Münchener Büroimmobilienmarkt mit positiver Entwicklung im Jahr 2010 - Büroflächenumsatz um rund 12 Prozent höher - Mietentwicklung seitwärts - Leerstände leicht erhöht aber mit positivem Ausblick

1. DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2010/2011

2. VORWORT.
Der Trend der sich im Laufe des vergangenen Jahres auf dem Münchener Büroimmobilienmarkt abge-
zeichnet hat, bestätigt sich zum Jahresende und kann nun in Zahlen dargestellt werden.
Der von Ellwanger & Geiger ermittelte Büroflächenumsatz steigerte sich in 2010 um ca. 12% auf ca.
590.000 m² (inkl. ca. 12.000 m² Eigennutzer). Dieses Ergebnis konnte durch rege Abschlusstätigkeit vor
allem im Münchener Innenstadtgebiet (ca. 47%) und in den Größenordnungen bis 2.000 m² (ca. 50%) er-
reicht werden. Stärkste Branche waren hier mit ca. 17,8% Beratungsunternehmen und Kanzleien.
Großvermietungen wurden in 2010 noch eher untergeordnet registriert, lassen aber auf Grund der anzie-
henden Nachfrage und den bereits vorhandenen Gesuchen Positives für 2011 erwarten.
Die gewichtete Durchschnittsmiete blieb im Vergleich zum Vorjahr stabil und betrug nominal € 14,20/m²
Bürofläche. Die gewichtete Spitzenmiete zeigte sich ebenfalls nahezu unbeeindruckt vom Marktgesche-
hen und liegt 2010 konstant bei Euro 28,00/m².
Am Ende des Jahres wurde ein Leerstand von rund 1.80 Mio. m² festgestellt. In Prozent bedeutet dies
8,3%. Es ist nicht davon auszugehen, dass sich der Leerstand weiter signifikant erhöhen wird, da das Fer-
tigstellungsvolumen weiterhin deutlich zurück geht.
Eine stabile Nachfragesituation unterstützt also die Aufwärtsbewegung am Münchener Büroimmobilien-
markt und dürfte im Laufe der nächsten Monate eine Festigung der Leerstände, im besten Fall eine leichte
Reduzierung mit sich bringen. Generell lässt die positive wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland für
2011 auch eine verstärkt positive Entwicklung für den Bürovermietungsmarkt erwarten. Dies könnte für
2011 einen Flächenumsatz jenseits der 600.000 m² bedeuten.
KENNZAHLEN.
WIRTSCHAFTSDATEN BÜROMARKTDATEN 2010
Fläche 310,4 km² Flächenumsatz 590.000 m²
Einwohner ca. 1.370.000 Spitzenmiete 28,00 €/m²
Kaufkraft/Einwohner 25.237 € Durchschnittsmiete 14,20 €/m²
BIP/Einwohner 56.655 € Spitzenrendite 4,8 %
Erwerbstätigenquote 74,5 % Flächenbestand ca. 21.8 Mio. m²
Gewerbesteuerhebesatz 490 % Leerstandsrate 8,3 %
Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2010
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3. BÜROMARKTENTWICKLUNG.
BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND RUNNING DEALS
Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate
Aufbau West Innovati-
1.200.000 12,0%
onspark GmbH
ca. 15.000 m²
1.000.000 10,0% München-Sendling
_________
800.000 8,0%
Franzis Verlag GmbH
ca. 11.400 m²
600.000 6,0% Haar b. München
_________
400.000 4,0%
Rodenstock GmbH
200.000 2,0% ca. 11.000 m²
München-Westend
_________
- 0,0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 GlaxoSmithKline GmbH &
Co.KG
ca. 11.000 m²
München-Bogenhausen
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m² _________
Amazon.de
Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²)
ca. 8.800 m²
35,00 Mü.-Parkstadt-Schwabing
_________
30,00
Heye Group
25,00 ca. 8.600 m²
München-Zentrum
20,00 _________
15,00 VBG Verwaltungs-
berufsgenossenschaft
10,00 ca. 7.500 m²
München-Westend
5,00
-
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
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4. NACHFRAGEVERTEILUNG.
FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU BRANCHENVERTEILUNG IN %
300.000
13% 7%
250.000
8%
200.000 7%
8%
150.000
7%
100.000
7% 18%
50.000
7%
0
5% 13%
< 10 €/m² 10-15 €/m² 15-20 €/m² 20-25 €/m² >25 €/m²
Pharma/Gesundheitswesen
FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.
Bau- u. Immobilien
140.000
Berater, RAe, WP, StB
120.000
Computer, IT, Telekommunikation
100.000
80.000 Freizeit, Bildung
60.000 Handel, Vertrieb
40.000 Industrie
20.000 Medien, Verlage
0 Öffentliche Verwaltung
< 500 m² 500 - 999 1.000 - 2.000 - > 5.000 m² Sonstige Dienstleister
m² 1.999 m² 4.999 m²
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5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.
TEILMARKTKENNZAHLEN
LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE
Zentrum 68.100 13,0 - 33,0 3,1%
Zentrum Nord 20.500 11,5 - 24,5 4,1%
Zentrum Ost 55.700 8,5 - 26,0 8,8%
Zentrum Süd 49.300 8,0 - 18,0 6,5%
Zentrum West 91.800 10,0 - 25,0 8,5%
Stadt Nord 44.200 8,0 - 22,0 10,9%
Stadt Ost 35.400 8,0 - 17,0 6,4%
Stadt Süd 18.700 7,5 - 14,0 24,0%
Stadt West 63.300 8,5 - 15,0 6,9%
Umland 143.000 7,5 - 14,0 11,8%
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6. ANSPRECHPARTNER.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Herzog-Rudolf-Str. 1
80539 München
Telefon 089/179598-0, Telefax 089-179598-55
www.privatbank.de
Alexander Zigan
Björn Holzwarth Leiter Bürovermietung und
Leiter gewerbliche Immobilien Einzelhandel München
Tel. 0711-2148-192 Tel. 089-179594-20
bjoern.holzwarth@privatbank.de alexander.zigan@privatbank.de
Dieter Mendl Yvonne Strelow
Senior Berater Bürovermietung Senior Beraterin Bürovermietung
Tel. 089-179594-22 Tel. 089-179594-25
dieter.mendl@privatbank.de yvonne.strelow@privatbank.de
Stephan Schörnig
Senior Berater Bürovermietung und Tobias Wäscher
Ansprechpartner Research Berater Bürovermietung
Tel. 089-179594-26 Tel. 089-179594-24
stephan.schoernig@privatbank.de tobias.waescher@privatbank.de
Thomas Blessing Markus Laermann
Berater Einzelhandel Senior Berater Investment
Tel. 089-179594-23 Tel. 089-179594-10
thomas.blessing@privatbank.de markus.laermann@privatbank.de
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein-
schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten
wir um Verständnis.
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