
Realia BCN para ubicar sus sedes en Catalunya, y
MRW que construirá su futura sede de más de
6.500 m² en la zona.
No obstante, este trimestre también se han registrado
dos operaciones importantes en el eje prime, que
demuestran que la ubicación sigue siendo estratégica
e irrenunciable para algunas empresas como Black
Lions o Kraft Foods que han escogido l’Illa Diagonal
para centralizar sus oficinas.
Oferta y Tasa de disponibilidad
Fuente: Eurostat
El stock de oficinas de Barcelona comienza a
En este contexto, los ciudadanos españoles siguen estabilizarse en torno a los 5,6 millones de metros
sufriendo de un mercado laboral estancado, si bien el cuadrados con una tasa de disponibilidad a finales de
comienzo de la temporada estival ayudó a reducir junio que alcanzaba el 13,2%.
durante cuatro meses consecutivos el paro registrado
al finalizar el mes de julio (-193.500 personas). La Evolución anual de la tasa de disponibilidad
inflación, por su lado, también da un respiro a los
bolsillos situándose en julio en el 3,1%, una décima
por debajo del registro del mes anterior y supone la
tercera bajada consecutiva de este indicador.
El Mercado de Alquileres
Demanda y Absorción
El mercado de oficinas de Barcelona mantiene un
ritmo de actividad constatable pero sigue sin mostrar
signos de poder superar a final de año la barrera
psicológica de contratación de 350.000 m² (cifra
correspondiente a la media anual de los últimos 10
años); y que permitiría devolver cierto dinamismo al
mercado. Fuente: Savills Research
El volumen de contratación del segundo trimestre de La trayectoria alcista que inició dicha tasa a partir de
2011 alcanzó los 64.000 m², mostrando un descenso 2007 comienza a remitir debido a la fuerte reducción
del 5% con respecto al volumen registrado durante el de nuevos proyectos, pero no prevemos que
trimestre anterior. No obstante, en la comparativa descienda en el corto plazo debido a que el espacio
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3. Rentas e inversión
neto que toman las empresas está aún en cotas Estimamos una progresiva estabilidad en los valores
negativas (esto es, las compañías ya presentes en la nominales dado que están próximos a su suelo
ciudad alquilan menos espacio del que abandonan y natural, si bien los propietarios seguirán compensando
aún no se crean o se instalan suficientes nuevas a los usuarios con un amplio paquete de incentivos
empresas en Barcelona). con el fin de retener a aquellos inquilinos que
respondan a sus requerimientos de seguridad y
La ausencia de nuevos proyectos de oficinas solvencia.
disponibles que anticipábamos en anteriores informes
es ya un hecho. La entrega del parque empresarial
Catalana Parc, propiedad de Catalana Occidente, en
El Mercado de Inversión
Sant Cugat del Vallès, constituye el último proyecto
disponible de envergadura que se añade al parque de Sin duda la incertidumbre es uno de los peores, si no
oficinas de Barcelona durante los próximos 18 meses. el peor, compañero de viaje para los inversores.
El development pipeline hasta finales del 2012 estará Genera unos niveles de cautela adicionales que
compuesto esencialmente por un goteo de pequeños acaban por traducirse en proyecciones muy pesimistas
proyectos y rehabilitaciones de edificios en el centro que acaban abortando las operaciones en su génesis
de la ciudad, así como por proyectos de edificios o bien por emitir ofertas muy conservadoras que no
corporativos llaves en mano, que sumarán un total de encajan con los valores que están dispuestos a
67.000 m². Entre dichos proyectos destacan: aceptar los grupos en posición vendedora.
La sede de VidraFoc de 4.500 m² en el
22@/Poblenou.
Volumen de inversión anual
La sede de Desigual en la Nova Bocana, compuesta
por dos edificios de más de 10.000 m² cada uno.
La sede del Col·legi d’Economistes de Catalunya de
10.000 m² en la Plaça Gal·la Placídia.
La sede de la Fundació Pascual Maragall de más de
10.000 m², también en la Nova Bocana.
Tasa de disponibilidad por zonas
Fuente: Savills Research
Este gap, que ha amplificado las diferentes
percepciones de valor de los activos entre vendedores
y compradores, ha atenazado como nunca el mercado
de inversiones en el transcurso del primer semestre de
2011, lo que ha cristalizado en un volumen de
inversión total en propiedades de oficinas de 156
millones de € y una cifra anualizada de 422 millones
de €, una de las más bajas registradas en los últimos
diez años.
Fuente: Savills Research
Dicho esto, solo el 27% de esta cifra se ha canailzado
a operaciones de inversión tradicionales, el resto han
Rentas correspondido a operaciones de cambio a uso
hotelero, adjudicaciones de instituciones financieras o
Los valores de renta que se habían mantenido bien compras para uso propio.
estables durante los últimos trimestres han perdido
fuerza entre abril y junio. La renta prime ha vuelto a Este nivel de actividad, inusitadamente bajo y de
descender un 2,5% por segundo trimestre consecutivo escasa profundidad, se normalizará a la par que se
situándose en 19€/m²/mes, mientras que el resto de restablezcan unos niveles de confort mínimos con el
zonas se han corregido entre un 2,7% y un 5,5%, entorno macroeconómico y el mercado ofrezca los
siendo el centro de la ciudad la zona más perjudicada. primeros mensajes subliminales de recuperación, con
un mercado ocupacional más robusto fruto de un
crecimiento del PIB suficiente y sostenido.
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4. Mercado de oficinas de Barcelona
Mapa de sub-zonas
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Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,
tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacional
de más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuesta
por liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permite
ofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidad
innovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo a
organizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relaciones
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