1. Mercado de oficinas de
Barcelona
Otoño 2008
Crecimiento de rentas Absorción y tasa de disponibilidad
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“La demanda y los precios de alquiler tuvieron una relativa
estabilidad hasta Abril. Fue a partir de Mayo cuando se constató
que el mercado de ocupantes se encaminaba a un acusado
debilitamiento en un entorno económico caracterizado por las
turbulencias financieras. El mercado de inversión ha sufrido con
mayor intensidad este incierto contexto económico, con un alza
de 150 puntos básicos en los últimos doce meses en las
rentabilidades exigidas por los inversores”. Eusebi Carles - Director
El mercado ocupacional de Barcelona no se ha visto La previsión del futuro debilitamiento de la demanda,
demasiado afectado por el impacto de las turbulencias junto a una notable inyección de volumen de nueva
en los mercados financieros durante el primer semestre oferta, especialmente a partir de 2009, está empezando
del año, manteniendo niveles de absorción a provocar una corrección en las rentas solicitadas.
relativamente estables.
El desajuste entre las expectativas de precio por
No obstante, los indicadores económicos no dan parte de los vendedores y la prudencia de los
tregua a la tendencia de desaceleración, y la demanda compradores, ha conducido a un descenso
está empezando a verse afectada por procesos de considerable en el volumen transaccionado.
toma de decisiones más largos. Prevemos un descenso
de la demanda en la segunda parte del año y durante El fuerte reajuste del mercado de inversión lo ha
2009. situado en niveles más atractivos para los inversores.
Las rentabilidades evolucionan al alza alcanzando el
La disponibilidad de oficinas se ha incrementado 5,75% para activos prime. Prevemos ciertos reajustes
ligeramente con respecto al año anterior. Aún y así, la adicionales en los próximos meses.
tasa de disponibilidad se mantiene en niveles
saludables, debido a una entrega de proyectos limitada.
2. Demanda y Oferta
Economía semestre, habiendo asumido a nivel global un 29% de
la contratación.
Los indicadores económicos del segundo trimestre no
ofrecen duda a la tendencia generalizada de Distribución de la absorción según sector
desaceleración. El discreto incremento del PIB, del
1,8% en términos anuales y tan solo un 0,1% respecto
al primer trimestre del año, añadido al notable
aumento del paro (10,44% de la población activa) y el
fuerte crecimiento de la inflación anual, son algunas
de las variables que alertan de la situación que
atraviesa la economía nacional.
Principales indicadores económicos
Fuente: Savills Research
Oferta y tasa de disponibilidad
Durante el primer semestre de 2008 se han agregado
aproximadamente 150.000m2 de nuevos proyectos al
stock de oficinas de Barcelona, sumando en la
actualidad 5,4 millones de m2. De los proyectos
entregados este semestre, el 80% se incorpora como
Fuente: INE, Funcas stock disponible. Así, la tasa de disponibilidad ha
aumentado ligeramente alcanzando el 6,5% que
El Mercado de Alquileres equivale a un total de 357.000m2 disponibles.
Demanda y Absorción Debido a la crisis crediticia actual, varios proyectos
demorarán su fecha de entrega, principalmente debido
La demanda durante el primer semestre de 2008 ha a la falta de financiación. Gran parte de los proyectos
mantenido un ritmo similar al de los últimos 4 años, que no sean entregados en el clima actual,
alcanzando los 190.000m2 aproximadamente. Las difícilmente verán la luz antes de 2012. Los proyectos
operaciones superiores a los 1.000m2 han tomado que ya han sido inciados se acabarán en el plazo más
especial protagonismo este semestre representando o menos establecido debido a que ya cuentan con
más del 80% del total de superficie contratada. Como financiación.
resultado, el proceso de toma de decisiones se ha
alargado y algunas de estas operaciones son Teniendo en cuenta las probabilidades de ver la luz de
negociaciones arrastradas desde finales de 2007. No cada proyecto, podemos decir que en los próximos 24
obstante, la incipiente desaceleración económica está meses se entregarán 480.000m2, de los cuales un
comenzando a tener efecto en el mercado de oficinas 30% se encuentra ya comprometido. Las zonas con
causando una contracción en la demanda. Dicha mayor número de desarrollos son 22@ / Poblenou,
contracción es más pronunciada en las demandas de Plaza Europa / Gran Via Sud y Sant Cugat del Vallès,
pequeñas superficies, cuyos usuarios son los primeros donde se concentra el 90% de la superficie que saldrá
en manifestar síntomas de cautela. disponible al mercado durante los próximos 24 meses.
Las compañías que busquen consolidar sus
Los Organismos Públicos han vuelto a recuperar actividades en un solo edificio o reubicarse a edificios
protagonismo tras haber ocupado un segundo plano más eficientes y modernos, identificarán estas zonas
en la demanda barcelonesa durante los últimos como las principales alternativas al tradicional CBD,
meses, representando un 15% del total de superficie donde la disponibilidad está por debajo del 2% y las
absorbida. El sector Sanitario ha sido el gran rentas son comparativamente más altas.
protagonista durante este semestre debido
principalmente a dos grandes adquisiciones para uso Los proyectos en marcha inyectarán al mercado un
propio, absorbiendo aproximadamente un 20% del volumen de nueva oferta substancial en 2009,
total de superficie contratada. Este tipo de sobretodo a partir del segundo trimestre, lo que
adquisiciones ha tenido especial relevancia este conjuntamente con una demanda previsiblemente más
Mercado de Oficinas de Barcelona - IOtoño 2008 2
3. Mercado de Inversión y Previsiones
débil tensionará a la baja las rentas, las cuales de De entre todos los formatos, han sido las operaciones
momento se han mantenido en un cierto tono de llaves en mano y las transacciones de suelo las que
estabilidad. más han percibido esta situación, incluso en
estructuras con garantías de renta. Asistiendo a un
Proyectos previstos a 24 meses vista momento de mercado donde se penaliza el riesgo, las
operaciones que tienen mayores posibilidades de ser
cerradas son aquellas que ofrecen inmuebles
alquilados a ocupantes solventes, con poca
desocupación, rentas sostenibles y contratos a largo
plazo sin opción de “break”.
Otros formatos que anteriormente habían alimentado
al sector de inversión, como eran las ventas por
plantas y módulos a pequeños inversores y ocupantes,
así como los cambios de uso, adolecen hoy en día de
carencia de financiación y resultan a su vez menos
atractivos. Así, el mercado no puede contar con estos
formatos de venta como válvulas de escape y ha visto
reducida en consecuencia la liquidez de los activos.
Previsiones
Fuente: Savills Research
Rentas La absorción de espacio de oficinas se reducirá
probablemente a finales de 2008 en un 25% respecto
Durante estos últimos meses hemos visto como las a la alcanzada en 2007. No obstante, y dado que la
rentas han comenzado a estabilizarse, tras el entrada de nuevos proyectos especulativos hasta final
crecimiento significativo que experimentaron a finales de año será limitada, no prevemos un alza notable de
de 2007 y principios de este año, especialmente en la la desocupación a corto plazo y por tanto el impacto
zona CBD. La renta máxima solicitada en esta área en los precios de alquiler debería ser reducido.
asciende a 29€/m2/mes. No obstante, hemos
observado durante estos últimos meses una No obstante, y dado que sí es perceptible una
corrección de precios por parte de algunos edificios en contracción del nivel de demanda, conjuntamente con
vistas al posible futuro descenso de la demanda y la precomercialización de determinados proyectos que
mensajes de mayor flexibilidad por parte de los se entregarán en 2009, es posible y no descartable
propietarios. que los últimos meses de 2008 estén marcados por un
cierto descenso en las rentas, proceso que podría
Mercado de Inversión amplificarse en el transcurso de 2009.
El volumen de inversión en los primeros 6 meses de Por lo que se refiere al mercado de inversión, su futuro
2008 ha ascendido a 616 millones de euros, una cifra comportamiento dependerá en gran medida de la
que representa un descenso del 30% respecto al evolución de los tipo de interés, la disponibilidad de
mismo periodo del ejercicio anterior. financiación y la necesidad que tengan determinados
grupos de vender. En esencia, el mercado ha
Este descenso del volumen transaccionado se ha corregido ya en unos 150 puntos las rentabilidades,
producido en un entorno de mayor disponibilidad de por lo que a los niveles actuales de precio algunos
producto en venta, lo cual refleja un fenómeno grupos no necesariamente forzados a vender pueden
relativamente nuevo en el mercado de inversión en decidir finalmente retirar sus activos del mercado y
oficinas y es la gran cantidad de procesos de venta mantenerlos en sus respectivos portfolios. Por lo
que han quedado desiertos. contrario, aquellos grupos que necesiten y quieran
hacer líquidos determinados activos deberán ser muy
Esto se explica por el desajuste entre las expectativas probablemente imaginativos en las estructuras
de maximización de precio por parte de los propuestas, proponiendo formulas que robustezcan el
vendedores y una mayor aversión al riesgo por parte atractivo de sus inmuebles.
de los compradores, que han reflejado en sus ofertas
un nivel de precaución mayor que ha cristalizado en En cualquier caso, somos de la opinión de que el
ofertas conservadoras. Ambos factores han conducido mercado, en el conjunto de sus parámetros, sufrirá un
al mercado a un binomio difícil de resolver que ha deterioro durante el transcurso de 2009, fruto de una
provocado una disminución notable del volumen de mayor oferta tanto a nivel de alquiler como de venta,
operaciones, que en el caso de activos prime se han un entorno económico debilitado, escasez de
cruzado en el entono del 5,75%. financiación y de elevados niveles de incertidumbre.
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