1. INSTITUTO POLITECNICO NACIONAL
ESIA TECAMACHALCO

2. CALIDAD FISICAY FUNCIONAL DE LA OBRA
AGENTESY ACCIONES DEGRADANTES EN LOS EDIFICIOS
DAÑOS EN LOS EDIFICIOS
PROCEDIMIENTOS DE MANTENIMIENTO EN LOS EDIFICIOS
SISTEMASY CONTROLES DE MANTENIMIENTOY CONSERVACIÓN

4. • La calidad funcional, que depende de la correcta distribución de ambientes, de sus dimensiones
adecuadas, de la diferenciación de funciones a que está destinado cada ambiente, de la ubicación
adecuada del edificio dentro del terreno, de la correcta orientación del mismo respecto al sol, del
mejor aprovechamiento de las vistas panorámicas.
• La exigencia de un control de calidad debería implantarse como norma general, para evitar no solo la
insatisfacción del usuario, sino riesgos y perdidas debido al poco o inexistente control de calidad en las
obras.
• Materiales e instalaciones debe estar
completado con la evidencia de los trabajos.
Nada valora el empleo de costos materiales si
ellos no son aprovechados de acuerdo a reglas
del arte, con buena mano de obra y en la medida
que correspondan.
• La calidad física de la construcción,
involucrando en ella las características de los
materiales empleados, la correcta ejecución de
los trabajos de albañilería y terminación y la
existencia o no de instalaciones.

6. • Alteración: modificación de las características (composición, propiedades).
• Deterioro: alteración perjudicial
• Meteorización: alteración de rocas por la atmósfera (desintegración) - término específico: macizos
rocosos, en campo - acción a largo plazo - ambiente: natural supone degradación, deterioro
Establecer: CAUSAS → deducir
Factores / Agentes → por qué
- factores internos (roca)
- agentes externos (ambiente)
- otros factores (puesta en obra)
Procesos / Mecanismos → cómo
- físicos - inorgánicos
- químicos - biológicos
Establecer: EFECTOS → observar Resultado /
Daños
- formas
- productos
- grados / intensidad

7. FACTORES
FACTORES INTERNOS FACTORES EXTERNOS FACTORES DE OBRA
Material en condición
optima.
PROCESOS
Material dañado o
modificado. EDIFICIO
Formas
Productos Fallas, lesiones,
Grados de alteración daños.

8. relativos a las características del material
pasivos frente a los agentes externos
Composición de los materiales
Textura
Propiedades
• Químicas
• Estabilidad
• Solubilidad
relativos a las características del ambiente • Físicas
Factores • Porosidad
activos frente a los factores internos internos • Propiedades hídricas
• Clima • Propiedades mecánicas
• Precipitación
• Humedad
• Temperatura Agentes
• Viento externos
• Contaminación
• Aire Factores de
• Lluvia acida obra
• Suelo (sales solubles)
• Tiempo
• Orientación
• Altura
• Disposición
• Aplicación.
• Almacenamiento
• Tratamientos de conservación
• Concentración de tensiones

10. DAÑOS EN EDIFICIOS
La figura 1 muestra los dos departamentos en la Vista de Hospital de oliva en San Fernando en California después del
terremoto de San Fernando de 1971. Los pilares de la sala de psiquiatría han dado paso a la corte. La primera planta se
ha caído, se traduce en cerca de 2 m.
Las figuras muestran ejemplos de piso blando al colapso, el hormigón confinado esquina pilar se divide en bloques
mantenido parcialmente la jaula de armadura. Para evitar estos daños deben prestar atención a los detalles de
construcción de la armadura de cortante de los pilares.

11. Otra causa importante de daño a los pilares es la transversal de
caballete inadecuada (confinamiento). Los pilares para que
posean la resistencia adecuada a la actividad sísmica debe estar
correctamente cerrados. De hecho, los pilares están sujetos a la
compresión de alta durante un terremoto, debido al efecto
combinado de la fuerza axial y momentos de flexión. En la
Figura 6 es un ejemplo de la falta de contención. En ella se puede
ver la falta de confinamiento adecuado de la columna en las
áreas potenciales de formación de articulaciones plásticas.
El fracaso de la cruz armadura lleva a la fractura de tipo frágil de
hormigón y el pandeo de compresión longitudinal . Por otra
parte, más allá de la cantidad necesaria de estribos, también se
debe prestar especial atención a los detalles de construcción y,
en particular, el anclaje de los soportes y su flexión, con lo que el
confinamiento de la columna a la viga de tal manera que no
constituye una débil en la parte superior final. De hecho, como
claramente demuestra el ejemplo de la, y el detalle ampliado el
aviso de la interrupción de los estribos en espiral en la parte
superior, y la ausencia de un anclaje adecuado: Esto causa la
pérdida de confinamiento de hormigón en el más crítico de la
columna que resulta en la destrucción del hormigón y la
reducción de la capacidad de disipación, lo que resulta en la
formación de rótula plástica se muestra en las fotos.

12. Es muy importante tener en cuenta los posibles efectos de la
rigidez estructural que las partes puede dar la estructura. La
presencia de relleno de mampostería en la más estricta de los
pilares pueden causar daños considerables a las columnas, como
se muestra claramente en la .
Daños considerables es también una longitud del relleno es una
fracción de ese plan. El ejemplo típico es el cierre de la luz entre
dos pilares de piedra con un máximo de 1 / 2 o 2 / 3 de la altura
de la planta. Los pilares entre los que el relleno se coloca son
rígidos en comparación con otros (internos). Las zonas de libre,
donde normalmente no hay las ventanas se forman corte
también cuatro veces mayor de lo que serían si el mensaje es
completamente gratis, haciendo que la fractura frágil típica.

13. La figura muestra un ejemplo de llenado a media altura. Usted puede ver muy bien las áreas de la columna cedió. Más o
menos la longitud de la columna se reduce con el relleno de mampostería como consecuencia de esta reducción de la
intensificación de los esfuerzos para cortar el extremo suelto de la columna (efecto de "columna corta",). En el diseño de
este edificio, probablemente, el muro fue considerado como un elemento estructural. Si se trata de la mampostería de
los pilares a ser menos rígido, en el caso de un terremoto es expulsado, dejando intacto el marco estructural del edificio.

14. En 1 Se muestra un detalle de un edificio de 14 pisos con los típicos X-grietas que se forman (el terremoto de 1964 en
Alaska). La primera formación de estas grietas ha impedido que la disipación de la energía en arquitrabes y ha hecho que
las paredes se desempeñó como las estanterías verticales individuales con una disminución significativa de su rigidez. Para
evitar este tipo de falla debe fortalecer los dinteles con armadura diagonal para absorber las tensiones de tracción que se
presenten.
El haz de conexiones de la columna son las áreas críticas de muy alta debido a los esfuerzos que se generan como
consecuencia de un terremoto. Esto es especialmente cierto para las conexiones de los extremos de los marcos en los que
los nodos son menos "limitada" que los de localización más central. Por esta razón, los detalles estructurales de las
conexiones deben estar debidamente detalladas con el fin de resistir la sísmica de alta cizalladura / momento.
A continuación se presentan algunas imágenes para el fracaso de la columna de los nodos de cruce de los edificios
dañados.
1

15. Los elementos más vulnerables que se observaron fueron:
Falsos techos: Respecto a los falsos techos o cielo rasos conviene realizar la distinción entre los desmontables como los de
placas de cartón yeso y los no desmontables. Los más vulnerables a la acción del viento y el agua en el interior de los edificios
han mostrado ser indudablemente los desmontables que han sufrido daños con mayor frecuencia y severidad, siendo muy
sensibles a la acción del viento y el agua una vez que la envolvente del edificio ha sido vulnerada.
Paralelamente sufren los elementos soportados por el falso techo tales como los pertenecientes a la instalación de
alumbrado, megafonía, protección contra incendios (sistemas de detección), y ventilación. En este sentido conviene señalar
que los conductos para el transporte del aire acondicionado también suelen sufrir daños
Revestimientos de paredes: Respecto a los
revestimientos, generalmente se ha
observado que donde se ha producido la
entrada de agua, la zona afectada se suele
circunscribir a las proximidades de la
abertura. Sin embargo conviene señalar
que en otros casos el agua presionada por
la acción del viento consigue penetrar en
el interior de los locales
pudiendo, producir daños en los
revestimientos periféricos incluso sin
producirse la rotura del acristalamiento.
En general se puede concluir que estos
elementos no han sufrido graves daños.

17. El plan de mantenimiento, en lo correspondiente a los elementos estructurales, se establecerá en
concordancia con las bases de cálculo y con cualquier información adquirida durante la ejecución de la obra que
pudiera ser de interés, e identificará:
El tipo de los trabajos de mantenimiento a llevar a cabo.
Lista de los puntos que requieran un mantenimiento particular.
El alcance, la realización y la periodicidad de los trabajos de conservación.
Un programa de revisiones.
CAMBIO DE USO DAÑOS DE TIPO DUCTIL COTIDIANA A 10 AÑOS
SOBRECARGA EN FORJADOS (DEFORMACIONES) ESPECÍFICA A 20 AÑOS
AGENTES QUÍMICOS DAÑOS POTENCIALES
HUMEDAD (HUMEDADES, USO INADECUADO)

18. Cualquier modificación de los elementos componentes de la estructura que pueda modificar las
condiciones de trabajo previstas en el proyecto debe ser justificada y comprobada mediante los cálculos
oportunos, realizados por un técnico competente.

19. Se debe realizar la programación del mantenimiento preventivo de los equipos e instalaciones, a partir
del plan y gamas de mantenimiento y del historial:
TAREAS RIESGO DE PARADA COTAS DE PRODUCCIÓN
TIEMPOS DETERIORO DE CALIDAD COTAS DE CALIDAD
RECURSOS HUMANOS FALTA DE PRODUCTIVIDAD COSTES DE MANTENIMIENTO
MATERIALES
MINIMIZAN MANTENIMIENTO CORRECTIVO
OPTIMIZACIÓN DE RECURSOS
COMPATIBLE EL CUMPLIMIENTO DE PLAN DE MANTENIMIENTO Y PRODUCCIÓN
SE ACTUALIZA EL PROGRAMA EN FUNCIÓN DE LA PRODUCTIVIDAD Y DISPOSICIÓN DE LOS EQUIPOS

20. Posteriormente se debe realizar el seguimiento y control de la ejecución y costes del mantenimiento, a
partir de los objetivos y situaciones de contingencia, en condiciones de máxima eficiencia:
Se establecen los procedimientos para la obtención de información para la elaboración de indicadores de
seguimiento y evaluación del mantenimiento, para la determinación de los costes y para la actualización del
dossier de máquina o instalación.
La documentación recibida y generada, técnica y administrativa, permite realizar y supervisar el
mantenimiento y reparación del equipo industrial, conocer su evolución e incidencias.
El seguimiento y evaluación del estado de máquina o instalación se realiza a partir de la información
generada por los procedimientos de gestión establecidos (comunicaciones escritas, M.A.O., etc.) con la
frecuencia adecuada.

22. Aunque usualmente se utilice una u otra
palabra para darle el mismo sentido,
existe una gran diferencia entre el
significado de mantenimiento y
conservación de un edificio. En principio
hay que tener presente que toda
conservación lleva implícita dentro de su
actividad, la del mantenimiento; pero el
mantenimiento no implica la conservación
en su contexto general. El mantenimiento
esta orientado al cumplimiento exclusivo
de la funcionalidad del edificio y de sus
instalaciones. Un edificio puede estar bien
mantenido pero mal conservado
El administrador debe de tener presente,
que un edificio bien conservado mantiene La conservación esta orientada al cumplimiento total de la
inalterable su valor, resguarda el funcionalidad de un edificio y sus instalaciones, y al
patrimonio de los consorcios, es este un mantenimiento de sus valores tanto económicos como estéticos.
argumento de peso a la hora de obtener
apoyo en las asambleas para la realización
de las tareas de conservación

23. Dentro de las tecnologías constructivas de los edificios existen diferencias en los materiales y en la calidad, las cuales condicionan la
durabilidad y por ende las tareas de mantenimiento de cada edificio.
La conformación de un edificio presenta dos campos netamente diferenciados por su constitución, complejidad y duración.
Las Obras Civiles
Las intalaciones
De acuerdo a lo establecido por el código
Es esencial para el Administrador tener un de Edificación todo inmueble deberá
acabado conocimiento del edificio que contar con la siguiente documentación
administra, para ello debe contar con la técnica:
documentación técnica correspondiente a su Plano de arquitectura, con plantas,
construcción, tanto de las obras civiles como cortes y fachada
de las instalaciones. El disponer de esta
Plano de estructura
documentación permitirá al
administrador, técnicos y encargado; encarar Plano de Instalaciones
los problemas de electromecánicas y baja tensión
mantenimiento, urgencias, prevención de Plano de Agua, desagües cloacales y
riesgos y reparaciones; con mayor certeza. pluviales.
En el caso de reparaciones evitara cuantiosas y
Plano de instalaciones
costosas roturas exploratorias.
complementarias como teléfono y Tv
En el caso de siniestros
(Temblores, incendio, etc.) el encargado Plano de Gas
tendrá una noción cierta de los lugares más Plano de Ascensores y/o
seguros del edificio y la ubicación de los montacargas
elementos de seguridad e instalaciones que
Plano de subdivisión PH
necesite, en ese momento.

24. Los administradores se enfrentan a una gran cantidad de elementos que complican, muchas veces las relaciones con los
copropietarios. El principal objetivo del l mantenimiento es conservar a través del tiempo, el valor del patrimonio edilicio. Es
la razón principal para que exista cierta metodología y orden de prioridades, que consiste, ante cualquier problema en:
Información, análisis, causa, decisión y resultado.
Los problemas técnicos "siempre son consecuencia de una falla que corresponde a un defecto".
Se calcula que un mantenimiento correcto, insume alrededor del 5% del valor de la propiedad por año.
Hay que tener en cuenta el costo de uso y el costo de mantenimiento. Evaluar las exigencias de habitabilidad, fisiológicas,
funcionales, económicas y psicológicas. Los edificios nacen con enfermedades y las urgencias se evitan con metódicos
controles.

25. Los administradores tenemos que tomar conciencia que "Del mantenimiento y la conservación del edificio dependen el
patrimonio del consorcio y el prestigio del Administrador". Ya que el mantenimiento de los servicios y sectores comunes
afecta también el uso de las unidades funcionales.
Lo más difícil de la planificación es que se tome la decisión de llevarla a cabo, por cuanto mientras más escasos son los
recursos mayor es la necesidad de implementarla para que esos recursos sean utilizados adecuadamente, y que la misma
requiere el pleno conocimiento del edificio, de su historial y de todos sus componentes.
La planificación debe ser adecuadamente informada a todos los consorcistas para que sepan como actuar y que quienes
ejerzan el control de la misma deben estar suficientemente capacitados para esa función.
La planificación permite conservar el valor del patrimonio, alcanzar un nivel de vida aceptable, asegurar el funcionamiento
eficiente y confiable de los servicios comunes, asegurar la vida útil de los componentes y operar al menor costo
posible, evitando las reparaciones erróneas e innecesarias, la repetición de trabajos y el desperdicio de material.

26. En función de la metodología, el momento y las circunstancias en que se efectúa; se puede enumerar en cuatro formas de
mantenimiento:
PREDICTIVO PREVENTIVO
Cuando se realiza una Cuando se procede a realizar
inspección del estado de una desinsectación,
grietas en molduras y desinfección o desratización,
revoques para determinar si periódica o cuando se cambia
existe riesgo de potenciales el aceite del reductor de un
desprendimientos, o cuando ascensor, se está efectuando
se inspecciona y mide el un mantenimiento preventivo
desgaste de los cables de un
ascensor, sé esta efectuando
un mantenimiento predictivo.
PROGRAMADO EMERGENCIA
Si se renueva la membrana
impermeabilizante de una
Cuando se debe reparar una
azotea, se pinta la carpintería bomba, un portero eléctrico,
metálica para evitar su corrosión; un ascensor que queda fuera
o se cambia una alfombra de servicio, sé esta efectuando
desgastada, se efectúa un un mantenimiento de
mantenimiento de Corrección
emergencia
programado

27. 1 - Relevamiento: Para definir correctamente la estrategia de mantenimiento a aplicar, es necesario conocer las
características, el estado y lo que es muy importante la historia de las estructuras, instalaciones y equipos que
componen el edificio.
Si no se posee información suficiente, es conveniente concurrir a un relevamiento detallado efectuado por un
experto en mantenimiento edilicio, quien podrá definir la mejor estrategia a aplicar.
En general el relevamiento del estado y características de un edificio ocupa alrededor de un día de un profesional
experto, lo que implica un gasto bastante reducido, considerando la seguridad y beneficio que logran.
2 - Planificación: A partir del relevamiento, se podrá establecer un programa concreto de acciones compuesto por:
Rutinas de mantenimiento predictivo y preventivo.
Programa priorizado de reparaciones y mejoras.