Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012

STUTTGART IN BEWEGUNG.
BÜROMARKTBERICHT 2011/2012

C A L EID O
Tübinger Str. 41– 43
Büro + Einzelhandel + Wohnen
Fertigstellung 3. Q 2013

C A S A N O VA
PA UL IN E Augustenstr. 1/Paulinenstraße 41
E 65 Paulinenstr. 21 Büro + Einzelhandel
Eberhardstr. 65 Büro fertiggestellt 2011
Büro + Einzelhandel Fertigstellung unbekannt

M A RK TS TR. 6 + 8 G E RB E R T H E O 10
Büro + Einzelhandel Marienstr. / Tübinger Str. Theodor-Heuss-Str. 10
Fertigstellung 2. Q 2012 Büro + Einzelhandel + Wohnen HO S PI TA L HOF
Büro + Einzelhandel
Fertigstellung 2. Q 2014 Hospitalplatz 20 / Gymnasiumstr. 36
fertiggestellt 2011
Büro

GA L L I ON HA US
Theodor-Heuss-Str. 8
QU A RTI ER A M K A RLSP L AT Z
fertiggestellt 2011 D AS QU AD RAT
Holzstr. 15 + 17
Büro + Einzelhandel Büchsenstr. / Hospitalstr.
Fertigstellung unbekannt Büro + Einzelhandel + Wohnen
fertiggestellt 2011

B Ü L OW C A RRÉ
Lautenschlagerstr. 21

POS TQ UA R TI ER
Lautenschlagerstr. 17
fertiggestellt 2011 C IT Y G AT E
Kriegsbergstr. 11

Bild: Manfred Storck

BÜROMARKTDATEN STUTTGART IM ÜBERBLICK

Jahr Volumen Repräsentative Durchschnitts- Leerstand Leerstand Angebots- Fertigstellungs- Vorver-
in m2 Spitzenmieten mieten City in m2 in % bestand volumen mietungs-
in Mio. m2 in m 2 volumen in m2

1994 120.000 14,83 € 13,60 € 225.000 4,00 5,926 317.000 k. A.

1995 120.000 14,32 € 13,35 € 190.000 3,30 6,056 130.000 k. A.

1996 135.000 14,32 € 12,75 € 290.000 4,90 6,108 52.000 k. A.

1997 140.000 14,83 € 12,65 € 270.000 4,50 6,231 123.000 k. A.

1998 180.000 15,08 € 13,85 € 186.000 2,80 6,266 35.000 k. A.

1999 230.000 15,85 € 14,80 € 118.000 1,80 6,296 39.000 k. A.

2000 205.000 16,87 € 14,90 € 100.000 1,50 6,356 60.000 k. A.

2001 160.000 18,41 € 15,34 € 137.000 2,00 6,516 160.000 130.000

2002 127.000 17,89 € 14,80 € 292.000 4,20 6,828 312.000 220.000

2003 149.000 17,50 € 14,50 € 379.000 5,30 6,973 145.000 80.000

2004 152.000 17,00 € 14,50 € 415.000 5,70 7,102 129.000 93.500

2005 145.000 17,00 € 13,50 € 402.000 5,60 7,170 68.500 51.400

2006 140.000 17,50 € 13,50 € 467.400 6,50 7,222* 52.500 20.500

2007 169.000 17,50 € 14,50 € 466.000 6,40 7,253 32.600 23.400

2008 180.000 18,00 € 14,50 € 460.000 6,20 7,367 117.000 116.000

2009 171.000 18,00 € 13,60 € 453.000 6,12 7,401 40.000 22.000

2010 194.000 17,50 € 14,30 € 480.000 6,46 7,425 42.400 22.400

2011 285.000 18,80 € 14,30 € 424.000 5,7 7,449 45.900 41.200

* Datenbasis nach Erhebung BulwienGesa AG + Baasner, Möller & Langwald GmbH Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

4
5

INHALT.

Vorwort 6

Stuttgart – ein attraktiver Standort mit Weitblick 8

Stuttgart 21 – Areal A1 füllt sich mit Leben 9

Vermietungsleistung auf historischem Hoch 10

Gesteigerter Bürobedarf in vielen Branchen 12

Aufschwung für das großﬂächige Segment 13

Mietpreise übertreffen Vorjahreswerte 14

Angebotsreserve deutlich gesunken 16

Bundesweiter Aufwärtstrend hält an 18

Stuttgart City/Innenstadt: Ungebrochen starke Nachfrage 20

Stuttgart Nord: Geteilte Entwicklungen 21

Stuttgart Ost: Ungenutztes Potenzial 22

Stuttgart Süd: Spitzenstandort mit sonnigen Aussichten 23

Büromarkt Stuttgart im Überblick 25

Prognose: Stuttgarter Büromarkt – stark wie noch nie 27

Ihre Ansprechpartner 28

ELLWANGER & GEIGER Real Estate 29

VORWORT.

STUTTGART – MOTOR FÜR MORGEN.

Die Zukunft der Menschen liegt in der Stadt. Vor 200 Jahren lebten etwa 97 Prozent der Menschen
weltweit in ländlichen Regionen. Heute lebt die Hälfte in Städten. In der Mitte dieses Jahrhunderts
sollen es laut Prognose der Vereinten Nationen drei Viertel sein. Die Städte sind der Wachstums-
motor für die Zukunft. Treiber dieser Entwicklung sind Faktoren wie Lebensqualität, wirtschaftliche
Stärke und Bildung. Zugleich stehen die Städte vor der großen Herausforderung, Wachstum und
Lebensqualität in Einklang zu bringen.

Wie kann dies Stuttgart gelingen?

Instrumente hierzu finden sich in den vielfältigen Zukunftsthemen: nachhaltige Technologien vor
allem in den Bereichen Mobilität und Bauen, im Tourismus, in den Gesundheitsdienstleistungen und
im „Wissen für morgen“. Der zukunftsorientierte Auf- und Ausbau dieser Cluster, die bereits heute
zu den wirtschaftlichen Stärken Stuttgarts zählen, ist in der Landeshauptstadt in vollem Gange.
Im Bereich „Wissen für morgen“ ist zum Beispiel mit der Eröffnung der neuen Bibliothek, deren
umfassendes Angebot 1,2 Millionen Besucher jährlich nutzen werden, ein Meilenstein gelegt. Eine
Mobilitätskarte wird die integrierten Mobilitätsdienstleistungen auffächern, Netzwerke für nach-
haltige Mobilität werden die Entwicklungen im öffentlichen Nahverkehr und im Individualverkehr
weiter vorantreiben. Architekten, Stadtplaner, Bauingenieure und Handwerker stellen sich der
Aufgabe, Stadtquartiere mit regenerativer Energie zu versorgen; Null-Energie-Häuser zu bauen;
Mischnutzungen von Arbeiten, Wohnen und Freizeit verträglich zu gestalten. Die Weiterprofilierung
Stuttgarts als Stadt der Gesundheit wird beispielsweise mit dem Neu- und Ausbau des Klinikums
gefördert. Dies sind wenige Beispiele aus den umfangreichen Fördermaßnahmen für die hiesige
Wirtschaft, die die Stadtverwaltung aufgelegt hat. Denn Stuttgart will der Motor der Unternehmen
sein und bleiben.

ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers danken wir für die langjährige gute Zusammenarbeit und für
die praktizierte „Public Partnership“, die die Neuauflage dieser Publikation ermöglicht.

Dr. Wolfgang Schuster Ines Aufrecht
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Stuttgart Leiterin der Wirtschaftsförderung der Landeshauptstadt Stuttgart

6
7

STUTTGART – BÜROMARKT BOOMTE STÄRKER DENN JE.

„Falls Sie die Möglichkeit hätten, würden Sie nochmals diesen Standort wählen?“, fragte die IW Consult
im Rahmen einer Unternehmensumfrage. „Wir kämen wieder“, antworteten fast 90 Prozent der
befragten und in Stuttgart ansässigen Unternehmen. Mit diesem Wert liegt die Landeshauptstadt
im Vergleich zu anderen deutschen Städten auf Rang fünf und damit weit vorn. Die Standort-
faktoren scheinen hier also zu stimmen und so lässt sich auch am Stuttgarter Büromarkt eine rege
Nachfrage beobachten. Gerade die Traditionsfirmen erweiterten sich vor Ort und sorgten mit
großen Anmietungen für Aufwind. Insgesamt konnte auf diese Weise 2011 das beste Vermietungs-
ergebnis aller Zeiten eingefahren werden. Doch die aktuellen Entwicklungen bedeuten keinesfalls,
dass sich Vermieter und Investoren auf diesen Lorbeeren ausruhen können. Vielmehr gilt es, die
modernen Anforderungen etwa an die Energieeffizienz, die Gebäudezertifizierung nach LEED oder
DGNB und an das Stellplatzangebot im Blick zu behalten und sich darauf einzustellen. Denn die
Ansprüche der Nutzer an Büroflächen steigen und in einigen Teilmärkten, insbesondere in der
City und in der Innenstadt, ist das gesamte Angebot nach wie vor knapp. Mit Renovierungs- und
Sanierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden, attraktiven Neubauprojekten und der Förderung
sowie dem Ausbau weiterer Standorte sollte jetzt für die Zukunft gerüstet werden. Vor allem Pro-
jektentwicklungen beleben nicht nur das Angebot an hochwertigen Flächen, sondern geben der
Stadt auch ein neues, modernes Erscheinungsbild.

Wo steht der Büromarkt aktuell und wie hat er sich entwickelt? Welche Trends sind zu beobachten
und welche Auswirkungen haben sie auf die Vermietungssituation? Im Büromarktbericht finden Sie
Anregungen, Impulse und detaillierte Informationen. Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche
Lektüre und stehen Ihnen bei Fragen rund um die dargestellten Themen und die Anmietung gerne
zur Verfügung.

Mario Caroli Björn Holzwarth

STUTTGART – EIN ATTRAKTIVER STANDORT MIT WEITBLICK.
Die letzten Wellen der Wirtschaftskrise sind in Stuttgart nun vollständig abgeebbt. Auf seinem Weg aus
den stürmischen Zeiten bewies der Standort in einer vielseitigen und zukunftsorientierten Ausrichtung
seine Stärke. Darüber hinaus verleihen Voraussetzungen wie traditionell niedrige Arbeitslosenzahlen
und eine hohe Anzahl an hochqualifizierten Beschäftigten dem einsetzenden Aufschwung Rückenwind
und machen den Markt attraktiv.

VIELFALT STATT EINSEITIGKEIT
Den zwischenzeitlich stark zunehmenden Arbeitslosen- den Startschuss nicht verpasst: Erfolgsgeschichte schrieb
zahlen gebot die Region innerhalb kürzester Zeit Einhalt: beispielsweise bereits das Daimler-Projekt Car2go. Die
Nach weniger als zwölf Monaten war wieder ein Rückgang Stadt Stuttgart forciert das Thema ebenfalls und lässt einen
um 40 Prozent zu verzeichnen. Ein klares Signal dafür, dass Masterplan Mobilitätskarte erarbeiten. Solche Projekte
die Entwicklung im Ländle nicht allein vom Automobilbau steigern die Attraktivität, gilt doch die Mobilität als wich-
abhängig ist. Vielmehr schaffte es die Wirtschaft gerade tigster Standortfaktor für Investoren. In einem Mobilitäts-
durch die Branchenvielfalt, schnell auf konjunkturelle Check von ADL belegt Stuttgart unter den deutschen
Veränderungen zu reagieren. Und die Unternehmensland- Metropolen bereits heute den vierten Platz.
schaft diversiﬁziert sich weiter: So gewinnen beispielsweise
der Biotechnologie- und Medizinbereich an Bedeutung. FRUCHTBARER AUSTAUSCH VON LEHRE UND
WIRTSCHAFT
ZUKUNFTSORIENTIERTE INVESTITIONEN Unternehmen, die einen direkten Draht zum Geschehen
Doch auch die ansässige Automobilbranche stellt sich auf und zu entsprechenden wissenschaftlichen Auswertungen
die anstehenden Herausforderungen ein und investiert in haben, können Trends frühzeitig erkennen und sich so
den zukunftsträchtigen Bereich der E-Mobilität und der besser auf Veränderungen einstellen. Mit der Universität
mobilen Zukunft. Laut einer weltweiten Studie der Unter- Hohenheim und der Dualen Hochschule ist Stuttgart hin-
nehmensberatung Arthur D. Little (ADL) könnten sich sichtlich eines dafür notwendigen Austauschs zwischen
Investitionen in vernetzte, städtische Mobilität von heute Hochschulen der Finanzwirtschaft und der ansässigen
300 Milliarden Euro pro Jahr bis 2050 nahezu verdrei- Wirtschaft gut aufgestellt. Durch eine fruchtbare Symbiose
fachen. Gerade Stuttgart als Heimat von Autoherstellern beider Bereiche erreicht der Standort die erforderliche
und Zulieferern hat großes Potenzial, von diesen Ent- Sensibilität bei auftretenden systemischen Risiken – ein
wicklungen zu proﬁtieren. So haben die Unternehmen entscheidender Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg.

KAUFKRAFT PRO KOPF 2011 IN €:
GROSSSTÄDTE ÜBER 500.000 EINWOHNER

München 26.863

Düsseldorf 23.708

Frankfurt 22.929

Stuttgart 22.131

Köln 21.788

Hamburg 21.320

Berlin 17.808
© Stuttgart-Marketing GmbH

Datengrundlage: GfK GeoMarketing, Stand: November 2011

8
9

Massenmodell der Bebauung
SPA RKA S S E N A KA D E M I E Objekte im Bau bzw. fertiggestellt
Schulung + Wohnen B A UFE L D 4
Fertigstellung 3. Q 2014 Verfügbare Flächen

PA RI S E R HÖFE
Büro + Wohnen
Fertigstellung 1. Q 2012 S TA D T-
B I B L I OT H E K B A UFE L D 5
B A UFEL D 7
EU RO PE P LAZA Hotel + Wohnen
Büro
Fertigstellung unbekannt

B A UFE LD 1 2

B A U FE LD 1 5

MILANEO
Wol Büro + Einzelhandel + Wohnen
fram
straß Fertigstellung 3. Q 2014
e

ße
Wolframstra

STUTTGART 21 – AREAL A1 FÜLLT SICH MIT LEBEN.
Nachdem der Volksentscheid am 27. November 2011 ein deutliches Signal für das Projekt Stuttgart 21 –
den Neubau des Stuttgarter Hauptbahnhofs – setzte und damit die unklare Situation beendete, werden
die bisher gebremst betriebenen Bauarbeiten wieder stark an Fahrt gewinnen.

Bereits im Oktober sorgte die Übergabe der neuen A1 in diesem Komplex unterzubringen. Nahezu zeitgleich
„Bibliothek des 21. Jahrhunderts“ für Belebung auf dem startet die Erstellung des „Milaneo“. Mit rund 43.000
Areal A1. Ihre Anziehungskraft lockte allein bis Dezember Quadratmetern Einzelhandelsfläche, 7.400 Quadratme-
einen Besucherstrom von über 100.000 Personen an, tern Büroflächen, etwa 417 Wohnungen und einem Hotel
künftig wird mit einer Million Gäste pro Jahr gerechnet. mit 160 Zimmern gestaltet dieses Gemeinschaftsprojekt
Auch das schon im Bau befindliche Projekt „Pariser Höfe“ von ECE, STRABAG und der Bayrischen Hausbau das künf-
schreitet voran. Die Arbeiten an den insgesamt 250 Woh- tige Leben und Arbeiten im neu entstehenden Quartier
nungen und dem Büroriegel mit rund 8.000 Quadrat- entscheidend mit.
metern dürften im dritten Quartal 2012 abgeschlossen
sein, so dass im kommenden Jahr weiteres Leben auf Für den geplanten Hotel- und Wohnturm Ecke Heilbronner
dem Gelände Einzug hält. Straße/Wolframstraße konkretisiert sich der Start auf
Ende 2012, die Fertigstellung ist für die zweite Jahres-
Schwung kommt zudem in die nächsten geplanten Bau- hälfte 2014 zu erwarten. Auch das vollständig durch-
abschnitte: So errichtet die Sparkassenakademie ein geplante Objekt „Europe Plaza“ kann ebenfalls kurzfristig
Schulungszentrum, das voraussichtlich Mitte 2013 fertig- begonnen werden, sobald eine entsprechende Vermie-
gestellt wird. Eine Fläche von 11.400 Quadratmetern wird tungsquote vorliegt. Somit stehen die meisten Projekte
künftig jährlich von rund 26.000 Schulungsteilnehmern des gesamten Areals A1 in den Startlöchern oder befinden
genutzt, für die zusätzlich rund 160 Appartements zur sich bereits im Bau. Ende 2014 dürfte die Bebauung in
Verfügung stehen. Darüber hinaus entstehen in dem diesem Bereich abgesehen von den Baufeldern 4/5/12/15
Gebäude weitere 1.200 Quadratmeter Bürofläche. Ge- abgeschlossen sein, so dass dann ein weiteres urbanes Stadt-
plant ist auch, eine Kindertagesstätte für das neue Gebiet quartier seiner Bestimmung übergeben werden kann.

VERMIETUNGSLEISTUNG AUF HISTORISCHEM HOCH.
Der wirtschaftliche Aufschwung bescherte dem Stuttgarter Büromarkt 2011 ein erfolgreiches Jahr mit einem
Vermietungsergebnis auf Rekordniveau: Mit 285.000 Quadratmetern, von denen rund 45.500 Quadrat-
meter auf Eigennutzer entfielen, wurde so viel Bürofläche vermietet wie nie zuvor. Damit konnte das erfreuliche
Ergebnis des Vorjahres noch einmal um rund 47 Prozent gesteigert werden.

CITY VERDOPPELT VERMIETUNGSERGEBNIS TEILMÄRKTE WEITERHIN STARK
Allein in der Stuttgarter City, also dem Bereich innerhalb Auch die südlichen Teilmärkte Vaihingen/Möhringen und
des Cityrings zwischen Hauptbahnhof, Theodor-Heuss- Fasanenhof waren gefragt: Insbesondere zwei Anmietungen
Straße, Hauptstätter Straße und Paulinenbrücke, wurde von Bosch setzen hier mit rund 12.000 und 4.000 Quadrat-
die Vermietungsleistung, die 2010 bei 32.800 Quadrat- metern deutliche Akzente. Ebenfalls dank größerer Verträge
metern lag, fast verdoppelt. Einen entscheidenden Beitrag der ansässigen Konzerne Bosch und Porsche verzeichneten
dazu leisteten Anmietungen der öffentlichen Hand in Höhe zudem die nördlichen Randlagen Feuerbach und Zuffen-
von rund 35.000 Quadratmetern. Darin enthalten ist auch hausen erneut ein starkes Jahr. In Bad Cannstatt fiel eine
der größte Einzelvertrag des Beobachtungszeitraums mit Großanmietung der Deutschen Telekom mit rund 6.000
rund 14.000 Quadratmetern, der für die Unterbringung Quadratmetern ins Gewicht, so dass in diesem östlich ge-
des Kultusministeriums im Postquartier abgeschlossen legenen Stadtteil zusammen mit den Teilmärkten Wangen
wurde. und Hedelfingen insgesamt rund 61 Prozent mehr Büro-
flächen vermietet wurden als noch 2010. Mit einem Nach-
fragerückgang musste hingegen Leinfelden-Echterdingen
im Süden kämpfen – ebenso wie der nördliche Teilmarkt
Weilimdorf.

10
11

285.000
VERMIETUNGSLEISTUNG BÜROFLÄCHEN STUTTGART 2000 – 2011 IN M 2
205.000

194.000
180.000

171.000
169.000
159.000

152.000
149.000

145.000

140.000
127.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

VERMIETUNGSLEISTUNG IN STUTTGART UND DEN TEILMÄRKTEN IN M 2

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

City 25.350 19.000 4.600 55.100 33.300 43.000 61.500 44.400 38.200 32.800 63.000
Innenstadt 25.710 45.000 28.400 21.700 43.200 31.300 46.600 41.700 83.800 66.600 97.500
Vaihingen/Möhringen 50.550 6.300 14.450 30.800 10.400 32.600 13.700 18.500 20.200 26.200 56.300
Fasanenhof 2.700 11.000 72.500 4.000 3.700 3.500 2.300 10.600 2.700 5.300 12.500
Feuerbach/Zuffenhausen 16.700 6.000 8.400 20.600 9.800 2.000 6.800 12.300 3.300 28.500 24.800
Degerloch 5.800 2.700 3.000 6.000 3.400 4.500 7.200 9.200 4.900 2.100 4.000
Weilimdorf 13.150 16.000 750 3.000 6.600 6.000 5.100 12.800 5.900 11.400 5.500
Bad Cannstatt/Wangen 5.000 18.000 14.000 7.700 24.600 13.500 15.400 12.500 8.100 8.300 13.400
Leinfelden-Echterdingen 14.040 3.000 2.900 3.100 10.000 3.600 10.400 18.000 3.900 12.800 8.000

Gesamt 159.000 127.000 149.000 152.000 145.000 140.000 169.000 180.000 171.000 194.000 285.000


GESTEIGERTER BÜROBEDARF IN VIELEN BRANCHEN.
Eine maßgebliche Rolle für den Bürovermietungsmarkt umsatz auf nur 10 Prozent. Auch bei der Gruppe der
spielte 2011 die Branche „Industrie“. Sie schloss Verträge „Consultants“ zeichnete sich mit 22.800 Quadratmetern
mit einem gesamten Flächenvolumen von 45.000 Quadrat- angemieteter Fläche eine leicht rückläufige, aber dennoch
metern ab, wovon allein Bosch 32.000 Quadratmeter an- stabile Entwicklung ab. Dafür war unter den Finanzdienst-
mietete. Ein ähnlich starker Impuls kam mit rund 39.000 leistern erneut eine Steigerung der Nachfrage auf 24.700
Quadratmetern nachgefragter Bürofläche aus dem Bereich Quadratmeter festzustellen, trotzdem blieb ihr Beitrag
„Öffentliche Hand“. Grund für den gesteigerten Bedarf zum gesamten Vermietungsumsatz unverändert. Sowohl
dieses Segments war die Neuansiedelung eines Ministeri- Finanzdienstleister als auch Consultants siedelten sich vor
ums sowie die Reorganisation bestehender Ministerien. allem in der City und der Innenstadt an.
Die nachfragestärkste Gruppe blieb mit etwa 115.200
Quadratmetern angemieteter Fläche und 40 Prozent der Auf den Aufwärtstrend der Konjunktur reagierte der Be-
gesamten Vermietungsleistung jedoch wie schon in den reich „Medien/Kommunikation“ mit einem auflebenden
Vorjahren die der „Sonstigen Büronutzer“, zu denen Bürobedarf. Werbe- und Medienagenturen profitierten
verschiedene Dienstleister, wie etwa Ärzte, Architekten, von der Bereitschaft der Unternehmen, wieder verstärkt in
Ingenieure und Handelsunternehmen, zählen. Werbe- und Marketingmaßnahmen zu investierten, und
mieteten in der Folge deutlich mehr Fläche – insgesamt
Die IT- und Telekommunikationsbranche bezog mit 10.900 Quadratmeter – vor allem im Segment bis 500
27.400 Quadratmetern deutlich weniger Bürofläche neu Quadratmeter. Das übertrifft das Vorjahresergebnis um
als im Vorjahr. Damit sank auch der Anteil am Gesamt- 38 Prozent.

UMSATZ NACH BRANCHEN IN %

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Medien/Kommunikation 5,02 4 8 6,64 6,27 5,56 6,14 4,07 3,82
Finanzdienstleister 8,04 34 12 9,93 10,36 15,78 8,36 8,41 8,67
Consultants 7,03 5 10 20,29 18,4 13,39 7,72 13,35 8,00
Öffentliche Hand 4,02 9 21 3,21 17,75 7,22 30,41 8,14 13,68
Sonstige 20,98 29 28 35,21 37,28 36,94 40,94 48,04 40,42
Energie/Industrie 52,23 9 13 12,86 – – – – 15,79
IT/Telekommunikation 2,68 10 8 11,86 9,94 21,11 6,43 17,99 9,62
Gesamt 100 100 100 100 100 100 100 100 100


12
13

AUFSCHWUNG FÜR DAS GROSSFLÄCHIGE SEGMENT.
Das kleinflächige Segment war und bleibt eine wichtige Säule des Stuttgarter Büromarkts: Erneut wurden
die meisten Verträge über Flächen bis 500 Quadratmeter abgeschlossen. Mit 249 Vermietungen waren
es 27 mehr als 2010. Im gesamten Büromarkt wurden 361 Verträge abgeschlossen.

142 der Verträge unter 500 Quadratmeter entfallen allein metern zur Folge: Statt wie im Vorjahr 4 wurden nun
auf die City sowie die Innenstadt. Auch in Weilimdorf be- 12 Anmietungen unterzeichnet. Das trug 36 Prozent zur
wegten sich nahezu alle erfassten Mietverträge in diesem Vermietungsleistung des Marktes bei.
Flächensegment. Insgesamt wurden rund 21 Prozent der
gesamten Vermietungsleistung in diesem Größenbereich Einen Anteil von 16 Prozent am Vermietungsumsatz hatten
erbracht. Abschlüsse für Flächen von 501 bis 1.000 Quadratmetern.
62 Verträge wurden hier – schwerpunktmäßig in der Innen-
Positive Signale gingen in 2011 aber auch von den großen stadt und im südlichen Teilmarkt Vaihingen – generiert.
Anmietungen über 5.000 Quadratmeter vor allem durch Das sind deutlich mehr als im Vorjahr mit 46 Abschlüssen.
die öffentliche Hand und durch die Robert Bosch GmbH
aus. So wurde der größte Vertrag über 14.000 Quadrat- 24 Vermietungen wurden im Größenbereich von 1.001 bis
meter durch das Land Baden-Württemberg abgeschlossen. 2.000 Quadratmetern erzielt, 14 waren es im Segment
Auch die Porsche AG erweitert sich mit einer Fläche von zwischen 2.001 und 5.000 Quadratmetern. Bei den Eigen-
10.000 Quadratmetern am Traditionsstandort Zuffen- nutzern fielen vor allem die Neubauten der AOK, der
hausen. All diese Entwicklungen hatten einen deutlichen Ed. Züblin AG sowie der Sparkassenakademie mit rund
Zuwachs der Nachfrage an Flächen über 5.000 Quadrat- 31.000 Quadratmetern ins Gewicht.

VERTRÄGE NACH FLÄCHE IM VERGLEICH
103.200
59.500
51.500

49.000
44.500

41.900

40.000
35.900
32.000

21.500

2010 2011

Gesamtfläche 2010: Gesamtfläche 2011:
194.000 m2 285.000 m2

< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²

VERTRÄGE NACH ANZAHL IM VERGLEICH
249
222

62

2010 2011
46

24

15
14

14

12

Gesamtanzahl 2010: Gesamtanzahl 2011:
4

301 361

< 500 m² 501 – 1.000 m² 1.001 – 2.000 m² 2.001 – 5.000 m² > 5.000 m²

Quelle beider Darstellungen: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

MIETPREISE ÜBERTREFFEN VORJAHRESWERTE.
Am Stuttgarter Büromarkt konnten die Mietpreise eine erfreuliche Entwicklung verzeichnen.
So lag die Durchschnittsmiete im Stadtgebiet zum 31. Dezember 2011 bei 11,60 Euro pro
Quadratmeter und damit 0,60 Euro über dem Vorjahreswert.

Im Preissegment bis 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden abschlüssen im Neubaubereich, bei denen Mietpreise
im Beobachtungszeitraum insgesamt 149 Vermietungen zwischen 17,50 Euro und 22,00 Euro pro Quadratmeter
abgeschlossen, 65 davon lagen bei einem Mietpreis bis erzielt wurden. Auch in der Innenstadt verzeichnete die
8,00 Euro pro Quadratmeter. Letztere kamen allerdings Spitzenmiete einen Anstieg und lag zum Jahresschluss bei
überwiegend in älteren und einfach ausgestatteten Flächen 15,90 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete wie
beziehungsweise aufgrund kurzer Vertragslaufzeiten zu- im Vorjahr bei 11,50 pro Quadratmeter.
stande. Ein großer Anteil der insgesamt generierten Ver-
mietungen entfiel mit 141 Verträgen auf die Preisspanne POSITIVE BILANZ IM SÜDEN, NORDEN UND OSTEN
zwischen 10,01 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. 46 An- Dank der hohen Nachfrage kletterte die Spitzenmiete im
mietungen wurden zu Preisen zwischen 13,01 und 15,00 Stuttgarter Süden auf 13,30 Euro pro Quadratmeter und
Euro pro Quadratmeter getätigt, während es im Vorjahr übertraf damit das Vorjahresergebnis. Dass gleichzeitig
in diesem Segment nur 19 waren. Darüber hinaus gab es die Durchschnittsmiete auf 10,20 Euro pro Quadratmeter
13 Verträge zwischen 15,01 und 17,00 Euro pro Quadrat- etwas zurückging, liegt vor allem an Mietpreisnachlässen,
meter und 12 Abschlüsse mit über 17,00 Euro pro Qua- die bei einigen älteren und seit längerem leerstehenden
dratmeter. Flächen notwendig waren. Die erfreuliche Entwicklung
der Durchschnittsmiete in den nördlichen Teilmärkten
CITY UND INNENSTADT: SPITZENMIETEN STEIGEN wurde vor allem von einigen größeren Abschlüssen am
In der Stuttgarter City blieb die Durchschnittsmiete mit Standort Feuerbach beeinflusst. Zuffenhausen und Weil-
14,30 Euro pro Quadratmeter stabil beim Vorjahreswert, imdorf bewegen sich hingegen weiterhin auf niedrigem
die gewichtete Spitzenmiete konnte hingegen deutlich Niveau. Im Stuttgarter Osten profitierten sowohl Spitzen-
von 17,50 Euro auf 18,80 Euro pro Quadratmeter zulegen. als auch Durchschnittsmiete von einer Projektvermietung.
Positive Impulse kamen dabei etwa von 12 Vertrags-

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN CITY 2000 – 2011 IN € / M 2
18,80
18,41

18,00

18,00
17,89

17,50

17,50

17,50
17,50

17,00

17,00
16,87

15,34 z

Spitzenmieten
Spi
14,90 z

14,80 z

14,50 z

14,50 z

14,50 z

14,50 z

14,30 z

14,30 z
13,60 z
13,60 z
13,50 z

Durchschnittsmieten

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand:31.12.2011

14
15

SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN 2011 IN € / M 2
18,80

15,90
14,30

13,30
11,90
11,50

11,00

10,20
9,60

9,00
Spitzenmieten Durchschnittsmieten

XXX z
City Innenstadt Außenbezirk Nord Außenbezirk Ost Außenbezirk Süd


Unsere aktuellen
Immobilienangebote

ANGEBOTSRESERVE DEUTLICH GESUNKEN.
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Angebotsreserve deutlich reduziert. Zum 31. Dezember 2011 lag
sie bei rund 424.000 Quadratmetern, inklusive rund 24.700 Quadratmetern Untermietfläche. Bei einem
Gesamtflächenbestand von rund 7,43 Millionen Quadratmetern entspricht dies einer Leerstandsquote
von knapp 5,7 Prozent.

FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN M 2
312.000

Baufertigstellung Vorvermietung
220.000
160.000

145.000

143.500
130.000

131.500

115.600

109.500
104.900
80.000

68.500

57.000
51.400

49.000

50.500
45.900
42.400
40.000

41.200

41.500
32.600
28.500

50.
23.400

22.000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 22.200 2011 2012 2013

Zwar wurden 2011 in Stuttgart knapp 31.300 Quadrat- tungsergebnis in einigen Teilmärkten sogar zu Engpässen.
meter Neubauflächen sowie 14.600 Quadratmeter kern- In der Stuttgarter City reduzierte sich der Angebotsbestand
sanierte Flächen fertiggestellt, diese allerdings waren um rund 12.500 Quadratmeter auf rund 60.600 Quadrat-
größtenteils vorvermietet oder konnten kurzfristig an meter. Einen noch deutlicheren Rückgang hatte die Stutt-
neue Mieter vermittelt werden. Darüber hinaus wurden garter Innenstadt zu verzeichnen – hier sank der Bestand
größere Untermietflächen in der Stuttgarter City wieder von kurzfristig beziehbarer Bürofläche von knapp 116.900
vom Markt genommen. Diese beiden Faktoren führten Quadratmetern auf 93.500 Quadratmeter.
in Kombination mit einem überraschend hohen Vermie-

16
17

ANGEBOTSRESERVE ZUM 31.12.2011

Degerloch > 11.800 m2

B
Bad Cannstatt, Wange etc. > 19.300 m2
Wangen
nge

3%
F
Feuerbach, Zu
Zuffenhausen > 22.500 m2
5%
Stuttgart-Innenstadt > 93.500 m2
3.500
3.5
5%
Vai
Vaihingen > 27.800 m2

22 % 7%

100 % Fasanenhof > 31.000 m2
(entspricht 7%
00
ca. 424.000 m2)
17 %

Leinfelden-Echterdingen > 73.500 m2
10 %

14 % Möhr
Möhr
Möhringen > 41.900 m2
10 %

Stuttgart-City > 60.600 m2
tuttgart-City
tut 600 Weilimdorf > 42.100 m2

Quelle beider Darstellungen:
Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12. 2011

Zu auffälligen Verschiebungen kam es an den südlichen 2012 werden rund 47.500 Quadratmeter Bürofläche fertig-
Teilmärkten – während sich in Vaihingen die Angebots- gestellt. Da jedoch bereits knapp 32.000 Quadratmeter
reserve halbierte, wurden dem Markt in Möhringen größere hiervon vorvermietet sind, werden dem Büromarkt kaum
Flächen zugeführt. Im Norden sowie im Osten waren keine Neubauflächen zugeführt. 2013 könnte sich die Lage
größeren Veränderungen der Reserve zu verzeichnen, da wieder etwas entspannen, da 110.000 Quadratmeter
trotz teils guter Vermietungsergebnisse auch Flächen am Bürofläche fertiggestellt werden, von denen derzeit rund
Markt freigesetzt wurden. 50.500 Quadratmeter vorvermietet sind.

Informationen zum
Büromarkt München

BUNDESWEITER AUFWÄRTSTREND HÄLT AN.
Der positive Trend aus dem Vorjahr setzte sich auch 2011 fort: Bundesweit konnten die Vermietungs-
umsätze an den meisten Büromärkten nochmals deutlich gesteigert werden. Reduziert hat sich an
fast allen Standorten das Flächenangebot.

Mit einem Plus von 15 Prozent zeigt der Trend an den um 1,00 Euro pro Quadratmeter und mehr gesteigert
„Big Seven“-Standorten weiter nach oben: In Berlin, werden. Auch die Durchschnittsmieten blieben stabil.
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart wurden 2011 insgesamt rund 3,28 Millionen Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Leerstände in
Quadratmeter vermietet. Der größte Boom war im Süden den „Big Seven“ erwartungsgemäß deutlich reduziert.
der Republik zu erkennen: In Stuttgart war eine Steige- Das lag vorwiegend an der erhöhten Nachfrage nach
rung von rund 47 Prozent zum Vorjahr zu verzeichnen, in modernen Büroflächen und weiter an der Tatsache,
München ein Plus von 45 Prozent. Rückläufig entwickelte dass auch wieder verstärkt Flächen in älteren Gebäuden
sich die Nachfrage in Düsseldorf und auch in Frankfurt, vermietet wurden, auch wenn das oft mit deutlichen
wo das Vermietungsergebnis rund 14 Prozent unter dem Zugeständnissen beim Mietpreis verbunden war. Teilweise
Vorjahreswert lag. entstehen nun wieder große Engpässe im Flächenangebot,
da das Fertigstellungsvolumen von Neubauflächen eher
Von einer positiven Entwicklung der Mietpreise profitierten gering war. Das birgt Baupotenzial für 2012: Aufgrund
die meisten Standorte – die Preise erhöhten sich vielerorts positiver Wirtschaftsprognosen und anhaltend stabiler
aufgrund der gestiegenen Vermietungsleistung in Ver- Nachfrage erhöhen sich an den meisten Standorten
bindung mit einer rückläufigen Angebotsreserve oder derzeit die Chancen für die kurzfristige Realisierung von
blieben stabil auf Vorjahresniveau. Die Spitzenmieten in Neubauvorhaben.
Berlin, Köln, München und Stuttgart konnten teilweise

18
19

2007
2008
LEERSTÄNDE IN DEUTSCHLAND IM VERGLEICH IN % 2009
2010
2011
15,1
15,0

14,4
14,3
13,9

11,8
11,5
10,3

10,3
10,3

9,8
9,8

9,7
9,6

9,4
9,1
8,9

8,9
8,3

8,3

8,4
8,4
8,2

8,2

8,1
7,9

7,7

7,5
7,2
6,7

6,5
6,4
6,2
6,1

5,7
Frankfurt Düsseldorf Köln München Berlin Hamburg Stuttgart


FLÄCHENUMSATZ DER BIG SEVEN 2003 – 2011 IN M 2

853.000
820.000

765.000

München

z
z
620.000

590.000
580.000

z

540.000
510.000

480.000

z

z

Berlin
z

z

Hamburg
z

z

Frankfurt
Düsseldorf

Stuttgart
280.000 z

Köln
194.000 z
180.000 z

171.000 z
169.000 z
152.000 z
149.000 z

145.000 z

140.000 z

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011


STUTTGART IM BUNDESWEITEN VERGLEICH

Flächenumsatz in m² Spitzenmiete in € Durchschnittsmiete City in € Leerstandsquote in %
2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010
Berlin 572.000 503.000 21,70 20,50 16,00 14,50 8,4 8,9
Düsseldorf 365.000 375.000 23,50 23,50 17,00 16,50 11,8 11,5
Frankfurt a. M. 410.000 475.000 36,00 35,60 21,50 22,00 14,4 15,1
Hamburg 515.000 485.000 23,00 23,00 13,50 13,50 8,1 9,8
Köln 280.000 220.000 21,00 20,00 11,00 11,25 8,2 8,9
München 853.000 590.000 30,50 28,00 14,20 14,20 7,7 8,3
Stuttgart 285.000 194.000 18,80 17,50 14,30 14,30 5,7 6,5


STUTTGART CITY/INNENSTADT:
UNGEBROCHEN STARKE NACHFRAGE.
Die Nachfrage nach Büroflächen in der Stuttgarter City und der Innenstadt hat im vergangenen Jahr
erneut Aufwind erhalten. Zu den in 2010 165 abgeschlossenen Verträgen war 2011 eine Steigerung
um 18 Prozent zu verzeichnen.

Ein Ausrufezeichen setzte das Land Baden-Württemberg Flächen oberhalb der 16,01 Euro pro Quadratmeter ab-
durch die Anmietung des Postquartiers und des Königin- geschlossen. In der Innenstadt konnten 93 Prozent der
Olga-Baus in der Königstraße 9. Dank entsprechender neu vermieteten Flächen zu einem Preis bis 14,00 Euro
Großabschlüsse wurden im Vergleich zu 2010 im ver- pro Quadratmeter vergeben werden, ein Prozent mehr
gangenen Jahr zirka 61.000 Quadratmeter mehr Fläche als im Jahr davor. Immerhin acht Prozent der Innenstadt-
vermietet. War es im Vorjahr nur ein einziger Mietvertrag ﬂächen wurden innerhalb der Mietpreisspanne zwischen
über eine Fläche von mehr als 5.000 Quadratmeter, wurden 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.
2011 sieben Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von
ungefähr 62.000 Quadratmetern erzielt. Davon wurden Zu beobachten ist, dass parallel zur ungebrochen starken
25.700 Quadratmeter von drei Eigennutzern aus der Ver- Nachfrage nach Flächen auch die Ansprüche der Mieter
sicherungsbranche unterzeichnet. Aber auch das Flächen- steigen. Hochwertige oder neu sanierte Flächen sind
segment unter 500 Quadratmetern proﬁtierte von einer ebenso beliebt wie knapp vorhanden. Diese Vorzeichen
gesteigerten Nachfrage. Die 142 Verträge machen aber führten erstmalig wieder dazu, dass Projektentwicklungen
nur zirka 21 Prozent der vermieteten Flächen aus, wäh- wie das Bülow Carré und das City Gate ohne die übliche
rend der Anteil im Vorjahr mit 137 Abschlüssen bei Vorvermietungsquote begonnen wurden. Kurzfristig wird
33 Prozent lag. die Flächenknappheit für 2012 aber zunächst bestehen
bleiben. Erst durch geplante Fertigstellungen sieht die
In der City wurden 2010 37 Prozent der Flächen im Preis- Prognose für die Jahre 2013 und 2014 deutlich besser aus:
segment bis 14,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Dann werden wieder größere Volumina verfügbar sein.
In 2011 stieg der Anteil auf 49 Prozent. In der Mietpreis- Aufgrund der Vielzahl an neuen und laufenden Projekten
spanne zwischen 14,01 und 16,00 Euro pro Quadratmeter erfahren die Stuttgarter City und Innenstadt zudem eine
konnten 2011 38 Prozent der Flächen unterzeichnet werden. deutliche Modernisierung.
Auf konstantem Vorjahresniveau von 13 Prozent wurden

20
21

STUTTGART NORD: GETEILTE ENTWICKLUNGEN.
FEUERBACH/ZUFFENHAUSEN WEILIMDORF
Der Aufschwung in der Automobil- und Zulieferbranche Erfreulich ist die Steigerung der Vertragszahl im Vergleich
setzte sich 2011 fort und war auch in Feuerbach/Zuffen- zum Vorjahr um 50 Prozent auf 15 Mietverträge. Den-
hausen deutlich zu spüren. Insbesondere Großnutzer wie noch konnten die in 2010 erzielten Flächenumsätze, die
Bosch oder Porsche sorgten für den großen Flächenum- durch zwei Großanmietungen geprägt waren, nicht er-
satz. Am größten war die Nachfrage jedoch mit 68 Pro- reicht werden. Angesichts des zunehmenden Leerstandes,
zent der unterzeichneten Verträge im Segment bis 500 der sich in absehbarer Zeit durch den Wegzug der Firmen-
Quadratmeter. Trotzdem konnte das außergewöhnlich zentrale von Ernst & Young noch verschärfen wird, ist die
hohe Vermietungsergebnis aus 2010 nicht erreicht werden. neu gewonnene Kontinuität der Nachfrage zunächst als
Mit 24.800 Quadratmetern waren es 2011 allerdings nur positives Signal zu werten. Künftig ist hier aber ein geziel-
3.700 Quadratmeter weniger. Der Zehnjahresdurchschnitt tes Standortmarketing erforderlich.
mit 14.000 Quadratmetern liegt zudem bei gerade 56
Prozent des erzielten Ergebnisses für dieses Gebiet und Das Gesamtergebnis lag bei rund 5.500 Quadratmetern,
liefert Anlass zur Zufriedenheit. das sind zirka 48 Prozent des Vorjahres. Damit liegt das Er-
gebnis von 2011 auf dem Niveau der Jahre 2007 und 2009.
Mit 72 Prozent wurde der Großteil der Flächen in der Miet- Der Zehnjahresdurchschnitt von 7.800 Quadratmetern
preisspanne zwischen 8,01 bis 10,00 Euro unterzeichnet. wurde allerdings nicht erreicht. An diesem Standort geht
27 Prozent der Mietflächen, die sich ausschließlich im der Trend in Richtung kleinerer Flächen. Nur ein Vertrag
direkten Umfeld der Heilbronner Straße befinden, lagen im oberhalb von 1.000 Quadratmetern wurde unterzeichnet.
Preisniveau zwischen 11,01 und 12,00 Euro pro Quadrat- Der größte Flächenumsatz, mit 61 Prozent, wurde im
meter. Segment unter 500 Quadratmetern abgeschlossen.

Neue, moderne Büroflächen sind bis 2013 lediglich vom
Projekt OASIS II zu erwarten. Ein positives Signal ist hier
der Vorvermietungsstand von 50 Prozent, der letztendlich
den Baubeginn ermöglicht hat.

STUTTGART OST: UNGENUTZTES POTENZIAL.
BAD CANNSTATT/WANGEN/HEDELFINGEN
Verfügbare moderne Büroﬂächen sind auf diesem Teil- durchschnittliche Vermietungsergebnis der letzten zehn
markt derzeit noch Mangelware. Aus diesem Grund stehen Jahre mit 11.700 Quadratmetern konnte durch die Ver-
die Chancen einer Vorvermietung für mögliche Projekte mietungsleistung in 2011 mit insgesamt 13.400 Quadrat-
derzeit nicht schlecht. Bei solchen Vorhaben punktet der metern um rund 13 Prozent übertroffen werden. Im
Markt außerdem mit einer hervorragenden Anbindung Flächensegment bis 500 Quadratmeter lagen 31 Prozent
an den öffentlichen Nahverkehr. Um weitere Nutzer an- der vermieteten Flächen. Eine Großvermietung zwischen
zuziehen und zu gewinnen, können dieser Faktor sowie 2.000 und 3.000 Quadratmetern war mit 18 Prozent, die
auch die optimale Infrastruktur für die tägliche Versorgung andere über 6.000 Quadratmeter mit 45 Prozent an den
eine entscheidende Rolle spielen. Bereits im vergangenen vermieteten Flächen beteiligt. Mietpreise bis 8,00 Euro
Jahr konnte der Flächenumsatz im Vergleich zu 2010 um pro Quadratmeter konnten bei 44 Prozent der Flächen
38 Prozent auf insgesamt 13.400 Quadratmeter gesteigert erzielt werden, in der Mietpreisspanne zwischen 10,01 und
werden. Insbesondere auf dem Kodak Areal konnten, wie 13,00 Euro pro Quadratmeter sind es weitere 50 Prozent.
in den Jahren zuvor, zuverlässig eher preisgünstige Flächen
vermietet werden. Zusätzlich unterzeichnete aber im glei- Die ursprünglich gestoppte Entwicklung des Neckarparks,
chen Gebiet auch ein Telekommunikationsunternehmen eines neuen Stadtquartiers mit Wohnungen und Büros
den Mietvertrag für ein Projekt mit 6.000 Quadratmetern sowie gemischter Nutzung auf dem ehemaligen Güterbahn-
zu einem Mietpreis von 12,50 Euro pro Quadratmeter. hofareal, hat wieder Fahrt aufgenommen. 2012 dürften
bereits erste Erfolge zu sehen sein, denn verschiedene
Mit 18 geschlossenen Verträgen war im Vergleich zu den vorhandene Flächeninteressen könnten sich im kommen-
Vorjahren wieder ein Anstieg zu verzeichnen. Auch das den Jahr konkretisieren.

22
23

STUTTGART SÜD: SPITZENSTANDORT MIT SONNIGEN AUSSICHTEN.
DEGERLOCH LEINFELDEN-ECHTERDINGEN
Nachdem 2010 ein Rücklauf zu verzeichnen war, profitier- Niedriger Flächenumsatz und geringe Nachfrage in Lein-
te Degerloch 2011 wieder von seiner attraktiven Lage: felden-Echterdingen: Die Vermietungsleistung fiel um
Die Vermietungsleistung stieg um 90 Prozent auf ins- 38 Prozent und auch die Vertragszahl reduzierte sich um
gesamt 4.000 Quadratmeter. Da bis auf 1.300 Quadrat- 33 Prozent auf insgesamt 21 Verträge. 58 Prozent der Ab-
meter keine weiteren Neubauflächen zur Verfügung stehen, schlüsse wurden im Segment bis 500 Quadratmeter unter-
wurden die Marktumsätze fast ausschließlich in vorhande- zeichnet, 16 Prozent im Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter.
nen Gebäuden erzielt. Insgesamt 70 Prozent der Umsätze Ein Vertrag wurde im Segment bis 2.000 Quadratmeter
wurden im Areal COMPAS beziehungsweise direkt am abgeschlossen.
Albplatz erzielt, 30 Prozent im Gewerbegebiet Tränke.
Im Mietpreissegment unter 9,00 Euro pro Quadratmeter
Bei den abgeschlossenen Verträgen dominierte das Flächen- wurden 60 Prozent der Flächen vermietet. Zwischen
segment bis 500 Quadratmeter – 53 Prozent der Ab- 9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 37 Prozent
schlüsse wurden hier unterzeichnet. Zu je einem Vertrags- der Flächen platziert. Zu wenigen Vermietungen kam es
abschluss kam es für die Flächengröße zwischen 501 und im Bereich 10,01 bis 11,00 Euro, 13 Prozent der Flächen
1.000 Quadratmetern und 1.001 bis 2.000 Quadratmetern. wurden im Bereich 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet.

41 Prozent der Flächen wurden zu Preisen zwischen 10,01 Gespannt wird die Entwicklung der derzeit im Bau befind-
und 12,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Während lichen Airport City erwartet. Der erste prominente Nutzer
32 Prozent im Preissegment zwischen 12,01 und 13,00 heißt Ernst & Young, dessen Neubau voraussichtlich 2015
Euro pro Quadratmeter lagen, wurden nur 15 Prozent im fertiggestellt wird. Insgesamt könnten in der Airport City
Bereich zwischen 13,01 und 15,00 Euro vermietet. Unter 250.000 Quadratmeter Büro- und Serviceflächen errichtet
10,00 Euro pro Quadratmeter wurden 12 Prozent vermietet. werden. Wenn die Nutzer die dortigen Vorteile schätzen
und annehmen, besteht die Chance, dass sich am Flughafen
Neues entsteht am Bürokomplex COMPAS, wo aufgrund ein neuer Bürostandort etabliert.
der nach wie vor anhaltenden Nachfrage am Albplatz eine
Projektentwicklung vorangetrieben wird. Sie wird dem
Markt bis 2014 zirka 13.000 Quadratmeter Neubaufläche
zur Verfügung stellen.

FASANENHOF
Der Fasanenhof blickt auf ein Jahrzehnt starker Vermie- Nutzern unter anderem aus den Bereichen der Automobil-
tungsschwankungen zurück. In den vergangenen zwei zulieferer, der Softwareentwicklung und der Bauindustrie
Jahren jedoch verbesserte sich die Nachfrage kontinuier- geprägt.
lich und das Ergebnis 2011, mit insgesamt 12.500 Qua-
dratmetern vermieteter Fläche, stellt das Beste seit 2004 78 Prozent der Vermietungen entfielen auf das Gewerbe-
dar. Die Inbetriebnahme der Stadtbahn hat zu einer gebiet Vaihingen/Möhringen. Im Flächensegment bis 500
weiteren Aufwertung des Standorts geführt. Quadratmeter wurden hier 7 Prozent der Verträge unter-
zeichnet. 19 Prozent der Abschlüsse gab es im Bereich 501
Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Anzahl der Ab- bis 1.000 Quadratmeter, 18 Prozent im Bereich 1.001 bis
schlüsse um 80 Prozent auf 18 Verträge. 23 Prozent hier- 5.000 Quadratmeter. Zwei Verträge wurden im Flächen-
von entfielen auf das Segment bis 500 Quadratmeter und segment 5.001 bis 10.000 Quadratmeter unterzeichnet,
17 Prozent auf den Bereich 501 bis 1.000 Quadratmeter. ein weiterer Vertrag mit zirka 12.000 Quadratmetern.
Zwei Verträge wurden im Segment 1.001 bis 2.000 Qua- Die Mietpreise lagen bei 21 Prozent der Flächen im Bereich
dratmeter abgeschlossen. Entscheidend geprägt wurde bis 9,00 Euro pro Quadratmeter. 28 Prozent der Flächen
das Vermietungsergebnis von einer Großanmietung durch wurden für 9,01 bis 10,00 Euro, 49 Prozent im Bereich
Bosch – das Unternehmen mietete 4.000 Quadratmeter 10,01 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter vermietet. Zwei
Bürofläche an. Verträge mit insgesamt zirka 600 Quadratmetern konnten
im Colorado zu Mietpreisen zwischen 13,60 und 16,90
23 Prozent der Flächen wurden zu Preisen bis 9,00 Euro pro Euro pro Quadratmeter unterzeichnet werden.
Quadratmeter vermietet, 67 Prozent im Segment zwischen
9,01 und 10,00 Euro pro Quadratmeter. Ein Vertrag wurde Der sich kontinuierlich weiterentwickelnde Standort STEP
mit 10,50 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. verbuchte im vergangenen Jahr 16 Prozent des Vermietungs-
volumens des Gesamtgebietes Vaihingen/Möhringen
VAIHINGEN/MÖHRINGEN UND STEP und STEP. Zwar wurde im Vergleich zum Vorjahr weniger
Autobahnnähe, hervorragende infrastrukturelle Anbindung Fläche vermietet, doch lag dies an der Tatsache, dass im
sowie ein interessantes Nutzerumfeld – diese Faktoren STEP nahezu kein Leerstand vorhanden ist. Mit einer Stei-
trugen auch 2011 entscheidend dazu bei, dass die Gebiete gerung der Vermietungsleistung ist somit erst zu rechnen,
Vaihingen/Möhringen und der Stuttgarter Engineering wenn mit der Vermarktung der nächsten Gebäude STEP
Park (STEP) ein überragendes Ergebnis erzielten. 7.1 beziehungsweise 7.2 begonnen wird. 63 Prozent der
Flächen wurden im Preissegment zwischen 11,50 und
Mit der Vermietung von 56.300 Quadratmetern Büro- 12,00 Euro und 18 Prozent im Segment 12,01 bis 13,00
fläche verzeichnete der Standort eine Steigerung um Euro pro Quadratmeter unterzeichnet.
114 Prozent. Diese für dieses Gebiet noch nie dagewesene
Entwicklung wurde deutlich von Großabschlüssen mit

24
25

BÜROMARKT STUTTGART IM ÜBERBLICK.
Büroﬂächenumsatz in 2011

< 10.000 m2

10.000 – 20.000 m2

20.000 – 30.000 m2

30.000 – 40.000 m2

A 81
Richtung Heilbronn ab 40.000 m2

Gewerbe-/Bürostandorte

A 81
Richtung Singen

A 8 Richtung
Karlsruhe

Autobahn-
kreuz Stuttgart

A 81

A 8 Richtung
München

26
27

STUTTGARTER BÜROMARKT – STARK WIE NOCH NIE.
In 2011 präsentierte sich der Büromarkt am Standort Stuttgart mit dem besten Ergebnis aller Zeiten.
Der daraus hervorgehende Schwung dürfte auch im kommenden Jahr beflügeln, so dass wieder ein gutes
Vermietungsergebnis zu erwarten ist.

Mit Blick auf die derzeit am Markt vorhandene Nachfrage, denn je ist, um die Positionierung zu verbessern. Das gilt
die sich 2011 über alle Flächensegmente und Branchen etwa für Weilimdorf und Leinfelden/Oberaichen, die auf-
erstreckte, ist im kommenden Jahr ein Büroflächenumsatz grund infrastruktureller Defizite seit Jahren mit Leerstands-
über 200.000 Quadratmetern möglich. Durch den wirt- problemen kämpfen und häufig gegenüber besser erschlos-
schaftlichen Aufschwung spielen beispielsweise wieder senen Gebieten das Nachsehen haben.
verstärkt Unternehmensgründungen eine Rolle und auch
aus der für Baden-Württemberg so wichtigen Automobil- HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG IM FOKUS
industrie kommen nach den Konsolidierungsprozessen Der Trend zu hochwertig ausgestatteten Gebäuden, die
positive Signale. den Anforderungen an einen modernen Arbeitsplatz
gerecht werden, setzt sich weiterhin fort. Dass Nutzer
CHANCEN FÜR NEUE PROJEKTE durchaus bereit sind, dafür entsprechende Mieten zu
Dem für 2012 prognostizierten Bedarf steht nach wie vor zahlen, hat die Mietpreisentwicklung gezeigt. Auch war
insbesondere in der City und der Innenstadt ein anhaltend für zeitgemäße Flächen eine deutliche Verkürzung der
rares Flächenangebot entgegen, diese Knappheit dehnt Vermarktungszeiträume zu beobachten. Voraussichtlich
sich sogar zwischenzeitlich auf die südlichen Randlagen hält die starke Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen
aus. In diesem Umfeld stehen in 2012 die Chancen für weiterhin an. Da dem Markt in 2012 aber kaum Neubau-
bereits seit längerem in der Schublade liegende Projekte flächen zugeführt werden, entsteht eine große Chance
mit Baugenehmigungen besonders gut. Es gibt jedoch für Eigentümer, die die Qualität ihrer Bestandsimmobilie
auch Teilmärkte, für deren Zukunft ein Schulterschluss jetzt auf einen modernen Standard anheben.
zwischen Politik und Immobilieneigentümern wichtiger

Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012

Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012

Empfohlen

Weitere ähnliche Inhalte

Andere mochten auch

Andere mochten auch (13)

Mehr von Ellwanger & Geiger Privatbankiers

Mehr von Ellwanger & Geiger Privatbankiers (20)

Stuttgarter Büromarktbericht 2011/2012