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Stellungnahme des Arbeitskreises Immobilien der DVFA: "Handlungsbedarf für deutschen Gesetzgeber: Regulatorische Neuordnung der Branche für Offene und Geschlossene Immobilienfonds - DVFA-Expertengruppe sieht dringenden Bedarf für Nachbesserungen und Ergänzungen hinsichtlich der Weiterentwicklung des börsennotierten Sektors für indirekte Immobilienanlagen (REITs) in Deutschland"

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Stellungnahme des Arbeitskreises Immobilien der DVFA zu REITs

  1. 1. Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V. Stellungnahme des Arbeitskreises Immobilien der DVFA „Handlungsbedarf für deutschen Gesetzgeber: Regulatorische Neuordnung der Branche für Offene und Geschlossene Immobilienfonds - DVFA-Expertengruppe sieht dringenden Bedarf für Nachbesserungen und Ergänzungen hinsichtlich der Weiterentwicklung des börsennotierten Sektors für indirekte Immobilienanlagen (REITs) in Deutschland“ Ausgangslage Der deutsche Gesetzgeber hat im Jahr 2007 legislativ den Weg frei gemacht für die Schaffung einer international bereits in sehr vielen Ländern wohl etablierten liquiden Immobilienanlageform – den Real Estate Investment Trusts. Die entsprechenden Regelungen finden sich im „Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz - REITG)“ vom Mai 2007. Der Erfolg dieser liquiden Immobilienanlageform – Real Estate Investment Trust - in der börsennotierten Variante war in Deutschland bisher nur moderat, obwohl in den USA, im Vereinigten Königreich und in Asien diese Anlageform sehr erfolgreich seit Jahrzehnten eingeführt ist. Dort sind Kleinsparer, vermögende Privatanleger und institutionelle Investoren gleichermaßen investiert. Gründe für diesen langsamen Start in Deutschland waren einerseits Bedingungen des Marktumfelds nach dem Jahr 2007, weil die Börsenmärkte im Zuge der globalen Finanzkrise für den gemäß deutscher Gesetzgebung zwingend erforderlichen Börsengang neuer Real Estate Investment Trusts zeitweise nicht aufnahmefähig waren. Darüber hinaus gab es auch wesentliche Einschränkungen der deutschen Ausgestaltung eines Real Estate Investment Trusts nach deutschem REITGesetz. Daher hat dieser Arbeitskreis Immobilien der DVFA wiederholt und öffentlichkeitswirksam Nachbesserungen am deutschen REIT-Gesetz vorgeschlagen, die bisher noch nicht vom deutschen Gesetzgeber inhaltlich umgesetzt worden sind (vgl. DVFAFinanzschriften Nr. 09/08: Stellungnahme und Reformvorschläge des Arbeitskreises Immobilien der DVFA zum deutschen REIT-Gesetz). Vorgeschlagen wurden schon 2008 in erster Linie Regelungen, die Rechtssicherheit für die betroffenen Unternehmen erzeugen und die helfen, den REIT-Status gegenüber Maßnahmen Dritter abzusichern. Weiterhin
  2. 2. wurde angeregt, die steuerlichen Defizite bei der Ausgestaltung der REITs zu beseitigen und dem REIT möglichst mehrere Exit-Varianten ohne Verlust seines steuerlichen Status zu eröffnen. Bemängelt wurde darüber hinaus der Ausschluss von REITs für alle inländischen Wohnungsportfolien, deren Bestandsobjekte vor 2007 errichtet wurden. Aktuelle Liquiditätsprobleme einiger Offener Publikumsfonds Der deutsche Gesetzgeber hat über das bisherige Investmentgesetz nicht-börsennotierte Anlagevehikel in Form von Offenen Publikumsfonds und Offenen Immobilien-Spezialfonds ermöglicht. Diese Vehikel richten sich an Privatanleger sowie an große institutionelle Anleger. Jedoch war das Vehikel „Offener Immobilienfonds nach deutschem Investmentgesetz“ von Anfang an mit einem systemimmanenten Konstruktionsfehler ausgestattet. Langfristige Immobilienanlagen werden kurzfristig finanziert, weil es der Fondsanbieter bzw. die Kapitalanlagegesellschaft ständig ermöglichen sollen, dass Anleger ihre Anteilscheine börsentäglich zurückgeben können. Diese Schwachstelle in der Konstruktion des Anlagevehikels war in den Anfangsjahren nicht im Markt offensichtlich geworden, weil die Anleger im Regelfall die Anteilsscheine nicht massiert in Wellen zurückgeben wollten. Als jedoch erste massive Rückgabewellen vor einigen Jahren erfolgten, mussten verschiedene Kapitalanlagegesellschaften die an sich offenen Fondsvehikel von der Anteilsscheinrücknahme aussetzen und die Anleger konnten nicht mehr wie gewünscht ihre Anteilscheine zurückgeben. Verstärkend für die zyklischen Bewegungen wirkte die Entscheidung institutioneller Anleger, Anteile an Offenen Immobilienfonds als „Geldmarktersatz“ kurzfristig zu halten. Bedeutung indirekter Anlagen für die Altersvorsorge Da ein großer Teil der in Offenen Immobilienfonds angelegten Vermögen auch Kleinsparer betrifft, die zwischen 50 und 75 Jahre alt sind und mit diesen Anlagen ihre Ersparnisse für die Altersvorsorge verwalten, war die plötzliche Illiquidität des Investments in Offene Immobilienfonds für bestimmte Anleger eine besondere Herausforderung der persönlichen Finanzplanung. Reaktion des Gesetzgebers Das Bundesministerium für Finanzen hat als Reaktion auf Vorgaben der Europäischen Union zur stärkeren Regulierung von bisher weniger regulierten Formen der Kapitalanlage, wozu auch die Geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland zählen, einen Entwurf für das „Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2011/61/EU über die Verwalter alternativer Investmentfonds (AIFM-Umsetzungsgesetz)“ Mitte Juli 2012 veröffentlicht, worauf sich diese Stellungnahme bezieht. Gemäß diesem Entwurf könnte es dazu kommen, dass in Zukunft neue Offene Publikumsfonds nach bisherigem Investmentgesetz nicht mehr zulässig sind, sondern alle Immobilienfonds zukünftig in Form eines Geschlossenen Immobilienfonds aufzulegen wären. Der Liquiditätskrise der Offenen Immobilienfonds wurde bereits durch die Einführung des Anlegerschutz-Verbesserungsgesetzes (AnsFuG) begegnet, in dem Mindesthaltedauern und Kündigungsfristen eingeführt wurden. Diese Maßnahmen werden zum 1. Januar 2013 umgesetzt werden.
  3. 3. Kommentar des Arbeitskreises Immobilien der DVFA Der Arbeitskreis Immobilien der DVFA nimmt zur geplanten regulatorischen Neuordnung der Branche für Offene und Geschlossene Immobilienfonds in Deutschland entsprechend des deutschen Umsetzungsgesetzes der AIFM-Richtlinie vom Juli 2012 wie folgt Stellung: Spezialfonds bewährte Anlageform Fraglich erscheint, weshalb für den Immobilien-Spezialfonds – einer besonderen Anlageklasse insbesondere für institutionelle Investoren – Neuregelungen eingeführt werden. Dieses Anlagevehikel ist bei institutionellen Investoren ohne nennenswerte Kritik etabliert. Ein Handlungsbedarf für Neuregelungen ist nicht erkennbar. Durch die große Verunsicherung dieser Anlegergruppe ist zu befürchten, dass eine Abkehr vom Finanzplatz Deutschland zu ebenfalls sehr wettbewerbsstarken Anlagevehikeln in Luxembourg erfolgt. Dies hätte auch Einfluss auf die hierzulande Beschäftigten. Umwandlung von Offenen Immobilienfonds in REITs ermöglichen Der deutsche Gesetzgeber hat das Potenzial von börsennotierten und nichtbörsennotierten Immobilienanlagen auf Aktien für die Schaffung von Liquidität und Risikostreuung für private und institutionelle Anleger noch nicht ausgeschöpft. Die Wettbewerbsfähigkeit des Immobilien-Standortes Deutschland wird dadurch beeinträchtigt, weil die Entwicklungsreife des deutschen Marktes hinter ausländischen Märkten zurücksteht. Mit Blick auf die Regulierung Offener Immobilienfonds wird angeregt, zunächst die Wirkung der Maßnahmen des AnsFuG abzuwarten, bevor diese Form der indirekten Immobilienanlage für neue Fonds zukünftig gänzlich ausgeschlossen wird. Die Nachfrage nach Offenen Immobilienfonds zeigt, dass die Anleger neben einer liquiden Kapitalanlage auch eine Form der Immobilienanlage ohne Börsenrisiko wünschen. REIT und Offener Immobilienfonds schließen sich somit nicht aus. Um die Herausforderungen an die Branche der Offenen Immobilienfonds konstruktiv zu unterstützen, könnte stattdessen zunächst der Gesetzgeber den bereits in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds die Möglichkeit eröffnen, mit Zustimmung eines qualifizierten Quorums der Anleger eine geordnete steuerneutrale Umwandlung der Offenen Immobilienfonds in einen börsennotierten REIT zu beschließen. Dies könnte ggf. auch helfen, den ggf. kapitalvernichtenden Verkauf von Immobilien zu vermeiden, zumal diese Verkäufe im Regelfall unter Zeitdruck erfolgen. Die steuerneutrale Umwandlung eines in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds in einen börsennotierten REIT wäre somit eine interessante Alternative zum gegenwärtigen Modus der Abwicklung Offener Immobilienfonds. Jedoch fehlen für wirtschaftlich sinnvolle Umwandlungen die gesetzlichen bzw. steuerlichen Voraussetzungen bzw. Instrumentarien. Immobiliengesellschaften auf Aktien können für Anleger eine hohe Liquidität und durch deren Kleinteiligkeit eine breite Risikostreuung schaffen, ohne dass Liquiditätsengpässe wegen massierter Anteilscheinrückgaben drohen. Zum Ausgleich besteht ein normales Kursrisiko. Damit können Immobiliengesellschaften auf Aktien den Bedürfnissen von Privatund institutionellen Anlegern nach einer liquiden und diversifizierten Form der indirekten Immobilienanlage Rechnung tragen.
  4. 4. Eine Koexistenz von REITs und Offenem Immobilienfonds – mit Option zur steuerneutralen Umwandlung in einen REIT – würde die richtigen ökonomischen Anreize für das Fondsmanagement von Offenen Immobilienfonds setzen, um eine Schließung und ggf. Abwicklung mit Umwandlung in einen REIT zu verhindern. Bei der Umwandlung müsste auch die Incentivierung für das existierende bzw. neue Management überdacht werden. REITs für Bestandsimmobilien öffnen Angebracht wäre es nach Einschätzung der Expertengruppe außerdem, die Rahmenbedingungen für REITs im Segment „Bestandsmietwohnimmobilien“ anzupassen. Bislang darf eine REIT-AG nicht in Mietimmobilien im Bestand investieren, wenn diese vor dem 1. Januar 2007 erbaut worden sind (§3 Abs. 9 REITG). Studien haben ergeben, dass die Einbeziehung von älteren Wohnimmobilien positive Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und darüber hinaus insgesamt günstige volkswirtschaftliche Folgen haben dürfte. Insofern erscheint es nicht zielführend, dem REIT Investments in ältere Wohngebäude zu versagen, zumal in anderen Ländern diese Option marktüblich ist. Mit der Öffnung von REITs für ältere Bestandswohnungen sollten sich deutliche Nachfrageimpulse für den deutschen Immobilienmarkt ergeben. Außerdem könnten mit der Einführung von Wohnungs-REITs Investitionen zur Modernisierung von deutschen (kommunalen) Wohnungsbeständen gesteigert werden. Auch wären Wohn-REITs als Instrument der Altersvorsorge denkbar. Mindestbeteiligung bei Geschlossenen Fonds dem Anlegerschutz nicht förderlich Des Weiteren ist anzumerken, dass der Geschlossene Immobilienfonds in der in Deutschland geplanten Struktur nach AIFM-Regulierung durch seine Mindestbeteiligung (EUR 50.000) für Privatanleger eine hohe Eintrittsbarriere vorsieht und auch keine geeignete Risikostreuung (Klumpenrisiko) ermöglichen würde. Wir halten als Expertengruppe den derzeitigen Entwurfsstand zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie daher nicht für geeignet, die intendierten Gesetzeswirkungen zum Anlegerschutz zu erzielen.
  5. 5. Zusammenfassung der Stellungnahme des Arbeitskreises Immobilien der DVFA Konkrete Vorschläge für die zukünftige Gesetzgebungsphase Zur Erhöhung der Attraktivität unterschiedlicher Formen der indirekten Immobilienanlage zwecks Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit des Finanzplatzes Deutschland regt der Arbeitskreis Immobilien der DVFA daher für die zukünftige Gesetzgebungsphase an: ‐ ‐ ‐ Die Regelungen für den in Deutschland bei institutionellen Anlegern etablierten Immobilien-Spezialfonds haben sich bewährt und bedürfen keiner Novellierung. Bei der Aufnahme des Vorhabens zur Überarbeitung des deutschen REITGesetzes sollten die vom Arbeitskreis Immobilien der DVFA bereits vorgeschlagenen Inhalte – kapitalmarktbezogene und steuerliche Überarbeitungen sowie insbesondere die Zulassung von Bestandswohnimmobilien - Berücksichtigung finden. Die rechtlichen und steuerlichen Voraussetzungen zur Umwandlung von Offenen Immobilienfonds in börsennotierte oder nicht-börsennotierte Immobiliengesellschaften auf Aktien (REITs) nach internationalem Vorbild sollten auch in Deutschland geschaffen werden. Dieses Vehikel würde eine hohe Liquidität von Immobilienanlagen ermöglichen und verhindern, dass zeitlich limitierte Notverkäufe in Abwicklung befindlicher Offener Immobilienfonds regulatorisch notwendig werden.
  6. 6. Der Arbeitskreis Immobilien der DVFA Der Arbeitskreis Immobilien der DVFA vereinigt namhafte Spezialisten der Immobilienwirtschaft wie Fachanalysten und Beratungshäuser für das Segment der Immobilienaktien, Hochschulprofessoren immobilienwirtschaftlicher Fakultäten und Führungskräfte aus Immobilienunternehmen. Als Arbeitskreis unter dem Dach der DVFA fördern die Mitglieder den professionellen Austausch zur Schaffung wichtiger Impulse zur Fortentwicklung des Segments börsennotierter Immobiliengesellschaften in Deutschland zwecks Stärkung der Markttransparenz und zur Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit des Sektors im internationalen Vergleich. Frankfurt am Main, den 16. August 2012 Für den DVFA e.V.: Ralf Frank – Generalsekretär Für den Arbeitskreis Immobilien DVFA e.V.: Martin Beck, Prof. Dr. Bernhard Funk (Sprecher), Dieter Thomaschowksi DVFA Die DVFA ist der Berufsverband der Investment Professionals. Sie sind als Fach- und Führungskräfte bei über 400 Investmenthäusern, Banken sowie Fondsgesellschaften oder als unabhängige Kapitalmarktdienstleister tätig. Die DVFA sichert die Glaubwürdigkeit der Berufsangehörigen und die Integrität des Marktes durch eine internationalen Standards entsprechende Aus- und Weiterbildung, durch die Bereitstellung von Plattformen für die professionelle Finanzkommunikation sowie durch effektive Selbstregulierung. Impressum DVFA Mainzer Landstr.47a 60329 Frankfurt am Main Fon: +49 (0) 69 / 264848 - 0 Fax: +49 (0) 69 / 264848 - 488 www.dvfa.de

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