1. Thema HeT KanToor
Het duurzame
kantoor is een
bestaand kantoor
Steeds meer organisaties voelen de behoefte om duurzaamheid daadwer- Olaf Ooijevaar gende nieuwbouw op dezelfde plek. er een positief effect, omdat de verkoopwaarde hoger Het WNF kantoor
kelijk te ontwikkelen in de praktijk. Huisvesting is één van de bedrijfsmid- • Totale investeringkosten kunnen lager uitkomen kan liggen of omdat het object sneller wordt verkocht. te Zeist is een goed
afhankelijk van complexiteit van de ingreep, en de De eigenaar/verhuurder verdient zijn investering weer voorbeeld van ge-
delen waar duurzame ontwikkeling op een veelzijdige manier kan worden mate waarin efficiënt in het bestaande gebouw aan verder terug bij de volgende huurder. slaagde verduurza-
de renovatie gewerkt kan worden. De benodigde extra investeringen in duurzaamheid ming van bestaand
ingevuld en waarbij recht wordt gedaan aan People, Planet en Prosperity. • Veel bestaande kantoorhuisvesting staat op goede en energiebesparing veroorzaken extra druk op be- vastgoed.
locaties in stedelijk gebied. De kwaliteit van de staande budgetten. Deels heeft dit te maken met
omgeving met alle faciliteiten is daar al voorhanden, prioriteitenstelling, maar juist daarin blijkt dat ener-
terwijl voor nieuwbouw in uitbreidinggebieden giebesparing nog vaak een ondergeschikte rol speelt.
Opvallend is dat de groeiende aandacht en zichtbare kertijd wordt de ‘kloof ’ tussen de energetische kwa- deze omgevingskwaliteit zich nog moet bewijzen. De kerntaak van een organisatie heeft altijd prioriteit
acties rondom duurzame huisvesting zich lijken te liteit van bestaande bouw en van nieuwbouw alleen Daarnaast hoeft een eventueel mindere architectoni- boven energiebesparing en wint het bij beperkte tijd,
concentreren op nieuwbouw. Hiervoor zijn meerdere maar groter. Omdat nieuwbouweisen steeds verder sche kwaliteit van een bestaand pand geen belem- geld en aandacht. Daarom is het van groot belang om
redenen aan te wijzen. Allereerst regelgeving. De eisen worden aangescherpt, wordt de energetische kwaliteit mering te zijn: bij een ingrijpende renovatie kan het energiemaatregelen te combineren met maatregelen
voor nieuwbouw zijn ten aanzien van energiebesparing van bestaande gebouwen relatief steeds slechter. De gevelbeeld worden aangepast naar huidige wensen in gerelateerd aan belangen van het primaire proces,
onderhevig aan een periodieke aanscherping, zo is de vraag naar deze gebouwen neemt daardoor af. En in combinatie met het aanbrengen van gevelisolatie. zoals comfort en kwaliteit van het binnenklimaat. Het
EPC-eis voor nieuwbouw kantoorhuisvesting dit jaar samenhang met economisch minder voorspoedige Anderzijds kan ook de bestaande architectuur van gaat dan qua financiering alleen nog over de meerin-
van 1,5 naar 1,1 bijgesteld. Voor bestaande bouw zijn tijden, ontstaat er een leegstandsvolume dat niet meer een te renoveren gebouw juist als positieve, extra vestering die nodig is om de (extra) energiebesparing
er in feite nog geen verdergaande eisen, dan destijds weg te werken is. Het is echter niet haalbaar, maar kwaliteit worden gewaardeerd en behouden blijven. te kunnen realiseren. Inmiddels spelen financiële
bij de bouw zelf zijn gesteld. Daarnaast is toepassing vooral ook niet nodig om al deze gebouwen compleet dienstverleners hier steeds meer op in en neemt het
van duurzame energietechnieken en extra thermische te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Juist met Belemmeringen of uitdagingen aanbod aan groenfinancieringen toe.
isolatie zowel technisch als bedrijfseconomisch gemak- investeringen in bestaande bouw kan een belangrijke Voor het nemen van energiebesparende maatregelen In huursituaties ervaart men vaak het zogenoemde
kelijker te realiseren in nieuwbouw dan bij bestaand bijdrage aan duurzaamheid gedaan worden. Er wordt in bestaande bouw worden regelmatig dezelfde belem- split-incentive probleem. Om energiebesparingen te
vastgoed. Milieuvriendelijke verwarmingstechnieken namelijk aanzienlijk in energie en materiaal bespaard meringen gehoord: terugverdientijden, financiering, bereiken zal vooral de eigenaar investeringen moeten
met behulp van warmtepompen en warmte-koudeop- door fundering, constructie en casco van bestaande split-incentive probleem en operationele beperkingen. doen, waarna de huurder de baten heeft. Het komt
slag worden bijvoorbeeld steeds meer gemeengoed. huisvesting te handhaven in plaats van deze te slopen, Maar zijn dit nu echt onoverbrugbare hindernissen? hier vooral aan op goed overleg en heldere afspraken
Wat als derde aspect meespeelt, is dat er in de wereld af te voeren en te vervangen door nieuwe materialen Bij veel energiebesparende investeringen wordt de tussen verhuurder en huurder, door bijvoorbeeld de
van bestaand vastgoed nogal wat belemmeringen en constructies. Het meest duurzame kantoor is dus zogenoemde terugverdientijd als te lang ervaren. besparingen op energiekosten (deels) te verrekenen
worden ervaren om te investeren in duurzaamheid en een bestaand kantoor. Vooral in het bedrijfsleven, zeker in de huidige eco- in de huurprijs, opdat beide partijen er baat bij heb-
energiebesparing. In dit laatste ligt dan ook een belang- Er is een aantal specifieke voordelen te benoemen van nomische omstandigheden is de onzekerheid over ben. Waar een wil is, is een weg.
rijke uitdaging, want zowel de mogelijkheden als de opwaardering van bestaande kantoorhuisvesting ten continuïteit erg groot. Investeringen die niet binnen Bij het uitvoeren van ingrijpende maatregelen aan
noodzaak om bestaand vastgoed te verduurzamen zijn opzichte van nieuwbouw: drie tot vijf jaar worden terugverdiend, worden dan bestaand vastgoed worden ook praktische hindernis-
zeer groot. • Hergebruik vergt minder (nieuw) materiaalgebruik als te risicovol beschouwd. De feitelijke technische sen ervaren. Als het al lukt om de ‘winkel open te
en levert ook minder bouwafval op. levensduur van de meeste energiebesparende maatre- houden tijdens de verbouwing’, zal dit altijd overlast
Waarom verduurzamen? • Minder energieverbruik ten behoeve van transport gelen is echter zeker vijftien tot twintig jaar voor instal- geven en verstoring van werkprocessen. Daarnaast
De belangstelling voor duurzame (kantoor)huisves- en verwerking van bouwafval en nieuwe materia- latietechnische maatregelen en twintig tot meer dan zal het aantal (interne) verhuisbewegingen gemiddeld
ting neemt toe. Recente onderzoeken (zoals van Jones len. vijftig jaar voor bouwkundige maatregelen. Organisa- wat groter en organisatorisch complexer zijn dan bij
Lang LaSalle, 2008) geven aan dat de vraag naar • Sloop- en heiwerken blijven beperkt, en daarmee ties doen zichzelf te kort als zij niet met realistische een eenmalige verhuizing naar een ander nieuw of
energiezuiniger, duurzamer gebouwen het aanbod ook de overlast voor de nabije omgeving. terugverdientijden rekenen, en daardoor besparing- verduurzaamd gebouw. Met het eindresultaat wordt
van het nieuwbouwvolume gaat overtreffen. Tegelij- • Renovatie vergt een kortere bouwtijd dan vervan- mogelijkheden missen. Ook bij voortijdige verkoop is echter werkelijke duurzaamheid bereikt. Enerzijds
32 fmi 5 - 2009 5 - 2009 fmi 33

2. Thema HeT KanToor
door hergebruik van bestaand vastgoed, anderzijds nieuwbouw, dan is ingrijpend opwaarderen noodzaak.
doordat energiebesparingen kunnen worden bereikt Zo wordt voorkomen dat het resultaat binnen vijf tot
die concurreren met nieuwbouw. tien jaar al weer achterhaald is.
De Trias Energetica kan hierbij goed als leidraad
Mogelijkheden eigendom <–> gebruik dienen. Allereerst moet de energievraag beperkt
Er zijn enkele verschillende situaties in het eigendom worden door betere gebouwisolatie. Vervolgens kun-
en gebruik, die van invloed zijn op de mogelijkheden nen voor de resterende vraag duurzame energiecon-
van verduurzaming van bestaand vastgoed. cepten worden ingezet, bijvoorbeeld met lage tempe-
ratuurverwarming en warmtepompsystemen met
Eigenaar ≠ huurder; gebouw in gebruik WKO. Eigenlijk zou er geen gebruik van fossiele
In de kantorenmarkt komt veel commercieel vastgoed brandstoffen meer nodig moeten zijn (de derde stap
voor waarbij eigenaar en gebruiker verschillende orga- volgens de Trias). Hoogstwaarschijnlijk zal vanaf 2020
nisaties zijn. In deze situatie doet zich dan ook vooral nieuwbouw CO2-neutraal plaats moeten vinden en
het eerder genoemde split-incentive probleem voor. Er gebruiken deze gebouwen alleen maar duurzaam
hangt dan veel af van bereidwilligheid en samenwerking opgewekte energie. Kwalitatief hoogwaardige reno-
tussen betrokken partijen en of er gezamenlijk goede vaties zullen voor een (duurzaam) goede concurren-
afspraken gemaakt kunnen worden over investeringen, tiepositie daar nu al aan moeten voldoen.
baten en lasten van energiemaatregelen. Daarnaast is
het feit dat het gebouw in gebruik is een beperking, De rol van FM
omdat zeer ingrijpende maatregelen in het interieur In sommige organisaties is Facility Management vol-
niet haalbaar zijn. Het aanbrengen van dakisolatie en ledig verantwoordelijk voor het vastgoed. In die situ-
energie-efficiënter inregelen van de klimaatinstallatie aties heeft FM vanuit de eigenaarsrol alle ruimte om
is vaak wel mogelijk. Het isoleren van gevels, kozijnen het vastgoed te verduurzamen. In veel organisaties is
en/of vloeren is doorgaans lastiger bij kantoorgebouwen de betrokkenheid van FM bij vastgoed echter beperkt
in gebruik, maar niet altijd onmogelijk. tot de gebruikersverantwoordelijkheid. In die situatie
zijn de mogelijkheden beperkter en is het van belang
Eigenaar = gebruiker; gebouw in gebruik om samen met de eigenaar de mogelijkheden en
Voor organisaties die vastgoed in eigendom hebben strategieën te verkennen. Ook vanuit de rol van ge-
voor eigen gebruik, is de situatie in principe minder bruiker/beheerder zijn er veel mogelijkheden, met als
complex, hoewel zich ook hier vaak een intern split- kenmerk dat deze vooral energie kunnen besparen en
incentive probleem voordoet. relatief weinig investeringen vergen.
Het meest belangrijk is wel het inregelen van instal-
Eigenaar – leegstaand vastgoed laties met betrekking tot werkelijke gebruikstijden en
De eigenaar van leegstaand vastgoed heeft enerzijds efficiënt stook- en koelgedrag. Daarnaast is werken
de meeste kansen en gelegenheid om tot ingrijpende aan gebruikersgedrag door voorlichting en instructie
verbeteringen over te gaan, anderzijds is hij daartoe belangrijk. Daarmee kan energie worden bespaard
meestal pas bereid als er zekerheid is over een nieuwe ten aanzien van binnenklimaat, maar ook met betrek-
huurder/ gebruiker. Daarbij komt dan de vraag of de king tot gebruik van apparatuur. FM heeft vooral een
nieuwe huurder voldoende tijd heeft om eerst nog cruciale rol bij duurzaam inkopen op alle kantoorap-
een renovatietraject af te wachten, alvorens de nieuwe paratuur, (verbruiks)goederen, kantoorinrichting en
ruimte te kunnen betrekken. dienstverlening kan duurzaamheid als zwaarwegend
Voor eigenaren die voor eigen gebruik (Corporate selectiecriterium worden ingezet.
Real Estate) een vastgoedportefeuille van voldoende Het potentieel aan energiebesparing en verduurza-
omvang hebben, biedt deze situatie belangrijke kan- ming in de bestaande vastgoedvoorraad is in verge-
sen. Zij kunnen een leeg kantoorobject opwaarderen lijking tot het nieuwbouwvolume enorm groot. Met
en na de verhuisoperatie het volgende object aanpak- alleen nieuwbouw kan ook niet aan de groeiende vraag
ken en aldus in een meerjarenprogramma hun vast- naar duurzame huisvesting worden voldaan. Het
goedportefeuille verduurzamen. opwaarderen van bestaande kantoorhuisvesting is dus
noodzakelijk en tegelijkertijd een uitdagende bouw-
Verduurzaming op gebouwniveau opgave. In de huidige economische context is inves-
Wanneer bestaand vastgoed aangepakt wordt voor teren in duurzaamheid een goede keus. fmi
verduurzaming, is het van belang om te anticiperen
op de volgende exploitatieperiode. Vaak is dat een
periode van circa vijfentwintig jaar, waarbinnen geen > Ir. Olaf Ooijevaar is strategisch adviseur bij BuildDesk in het
andere grote ingrepen meer gedaan worden. De ko- werkveld van integratie van duurzaamheid en energieprestatie
mende jaren worden de nieuwbouweisen alleen maar in vastgoedprocessen.
hoger. Wil bestaande bouw echt concurreren met
5 - 2009 fmi 35