Factores que influyen en la compra de vivienda por no residentes en el Quindío

ECSEECSE
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SOCIOECONOMICASSOCIOECONOMICAS
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PerspectivasPerspectivasPerspectivas
ESTUDIOESTUDIOESTUDIO
de factores incidentesde factores incidentesde factores incidentesen la
en la
en la
COMPRA DE VIVIENDACOMPRA DE VIVIENDACOMPRA DE VIVIENDA
enel
enel
enel
QUINDÍOQUINDÍOQUINDÍO
por poblaciónpor poblaciónpor población
no residenteno residenteno residente
ESTUDIO
de factores incidentesen la
COMPRA DE VIVIENDA
enel
QUINDÍO
por población
no residente
Perspectivas
Visión EmpresarialFactores de Incidencia Expectativas

Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el
Quindío por población no residente
Una aproximación conceptual
Convenio de Cooperación
Público – Privado No. 002 de 2015
Gobernación del Quindío
Promotora de Vivienda y Desarrollo del Quindío (Proviquindío)
Corporación Quindío Competitivo
Estudios y Consultorías Socio Económicas -ECSE-
Carlos Alberto Osorio Duque Director
Gladys Gil Grajales Coordinación operativa
Mónica Avalos Rojas Análisis Cualitativo
EQUIPO TÉCNICO DE LA MCI
Blanca Luz Patiño Bluz Consultores
Viviana Álvarez Rojas Ladrillera la Campana
Carlos Aníbal Blandón Sociedad De Arquitectos
Carlos Arturo García Universidad del Quindío
Clara Luz Giraldo Constructora Camú
Consuelo Gutiérrez Cementos Argos
Diana Patricia López FENALCO Quindío
Diego Iván Agudelo SENA
Edgar Aristizabal Arquitectura Civil
Gabriela María Ramírez Almacén Sanitario
German Jaramillo Consultor
Gonzalo Gutiérrez Construinversiones
Isabel Cristina Londoño EAM
José Arbey Aristizabal T-Gestiona SAS
José Gregorio Vallejo Universidad La Gran Colombia
Juan José Botero Universidad del Quindío
Juan Vicente Uribe Fomvivienda
Julián Ospina Construinversiones
Julieta Castro Construpunto
Luz María Palacio Bienes Raíces Luz María Palacio
María Teresa Nieto M T Nieto
Mario Andrés Pantoja EDEQ
Martha Elena Jaramillo Vibro Compactos Jamar
Sonia Clarena Suárez Issa S.A.S.
Edgar Aristizabal Arquitectura Civil

COMITÉ ENCARGADO DE COORDINACIÓN DEL ESTUDIO
Viviana Álvarez Ladrillera la Campana
Alina López Constructora Camú
Clarena Mejía Constructora Camú
Clara Luz Giraldo Constructora Camú
Juan José Botero Universidad del Quindío
Isabel Cristina Londoño EAM
Natalia González Proyectar Hermanos
Luz María Palacio Inmobiliaria Luz María Palacio
María Teresa Nieto MT Nieto
Agradecimientos a las empresas constructoras que colaboraron con el grupo
investigador con la información que hizo posible la realización del estudio, en
especial a las siguientes personas que dedicaron su tiempo:
María José Giraldo Constructora BIO S.A.S
Mario Serna Construcciones Mario Serna Flórez
Juan Diego Gómez Concretar Ingeniería S.A.S
Alfonso Javier de los Ríos Constructora Planetazul S.A.S
Oscar Arango Senior Plaza
Catalina Amado Geo Casa Maestra
Juan Jaramillo Proarquitectura
Adriana María Arandados Trilogía Construcciones S.A
Iván Echeverry Osorio Inversiones Terra S.A
Miguel Fajardo Márquez y Fajardo Promotora Integral de Proyectos
Jorge Hernán Vélez Mejía Pietra Santa Construcciones
Gloria Piñeros Constructora Soriano S.A.S
Aurelio Jaramillo Consorcio Casa de Campo
María Isabel Arias Constructora y Comercializadora CAMÚ S.A.S

Tabla de Contenido
Pág.
1. INTRODUCCIÓN ………………………......……………….…………….……...1
2. OBJETIVO GENERAL………………..………………………………..…..……..2
2.1 Objetivos Específicos………………………………………………………..2
3. Visión Empresarial……………………………………………………………...…3
3.1 Generalidades del Mercado……………………………………………..….3
3.1.1 Mecanismos de promoción de los Proyectos…………………...….5
3.1.2 Percepción Empresarial de Acciones Gubernamentales de
promoción y fomento……….…………………………………………5
3.1.3 Percepción de las motivaciones actuales de la Demanda………..6
3.1.4 Perspectivas del mercado de vivienda para no residentes……….8
4. ONDICIONES GENERALES DE LOS COMPRADORES……....…............10
4.1 Factores incidentes en la compra de no residentes……....…………....17
4.2 Factores Sociales.......……………………………………………..……….17
4.3 Factores Económicos y de Negocios…………....……………………….19
4.4 Factores de Bienestar Individual………………………………….………20
4.5 Factores de Cambio de Vida………………………………………..…….21
4.6 Factores de Decisión de compra………......……………………………..23
4.7 Incidencia General………….....…………………………………………...24
4.7.1 Posibles prevenciones o temores previos a la compra……….....27
4.7.2 Aspectos por mejorar...…………………………………………...…27
5. EXPECTATIVAS DE COMPRA POBLACIÓN NO RESIDENTE……….…. 28
6. ANÁLIS CUALITATIVO……..............……………………………………….…30
6.1 Resultados y Hallazgos…………………………………………….……...31
6.2 Conclusiones del Focus Group……………...……………………………39
6.3 Recomendaciones desde el Enfoque Cualitativo……………..………...40
7. CONCLUSIONES GENERALES……………………………………………...41

LISTA DE GRÁFICOS
Pág.
Gráfico 1. Distribución de los proyectos de vivienda, según Participación de sus ventas
a población no residente en el Quindío……………………………………....…………………...........…3
Gráfico 2. Quindío, distribución de precios ($/m²) de vivienda vendida a Hogares no
residentes…………………………………………………………….......………………………….………..4
Gráfico 3. Quindío, Pirámide población, Estructura demográfica de los hogares Compradores de
vivienda, no residentes al momento de compra………………………….................................…….10
Gráfico 4. Quindío, Edad de los jefes de hogares no residentes en el Departamento
Compradores de vivienda………………………………………………………………………...………..11
Gráfico 5. Quindío, % de tipologías de las viviendas, adquiridas por hogares No residentes en el
Departamento……………………………………………………………………………………..........…..12
Gráfico 6. Quindío, Procedencia de los hogares compradores de vivienda, no Residentes en el
Departamento, Al momento de adquisición………………………………………………….........….…13
Gráfico 7. Quindío, condición actual de las viviendas adquiridas por parte de Hogares no
residentes en el Departamento……………………………………………………………………...….…15
Gráfico 8. Quindío, destino de las viviendas adquiridas por parte de hogares no Residentes en el
Departamento………………………………………………………………………………..........…….….16
Gráfico 9. Quindío, estructura de precios de la demanda de vivienda por parte De hogares
compradores no residentes al momento de compra……………………………………….…….….....17
Gráfico 10. Quindío, factores generales para la decisión de compra de vivienda Para no
residentes………………………………………………………………..……………………….…...……..24
Gráfico 11. Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas, Para la compra de
vivienda de no residentes Según grandes atributos…………………………………………............…25
Gráfico 12. Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas, para la compra de
vivienda de no residentes, según atributos puntuales………………………………………..........…..26
Gráfico 13. Armenia – Calarcá, Distribución territorial de compradores potenciales de vivienda
(No residentes en el Quindío), que visita salsas de ventas………………………...................…..…28
Gráfico 14. Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el
Quindío), según el tiempo estimado de la compra…………………………………….............……….29
Gráfico 15. Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el
Quindío), según expectativas de precio de compra………………………………………................…29

LISTA DE TABLAS
Pág.
Tabla 1. Quindío, nivel educativo y parentesco, en los hogares compradores De vivienda, no
residentes al momento de adquisición.............................................................................................12
Tabla 2. Quindío, destino y condición actual de las viviendas adquiridas por parte de hogares no
residentes en el Departamento.........................................................................................................14
Tabla 3. Quindío, factores sociales de incidencia de la demanda de vivienda para no
esidentes..........................................................................................................................................18
Tabla 4. Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para
no residentes....................................................................................................................................18
Tabla 5. Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda para
no residentes....................................................................................................................................19
Tabla 6. Quindío, factores Negocios de incidencia y expectativas, de la Demanda de vivienda
para no residentes ...........................................................................................................................20
Tabla 7. Quindío, factor Bienestar individual en incidencia de la demanda de Vivienda para no
residentes.........................................................................................................................................20
Tabla 8. Quindío, factores de Bienestar Individual, incidencia y expectativas, De la demanda de
vivienda para no residentes..............................................................................................................21
Tabla 9. Quindío, factor Cambio de vida en incidencia de la demanda De vivienda para no
residentes.........................................................................................................................................22
Tabla 10. Quindío, factores de Cambio de Vida incidencia y expectativas, De la demanda de
vivienda para no residentes..............................................................................................................22
Tabla 11. Quindío, factores generales de decisión de compra de vivienda Para no
residentes.........................................................................................................................................23

1
Estudio de factores
incidentes en la compra de
vivienda en el Quindío por
población no residente
Una aproximación
INFORME DE
RESULTADOS
Elaborado por:
ECSE
Estudios y Consultorías Socio
Económicas
CARLOS ALBERTO
OSORIO DUQUE
Director General
Noviembre de 2015
INTRN
1. INTRODUCCIÓN
En un claro ejercicio de cooperación entre el
gobierno y el sector privado en el
Departamento del Quindío, se realiza por
primera vez un estudio que pretende evaluar
los factores incidentes en la compra de
vivienda por parte de población no residente.
Este esfuerzo de investigación surge como
producto de la importante dinámica que se ha
podido observar en el Departamento frente a
la creciente presencia de compradores de
vivienda, que al momento de la compra
residen en otras ciudades del país u otros
países del mundo.
Esto ha llamado la atención en la medida que
se inicia el conocimiento de un mercado
creciente, pero que requiere de un esfuerzo
conjunto entre el gobierno y la clase
empresarial del Departamento para lograr
consolidar una oferta integral para los cada
vez mayores clientes de vivienda que optan
por radicarse en el Departamento del Quindío
por motivos que en este estudio se pretenden
evaluar en detalle.
Se hace extensiva en esta entrega los
profundos agradecimientos a aquellos
empresarios de la construcción que
atendiendo a los superiores propósitos de
este estudio para el desarrollo de la región,
abrieron sus puertas y permitieron el acceso
a los compradores de vivienda durante los
últimos 3 años a fin de conseguir los recursos
de análisis previstos.
Igualmente la alta participación de los clientes
que suministraron la valiosa información con
toda sinceridad, solo puede ser de un
profundo agradecimiento.
El liderazgo gremial que se está conformando
en el Departamento demuestra de esta manera
que existen mecanismos valiosos de
asociación para propósitos superiores.

2
INFORME DE RESULTADOS
De acuerdo a los lineamientos metodológicos expuestos anteriormente, se presentan a
continuación los resultados de la investigación relacionada con los factores determinantes de
la demanda de vivienda por parte de hogares no residentes en el departamento del Quindío
durante los últimos 3 años, explicando detalladamente la integralidad de los enfoques sobre
los cuales se desarrolló.
2. OBJETIVO GENERAL
De acuerdo a los términos de referencia, se pretende cuantificar y cualificar los factores
relevantes en la decisión de compra de vivienda nueva y usada especialmente en el centro
urbano de Armenia y Calarcá, durante los últimos tres (3) años, por parte de población no
residente de origen nacional y extranjero, incluyendo los factores relevantes de beneficios
sociales, negocios o realización profesional, bienestar individual y cambio de vida.
2.1 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Cuantificar el número de viviendas nuevas o usadas, vendidas en los últimos 3 años, a
personas que en la actualidad, o con anterioridad a su compra, no residían en el
Departamento del Quindío.
Cualificar y/o caracterizar los compradores de vivienda nueva y usada en la ciudad de
Armenia y Calarcá, por parte de personas que en la actualidad, o con anterioridad a su
compra, no residían en dichas ciudades o en el Departamento del Quindío.
Identificar los factores relevantes en la decisión de compra de vivienda nueva y usada en la
ciudad de Armenia y Calarcá, por parte de personas que en la actualidad, o con anterioridad
a su compra, no residían en dichas ciudades o en el Departamento del Quindío.
Analizar la población objeto de este estudio, teniendo en cuenta los factores de Beneficios
sociales esperados, negocios o realización profesional, bienestar individual y cambio de
estilo de vida.

3
3. VISIÓN EMPRESARIAL
Con base en las entrevistas realizadas a los empresarios constructores más representativos
que atienden el mercado de vivienda en el Departamento del Quindío (Especialmente
Armenia y Calarcá), se encuentran resultados importantes desde la perspectiva de la oferta,
las cuales al ser contrastadas con la visión desde la demanda permite establecer una lectura
acertada frente al mercado específico de población no residente en el Departamento, toda
vez que han sido notorias las señales que definen al Quindío como el principal destino no
costero en el país, donde se ha dinamizado la demanda de vivienda para población no
residente.
Lo anterior indica que el estudio del tema por primera vez realizado en el Quindío, marca
una línea de investigación que produce información valiosa para los empresarios, el
gobierno y el sector académico, en procura de aumentar la infraestructura de información
para la toma de decisiones y la planificación acertada de mediano y largo plazo.
3.1 Generalidades del mercado
Con base en las entrevistas realizadas a las empresas constructoras del Departamento del
Quindío, pudo observarse que la dinámica de ventas de vivienda a personas no residentes
ha sido importante en los últimos 3 años, siendo este un mercado que representa alrededor
del 33% del total, participación que luce importante y dinámica, teniendo en cuenta que
existen empresas con mayores niveles de especialización en este nicho y cuya participación
es superior.
Gráfico 1
Quindío, Distribución de los proyectos de vivienda, según
Participación % de sus ventas a población no residente en el Quindío
Noviembre de 2015
Fuente: Estudio de factores incidentes en la compra de vivienda en el Quindío por población no residente.
Se trata de un mercado que es atendido por algunos empresarios en mayor proporción
que otros, indicando esto un nivel de preparación de condiciones para su atención,
además que en algunos casos se observa que se desarrollaron acciones especializadas
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
0 10 20 30 40 50 60

4
para conocer su funcionamiento, así que han venido consolidando mecanismos de
mercadeo y comunicación adecuada para convertir la vivienda para población no
residente, en una gran oportunidad para el desarrollo regional.
Es evidente que los empresarios de la construcción del Departamento han logrado leer las
señales adecuadas frente a una demanda latente por vivienda para la población no
residente en el Departamento del Quindío, lo que se ve en la forma como vienen
atendiendo el mercado, pues es claro que por algunos se atiende de manera marginal
pero creciente, mientras que en otros casos se encuentran constructoras que han logrado
especializarse en la atención a este tipo de clientes.
Este aprendizaje lleva a que se cualifique así mismo la oferta inmobiliaria, entendiendo
que se trata de ventas que además de la vivienda, implica la gestión de un territorio que
por sus cualidades geográficas, turísticas y de cultura, ha sido capaz de promoverse en
los ámbitos nacionales e internacionales.
Gráfico 2
Quindío, distribución de precios ($/m²) de vivienda vendida a
Hogares no residentes, Noviembre de 2015
Evaluado en promedio el precio al que se realizaron las transacciones se encontró un valor
de 1.829.347 $/m² en las viviendas vendidas, ubicando al Quindío como un destino de precio
competitivo por metro cuadrado, lo cual es consistente con el comportamiento de los precios
de arrendamiento y de vivienda nueva con respecto a las grandes ciudades, incluso a
capitales del eje cafetero, donde es posible conseguir viviendas de precios medios pero con
características óptimas.
Aún cuando se observa una mixtura de precios por metro cuadrado en el Quindío de acuerdo
a los proyectos comercializados a población no residente, está claro que se encuentran
alrededor de los valores del mercado general de vivienda, lo que igualmente permite mostrar
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
5.000.000
- 10 20 30 40 50 60

5
un mercado que cada vez madura de manera virtuosa al punto de tener oferta diversificada
tanto en aspectos de tipo técnico como económico.
3.1.1 Mecanismos de promoción de los proyectos
Consultados los empresarios sobre los principales mecanismo para la promoción de
proyectos específicamente para población no residente en el Quindío, se deja ver que el
uso de medios electrónicos son los utilizados mayoritariamente, especialmente las
páginas web, lo que convierte a este canal como el más expedito a la hora de realizar
promociones para hogares que residen por fuera del Departamento.
En el mismo sentido, se ha argumentado que las ferias de la construcción,
especialmente las realizadas en Bogotá, se convierten en un canal efectivo que promueve
la venta de vivienda para extranjeros, por lo tanto es un mecanismo de publicidad que
goza de confianza de los constructores, pues está claro que el más grande mercado
natural de Colombia es Bogotá, conocimiento que ha sido útil para no pocos empresarios
que participan de manera creciente en este tipo de eventos sectoriales.
En la dirección de mantener una adecuada diversificación de los mecanismos de
promoción de los proyectos de vivienda para extranjeros, las revistas especializadas
continúan siendo para los empresarios de la construcción un canal de comunicación
idóneo en la medida que por su amplia circulación permite llegar a nichos localizados en
diversas posiciones geográficas y socio económicas.
En menor proporción pero igualmente como parte de la estrategia de comunicación
comercial, las Salas de ventas vitrina de los proyectos, hacen parte de la integralidad
publicitaria que las constructoras mantienen a la hora de vender sus proyectos, no
obstante en este canal la atención a extranjeros se hace por demanda pues estas salas
atienden de manera indistinta a los clientes potenciales de sus proyectos de vivienda.
Algunos constructores han optado por la apertura de oficinas en la ciudad de Bogotá,
pues entienden claramente que el mercado potencial para la vivienda de descanso,
segunda vivienda o inversión, es la capital del país, además han encontrado importante la
promoción del Departamento alrededor de la vivienda.
Así como en todos los ámbitos de la sociedad, las redes sociales han sido utilizadas por
parte de las constructoras con el fin de promover la comercialización de proyectos, pues
está probado que canales como el facebook, whatsapp, instagram y otras redes, son
efectivos a la hora de masificar los mensajes, aunque aún son utilizadas con precaución
por parte de los líderes comerciales de las empresas, vienen siendo utilizadas como
alternativa para la promoción comercial.
Como puede observarse claramente, el internet se ha convertido en un canal efectivo de
comunicación de todo tipo, sin embargo lo que queda claro es que cada empresario
estructura su plan de comunicaciones de acuerdo a sus experiencias y posibilidades
comerciales, tanto para la atención de los clientes residentes en el Quindío como para
aquellos que se encuentran por fuera.
3.1.2 Percepción empresarial de Acciones gubernamentales de promoción y fomento
El grupo de empresarios fue igualmente consultado sobre su percepción frente a las
acciones que consideran el gobierno debe adelantar para permitir el desarrollo adecuado

6
del mercado de vivienda para población no residente, encontrando como resultado que la
percepción empresarial se forma en gran medida con el contacto con los clientes, lo que
permitirá contrastar con lo argumentado por los compradores.
De esto modo, se plantea que la ampliación de la oferta de salud de calidad y
especializada, permitirá que se creen incentivos para promover el Departamento como un
destino para la compra de vivienda y cambio de residencia para la población extranjera,
que podría encontrar solución a temas de este tipo.
El mejoramiento de la infraestructura vial, aunque pareciera redundante como elemento
de mejora, es prioridad para los empresarios, lo que indicaría que el mantenimiento de la
red vial continua siendo una preocupación de los actores del desarrollo.
Aún cuando en el Departamento del Quindío a través de los diferentes gobiernos, se han
adelantado estrategias de city marketing, los empresarios consideran este proceso como no
agotado pues esto implicará una permanente dinámica de invención que mantenga en la sociedad
la imagen de la región con los atributos valorados por el mercado como naturaleza, tranquilidad,
seguridad, belleza paisajística, pero ante todo el aspecto relacionado con cultura cafetera,
explorando canales Nacionales e Internacionales con mayor énfasis de promoción de territorio.
Algunos empresarios consideran que los instrumentos gubernamentales de incentivo a
la segunda vivienda podrían permitir dinamizar este mercado tanto a nivel Nacional como
internacional, lo que deja en evidencia la necesidad del apoyo del gobierno Nacional en
este propósito, toda vez que el aumento del ingreso de las familias Colombianas podría ser un
escenario apropiado para promover este mercado, así mismo consideran el gobierno local como
actor determinante toda vez que podría propiciar este tipo de desarrollos inmobiliarios en el
Departamento.
La sana y proactiva Interacción entre la alcaldía de Armenia y la Gobernación del Quindío,
consideran los empresarios hará efectos positivos en el desarrollo del Departamento
promoviendo la vivienda y los demás aspectos del desarrollo económico regional.
La participación del gobierno en ferias inmobiliarias en todo el país y otras partes del
mundo, presentando las bondades del territorio, según algunos empresarios facilitaría la
operación comercial de ventas, toda vez que se entendería como un respaldo del gobierno
en una estrategia de ciudad articulada con el sector privado.
El gobierno debe mantener bajo control aquellas variables que tengan impacto sobre la
población, de esa manera conservar altos estándares de seguridad en la región, una
adecuada gestión de residuos sólidos, la limpieza de la ciudad, entre otros aspectos
que dan cuenta de las condiciones de calidad de vida por parte de la población no
residente que tienen estándares de comparación con otros territorios.
Ha sido propuesto como una apuesta de futuro, la adecuada educación de las nuevas
generaciones en valores ciudadanos, emprendimiento y liderazgo, para así permitir que
sea sostenible la estrategia de crecimiento del Departamento del Quindío como destino de
vivienda de talla mundial.
3.1.3 Percepción de las motivaciones actuales de la demanda
La percepción de los empresarios suele ser una réplica de los compradores, toda vez que
su contacto directo, facilita una retroalimentación frente a las motivaciones, temores y

7
condiciones de la compra de vivienda, por lo tanto se hace adecuada la consulta a los
constructores frente a su perspectiva en términos de lo que consideran son las principales
motivaciones de los compradores de vivienda no residentes en el Departamento del
Quindío.
Es evidente según los empresarios consultados que la belleza paisajística del
Departamento se viene convirtiendo en el principal atributo que promueve la demanda, por
lo que tiene relaciones con un Departamento verde y principal ícono del paisaje cultural
cafetero, por lo que corrobora que la promoción requiere del concurso del gobierno para
mantener dichas condiciones.
La calidad de vida de ciudades intermedias viene generando recientemente un factor
de decisión de compra de vivienda, toda vez que las altas densidades y problemas
asociados al urbanismo de las principales ciudades del país y del mundo, hacen que
territorios medianos faciliten mejor calidad de vida, de acuerdo a los estándares modernos
que le dan mayor prevalencia a factores de tipo ambiental, tiempo libre, el arte, entre
otros, a la vez que se percibe el Departamento como un territorio propicio para el cuidado
de la salud, tanto para aquellas personas de edades mayores como para la prevención y
un ambiente sano que garantiza a los menores mayor longevidad.
El clima es confirmado por los empresarios como un factor de decisión de compra por
parte de sus clientes, situación que en momentos de alta preocupación frente al cambio
climático, garantiza en zonas del país con mayor oferta ambiental un alto valor a la hora
de proyectar su residencia.
Por tratarse de un territorio tranquilo y con una localización estratégica de centralidad
y acceso a los grandes mercados, el factor asociado al descanso, marca una tendencia
importante, como componente de demanda muy importante, lo que ratifica una vez más
que el mercado de vivienda para no residentes se comporta como consecuencia de la
sumatoria de factores externos y de territorio que requieren su adecuada gestión.
Desde la perspectiva de los empresarios consultados, en términos comparativos los
precios de la vivienda en el Departamento del Quindío son altamente competitivos con
respecto a otras zonas del país, lo que hace llamativa dicha inversión por un alto
porcentaje de hogares, que prefieren la región tanto por precios como por las
posibilidades de valorización.
La amabilidad de la gente y la cultura paisa, según los empresarios constituye un factor
determinante de compra, pues es más factible el establecimiento de relaciones de amistad
con confianza y cooperación en una ciudad donde las personas lo permiten.
Aun cuando la movilidad se encuentra entre las principales preocupaciones de todas las
ciudades del mundo, en términos comparativos los empresarios argumentan que los
compradores provenientes de grandes ciudades perciben la movilidad con mejor
cualificación, lo que invita a que este sea un factor que debe ser cuidado y mantenido por
las autoridades locales, toda vez que mayores niveles de crecimiento demográfico traen
consigo situaciones no deseadas de movilidad de las personas, sin embargo en ciudades
intermedias existen situaciones con mayores márgenes de corrección antes del caos.

8
3.1.4 Perspectivas del mercado de vivienda para no residentes
Es generalizado por parte de los empresarios que el mercado de vivienda para no
residentes va en aumento aún cuando se está comenzando a conocer sus detalles y la
manera de atenderlo, lo que deja un espacio amplio para explorar y continuar con
investigaciones de este tipo.
Un importante porcentaje de extranjeros comienzan a ver este tipo de inversión con
buenos ojos, lo que ha motivado su crecimiento, además que los flagelos del narcotráfico
y conflicto armado comienzan a disiparse desde la perspectiva del mundo, situación que
juega a favor de la promoción del Quindío como territorio tranquilo y con una oferta
ambiental adecuada para la compra de vivienda.
El estrés de las grandes ciudades ha permitido establecer mecanismos de comparación
virtuosos, donde las ciudades intermedias se convierten en atractivos para vivir toda vez
que mantienen oferta de todos los mismos bienes y servicios, con menores costes en
términos de calidad de vida urbana.
Se ha venido observando que el mercado de vivienda para extranjeros es una
combinación de situaciones donde se conjuga la vivienda de recreo, segunda vivienda,
vivienda principal, inversión, etc, lo que deja en evidencia el proceso de aprendizaje de
mercado y diversificación de la oferta en todos estos aspectos pues se viene demostrando
que su lectura debe ser hecha con dicha perspectiva.
Es indiscutible que los precios de la vivienda ha sido un motor del crecimiento del sector
para los no residentes, situación que dependerá en delante de las condiciones del
mercado que procuren mantener dichos niveles competitividad del Quindío.
La vivienda campestre ha sido muy atractiva y lo seguirá siendo en la medida que la oferta
se mantenga en los estándares actuales, lo que puede ser leído con esperanza pero con
precaución, toda vez que la disponibilidad de suelo adecuado para mantener los niveles
de calidad en los factores preferidos por los compradores.
Se considera por parte de los empresarios que el futuro es promisorio para el crecimiento
y que existen aún posibilidades de ampliación de la demanda para población no residente,
lo que indica que hay un futuro por explorar, que depende en gran medida del compromiso
y apoyo del gobierno en mantener las condiciones que hasta ahora definen la Quindío
como un Departamento que garantiza lo que requiere este nicho de mercado
(Tranquilidad, belleza paisajística, calidad ambiental, movilidad y precios competitivos de
la vivienda).
Se plante mantener un monitoreo adecuado de las principales variables del mercado para
poder revisar con anticipación situaciones no deseadas que podrían contrastar con una
sana perspectiva de futuro, y evaluar las señales de burbuja inmobiliaria para actuar de
manera proactiva en este sentido.
El incremento de la demanda y mayor habitación en el Departamento, tendrá que venir
acompañada de respuestas por parte del ordenamiento territorial, así como de la
preparación de la ciudad para atender las crecientes demandas de una población que mas
allá de asistencia estatal, mantiene estándares de vida, relacionados con criterios de
acceso a espacio público de calidad, escenarios para práctica deportiva, calidad el aire,
posibilidades de movilidad y ante todo seguridad y los demás atributos, por lo que es un

9
llamado al gobierno departamental y municipales en mantener dichas condiciones y
responder a dichas demandas.
En el momento que se culmine la construcción del túnel de la línea, los tiempos de
desplazamientos con el centro del país, acercará más a población de Bogotá
especialmente que tendrán mayor posibilidad de acceder a viviendas en el Departamento
del Quindío, así como el efecto que tendrá la conexión por las vías de cuarta generación
que inician en este momento en el país.

10
4. CONDICIONES GENERALES DE LOS COMPRADORES
El siguiente capítulo se enfoca en el análisis y procesamiento de la información levantada
directamente a los compradores de vivienda que amablemente accedieron a responder las
preguntas formuladas, esto aporta elementos importantes para el análisis del mercado.
Con el propósito de leer de manera adecuada los factores determinantes de la decisión de
compra de vivienda por parte de la población no residente en el Departamento del
Quindío, es claro que cada elemento que fue evaluado hace parte de diferentes
categorías que desde la perspectiva de la demanda, influyen y determinan las
motivaciones de las personas para elegir el Quindío como el destino de sus inversiones en
vivienda.
Como parte del contexto que aporta elementos de análisis para la comprensión de la
lógica del mercado, fueron evaluadas algunas variables de tipo socio demográfico que
permiten ubicar algunos temas sobre los cuales se podrán adelantar estrategias de
afinamiento del mercado pero también desde los atributos de la ciudad para la recepción
de la demanda.
Gráfico 3
Quindío, Pirámide población, Estructura demográfica de los hogares
Compradores de vivienda, no residentes al momento de compra
Noviembre de 2015
Se puede observar de acuerdo a la estructurad demográfica de los hogares entrevistados
que la pirámide poblacional tienden a estar concentrada en edades adultas, aún cuando
queda claro también que residen niños y niñas en estos hogares, lo que indicaría que las
demandas de servicios adecuados para su formación tiendan a presentarse en el mediano
plazo.
-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20
0- 10 Años
11- 20 Años
21- 30 Años
31- 40 Años
41- 50 Años
51- 60 Años
61- 70 Años
Mas de 70 Años
Mujer Hombre

11
De acuerdo a las encuestas realizadas, se encontró que la edad promedio de los jefes de
hogar entrevistados fue de 47,32 años, punto de referencia para indicar que el perfil de la
población compradora desde el punto de vista demográfico se ubica en edades cercanas a
los 50 años edad, momento en el cual los hogares han logrado consolidar aspectos de tipo
patrimonial, educativo y económico que permite en la mayoría de casos acceder a los
beneficios de un territorio promisorio de tranquilidad, descanso y acceso a bienes y servicios
ambientales de calidad.
Gráfico 4
Quindío, Edad de los jefes de hogares no residentes en el Departamento
Compradores de vivienda, Noviembre de 2015
Como ha sido mencionado anteriormente, el perfil de los compradores no residentes en el
Quindío, es diverso, lo que permite concluir que se trata de familias de características
heterogéneas, lo que hace avanzar en la afirmación que la demanda está diversificada en
varios nichos, pues se encuentran jefes de hogar desde 20 hasta 80 años de edad, y
hogares conformados por población adulto mayor que adquieren beneficios de vida
asociados a la tranquilidad y el descanso, hasta aquellos con hijos menores de edad que
buscan ambientes menos caóticos para el levantamiento de su familia, lo que igualmente
deja retos pendientes frente a la oferta de salud en el primer caso y a la educativa en el
segundo, retos que tendrá que resolver la sociedad, como requisito indispensable para la
sostenibilidad de esta tendencia.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100

12
Tabla 1
Quindío, nivel educativo y parentesco, en los hogares compradores
De vivienda, no residentes al momento de adquisición
Noviembre de 2015
Revisando el nivel educativo más alto alcanzado en los hogares entrevistados, se puede
concluir que el perfil de formación en el 46% de los casos de formación universitaria y post
grado, en contraste con el promedio de la población del Departamento que mantiene niveles
educativos básicos, situación que indica la llegada de hogares con formación académica alta
que se refleja indiscutiblemente en la mayoría de casos en sus ingresos familiares, siendo
llamativo y contrastado con que tan solo el 11% de esta población manifiesta tener bajos
niveles educativos.
Gráfico 5
Quindío, % de tipologías de las viviendas, adquiridas por hogares
No residentes en el Departamento, Noviembre de 2015
Ninguno No Informa Primaria Secundaria
Tecnica-
Tecnológica
Superior Post-Grado
TOTAL 100,0% 5,0% 10,4% 6,4% 17,3% 19,3% 36,6% 9,4%
Jefe de Hogar 50,5% - 4,0% 0,5% 5,4% 10,4% 23,3% 6,4%
Esposo(a) 22,8% 0,5% 0,5% - 4,5% 5,4% 9,4% 3,0%
Hijo(a) 22,8% 4,0% 5,0% 5,4% 6,4% 2,0% 4,0% -
Padres 3,5% 0,5% 0,5% 0,5% 1,0% 1,5% - -
Otros Parientes 0,5% - 0,5% - - - - -
Nivel educativo más alto alcanzado
Parentesco TOTAL
Apartamento
76%
Casa
22%
Lote
2%

13
Ha sido estudiada la demanda de vivienda encontrando que aunque la expectativas de los
hogares se concentran en casas, en la oferta predomina las unidades multifamiliares
(Apartamentos), sin embargo se encuentra que la tipología de vivienda adquirida por los no
residentes, es coherente con las condiciones de la oferta disponible de acuerdo a los
estudios de oferta y demanda realizados periódicamente en Armenia.
Gráfico 6
Quindío, Procedencia de los hogares compradores de vivienda, no
Residentes en el Departamento, Al momento de adquisición,
Noviembre de 2015
Como hallazgo importante del estudio se ha podido evidenciar que la mayor venta de
vivienda a no residentes se ha concentrado en Bogotá, pues el 54% de los entrevistados
definen su origen en la capital. Lo anterior, muestra que el Departamento del Quindío
comienza a ser llamativo para los Bogotanos, quienes históricamente han mirado
especialmente a los Municipios de Girardot y Melgar como destino de descanso, no obstante
ante su consolidación y desarrollo turístico, Quindío luce como el nuevo destino de descanso,
tranquilidad y oferta ambiental, que es precisamente lo que actualmente buscan los hogares
y manifiestan su interés de de adquirir viviendas en el Quindío.
De igual manera se observa un mercado importante en las ciudades de Medellín, Cali y del
eje cafetero, por trasladar sus viviendas a Armenia, sin embargo también debe estar claro
que este puede ser un comportamiento que se presenta generalmente en las ciudades
capitales del eje cafetero que vienen dinamizando sus economías y cada vez más se
proyectan como polos de desarrollo económico con calidad de vida comparativamente con
otras regiones del país.
Se ha encontrado igualmente que el 6% de los compradores de vivienda en los últimos 3
años en el Departamento corresponde a hogares de origen extranjero, valor que es
53,9%
5,9% 4,9%
2,9% 2,9% 2,9% 2,0% 2,0%
6,0%
16,5%
Bogotá Medellín Cali Manizales Melgar Pereira Ibagué Neiva Extranjero Otros

14
significativo, para mostrar que existe confianza de inversión, pero ante todo de encontrar los
beneficios del territorio por parte de población que históricamente ha mantenido estándares
de calidad superiores a la media de Colombia, lo que llena de entusiasmo a un territorio que
luce promisorio en aspectos de vida para población de altos ingresos proveniente de diversos
países del mundo.
Otros lugares de origen Nacional de compradores de
Vivienda por parte de hogares no residentes
Otros lugares de origen investigados corresponden a Departamentos del centro occidente del
país en su gran mayoría, lo que indicaría que se trata del mercado natural de acuerdo a los
resultados encontrados.
Países de origen de los hogares
Compradores de vivienda
Tabla 2
Quindío, destino y condición actual de las viviendas adquiridas por parte de
hogares no residentes en el Departamento, Noviembre de 2015
Tolemaida Buenaventura Itaguí
Quimbaya Calarcá La Tebaida
Tuluá La Calera Mocoa
Villavicencio Istmina Popayán
Bucaramanga Pasto Puerto Berrío
España
Milán - Italia
New York
París
Sidney
Arrendamiento
Está para la
Venta
Habitación
Principal
En
construcción
Vivienda de
Descanso
Otro NS/NR
TOTAL 100,0% 2,9% 5,7% 35,2% 36,2% 7,6% 9,5% 2,9%
Habitarla 82,9% - 3,8% 34,3% 27,6% 6,7% 8,6% 1,9%
Arrendarla 10,5% 2,9% - - 6,7% - 1,0% -
Venderla 4,8% - 1,9% 1,0% 1,0% 1,0% - -
NS/NR 1,9% - - - 1,0% - - 1,0%
Condición actual de la vivienda adquirida
TOTAL
Destino de la
vivienda

15
España y Estados Unidos definen los principales orígenes de los compradores de vivienda,
explicado principalmente a las relaciones históricas recientes que se han realizado por
población migrante hacia estos destinos, sin embargo de manera llamativa fueron
entrevistados hogares de procedencia Europea de Italia, Francia y Australia.
De manera consistente con lo expuesto anteriormente se encuentra en principio que en su
gran mayoría las viviendas han sido adquiridas para ser habitada por los hogares, lo que deja
en evidencia que se trata por lo tanto de un crecimiento sano de la demanda, toda vez que el
aumento de acervo de edificaciones no ingresan en mayor proporción al mercado de compra venta
inmobiliario, sin embargo el 15% de las viviendas fueron adquiridas con fines de inversión, bien sea
para la venta o arrendamiento, siendo esta proporción relativamente sensata para el mercado futuro
de demanda de vivienda.
Se encontró que cerca del 36% de las viviendas fueron adquiridas sobre planos y
actualmente se encuentran en proceso de construcción, lo que significa que la gestión comercial
ha sido exitosa y mantiene una sólida relación de confianza con los clientes, complementado esto con
que en su gran mayoría se trata de viviendas que serán utilizadas para habitación, lo que refuerza el
hecho de una tendencia hacia un crecimiento sano.
Gráfico 7
Quindío, condición actual de las viviendas adquiridas por parte de
Hogares no residentes en el Departamento, Noviembre de 2015
Es importante destacar que cerca del 8% de los entrevistados manifiestan que la condición
actual de la vivienda es para el descanso exclusivamente, lo que sí podría denominarse
como segunda vivienda en el sentido estricto, lo que permite confirmar que la venta de
unidades de vivienda por parte de personas no residentes en el Quindío, hace parte de una
mixtura de condiciones de mercado.
De este modo se puede establecer que el uso principal de la demanda de vivienda en el
Departamento del Quindío por parte de población no residente, sigue siendo la habitación lo
que hace importante señalar las mayores demandas por la prestación adecuada de servicios
de carácter público con calidad, además se encuentra que el destino inversión aunque en
82,9%
10,5%
4,8% 1,9%
Habitarla Arrendarla Venderla NS/NR

16
menor proporción también se manifiesta para aquellas personas que mantienen intenciones
de rendir su capital de manera segura en el Departamento, siendo complementaria la
segunda vivienda como lo manifiestan algunos de los entrevistados compradores de vivienda
en los últimos 3 años y que al momento de hacerlo tenían el lugar de residencia por fuera del
Quindío.
Gráfico 8
Quindío, destino de las viviendas adquiridas por parte de hogares no
Residentes en el Departamento, Noviembre de 2015
De manera consistente con el perfil demográfico de los compradores de vivienda, el uso
predominante y el lugar de procedencia, se observa que aunque los precios de las unidades
vendidas es diverso, también es claro que cerca del 42% se encuentran en precios
superiores a los 150 Millones de pesos, en contraste con la demanda interna que se
establece en precios más bajos, lo que indica la apertura y aprendizaje de un mercado de
vivienda atractivo para los empresarios del sector, y aún así para los compradores que
encuentran precios competitivos con respecto a sus lugares de origen.
2,9%
5,7%
35,2% 36,2%
7,6%
9,5%
2,9%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
40,0%
Arrendamiento Está para la
Venta
Habitación
Principal
En construcción Vivienda de
Descanso
Otro NS/NR
Condición actual de la vivienda adquirida
Las condiciones del mercado de vivienda para
los no residentes, replica el comportamiento
local

17
Gráfico 9
Quindío, estructura de precios de la demanda de vivienda por parte
De hogares compradores no residentes al momento de compra,
Noviembre de 2015
4.1 Factores incidentes en la compra de no residentes
Se evaluaron de manera subjetiva pero bajo la experiencia perceptual de los compradores de
vivienda, aquellas categorías que determinan o soportan la decisión de compra de una
vivienda por parte de las familias no residentes en el Departamento, evaluando los factores
de tipo social, de negocios, el bienestar individual, el cambio de vida y aquellos que fueron
determinantes en la decisión de compra los cuales se analizan de manera detallada a
continuación en términos de los niveles de incidencia y cumplimiento de las expectativas
asociadas a cada uno de los evaluados.
4.2 Factores sociales
Evaluados los niveles de incidencia, se encuentra claro que la tranquilidad, seguridad y la
amabilidad de la gente, se definen como aquellos atributos del territorio que mayor peso
tuvieron al momento de comprar la vivienda, lo que es consistente con lo encontrado desde
la perspectiva de los empresarios, pues prácticamente definen la decisión.
Así mismo es importante destacar que los menores niveles de incidencia se encontraron en
la expectativa de encontrar facilidad para la práctica deportiva, así como la oferta cultural y
educativa, teniendo esto sentido en la medida que por el perfil encontrado de los
compradores, es dable que de momento no marque la diferencia, sin embargo no significa
esto que no haga parte de la preparación del territorio para la consolidación de oferta
deportiva, cultural y educativa, para lograr avanzar en un territorio integral para los
extranjeros demandantes de vivienda.
10,3%
24,4%
16,7%
6,4%
25,6%
9,0%
7,7%
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
38-55 56-87 88-120 121-150 151-200 201-300 >300

18
Tabla 3
Quindío, factores sociales de incidencia de la demanda de vivienda para
No residentes, Noviembre de 2015
De manera complementaria fueron consultados los entrevistados sobre su nivel de
satisfacción con los factores de incidencia, encontrando que existe consenso entre las
expectativas satisfechas pues en la mayoría de casos manifiestan que están logrando lo que
tenían idealizado al momento de comprar la vivienda.
Esta percepción de las personas se constituye en un activo para la región, el cual debe
mantenerse en ofrecer, y radica allí el reto en términos que en el momento que la región
crezca a niveles superiores, pueda mantener estos niveles de oferta para propios y
extranjeros, a fin de evitar frustraciones y fenómenos de expulsión de población en el
mediano y largo plazo.
Tabla 4
Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la
Demanda de vivienda para no residentes
Noviembre de 2015
Indiferente
1 2 3 4 5
Tranquilidad y seguridad 1,9% 1,9% 8,6% 8,6% 79,0% 100,0%
La amabilidad de la gente 1,9% - 8,6% 12,4% 77,1% 100,0%
Cercanía con familiares y amigos 1,4% 2,3% 14,4% 7,3% 74,5% 100,0%
Mayor posibilidad de tiempo libre 8,7% 3,8% 19,2% 10,6% 57,7% 100,0%
Facilidad para práctica deportiva 13,3% 5,7% 34,3% 1,9% 44,8% 100,0%
Acceso a oferta cultural 10,5% 8,6% 33,3% 5,7% 41,9% 100,0%
Acceso a oferta educativa 15,7% 7,8% 35,3% 2,9% 38,2% 100,0%
Nivel de incidencia
TOTALBaja AltaCalificación FACTOR SOCIAL
Tranquilidad y seguridad 4,61 4,95
La amabilidad de la gente 4,63 4,99
Cercanía con familiares y amigos 4,51 4,98
Mayor posibilidad de tiempo libre 4,05 4,90
Facilidad para práctica deportiva 3,59 4,71
Acceso a oferta cultural 3,60 4,52
Acceso a oferta educativa 3,40 4,55
Calificación FACTOR
SOCIAL
Incidencia
media
Cumplimiento
expectativa

19
4.3 Factores económicos y de negocios
Cuando fueron consultados los hogares frente a la incidencia de la decisión de compra
asociada a factores de tipo económico o de negocios, se encontró que si bien el precio de la
vivienda es definido como atractivo, los demás factores se encuentran en indiferencia o baja
incidencia lo que significa que la decisión de adquirir vivienda no estuvo determinada por
asuntos relacionados con la facilidad para trabajar a distancia, o para buscar oportunidades
de abrir una empresa o conseguir un empleo, lo que ratifica una vez más que las personas
que deciden adquirir vivienda en el Quindío han definido claramente la búsqueda de atributos
relacionados con la calidad de vida que brinda el ambiente de la región, por fuera de la lógica
económica, que tan solo tiene incidencia en la relación con el precio de las viviendas,
comparativamente con el resto del país.
De manera consistente con los atributos de tipo social, el precio competitivo de las viviendas
ha venido cumpliendo las expectativas de los compradores, mientras tanto aquellos
relacionados con las condiciones de logística, empleo y empresas, figuran con niveles de
incertidumbre, lo que evidencia las limitaciones del Departamento aún para generar
condiciones de desarrollo económico que incentive la inversión y el empleo, pues figura
como el factor que requiere su consolidación.
No obstante lo anterior, es claro que el Departamento podría estarse posicionado en la
medida que mantenga y mejore las condiciones de tipo social, ambiental y de calidad de
vida, que lo hacen atractivo para la inversión de vivienda por parte de extranjeros, o en caso
complementario generar condiciones de competitividad que atraiga mayores compradores en
busca de oportunidades de tipo económico para propios y extranjeros.
Tabla 5
Quindío, factores sociales de incidencia y expectativas, de la
Demanda de vivienda para no residentes,
Noviembre de 2015
Indiferente
1 2 3 4 5
Una vivienda más económica 11,5% 11,5% 29,8% 3,8% 43,3% 100,0%
Facilidad para trabajar a distancia 25,0% 5,8% 43,3% 4,8% 21,2% 100,0%
Oportunidad para montar empresa 27,6% 9,5% 44,8% 1,9% 16,2% 100,0%
Conseguir mejor empleo o traslado 25,7% 0,08 51,4% 2,9% 12,4% 100,0%
Logística para atender mercados 26,7% 7,6% 54,3% 3,8% 7,6% 100,0%
Nivel de incidencia
TOTALBaja Alta
NEGOCIOS

20
Tabla 6
Quindío, factores Negocios de incidencia y expectativas, de la
Demanda de vivienda para no residentes, Noviembre de 2015
4.4 Factores de bienestar individual
En un alto grado de asociación, los atributos relacionados con el bienestar individual, figuran
con la más alta incidencia, por parte de los hogares, lo que tiene sentido en la medida que la
vivienda por tratarse de las decisiones más importantes para cualquier hogar, será adquirida
donde se cumplan los criterios de bienestar de las familias, es por esta razón que figuran
como los de mayor representatividad en la decisión de compra.
Tabla 7
Quindío, factor Bienestar individual en incidencia de la demanda de
Vivienda para no residentes, Noviembre de 2015
No obstante lo anterior, los factores asociados con la disminución de tiempos de
desplazamientos y el acceso a servicios de salud, se encuentran con menor nivel de
incidencia lo que se explica en que la región aún no dispone de íconos en la prestación de
Una vivienda más económica 3,56 4,98
Facilidad para trabajar a distancia 2,91 4,24
Oportunidad para montar empresa 2,70 3,89
Conseguir mejor empleo o traslado 2,69 3,13
Logística para atender mercados 2,58 3,38
NEGOCIOS
Incidencia
media
Cumplimiento
expectativa
Indiferente
1 2 3 4 5
Vida más tranquila 2,9% 1,9% 3,8% 3,8% 87,6% 100,0%
Mejor calidad de vida 2,9% - 3,8% 5,7% 87,6% 100,0%
Mayor contacto con la naturaleza 1,9% 1,0% 4,8% 8,7% 83,7% 100,0%
Mejor clima para vivir 1,9% 1,9% 4,8% 8,7% 82,7% 100,0%
Ambiente de descanso 2,9% 0,01 8,7% 6,7% 80,8% 100,0%
Disminución de tiempos de desplazamientos 4,8% 3,8% 18,3% 4,8% 68,3% 100,0%
Acceso a servicios de salud 13,3% 9,5% 33,3% 5,7% 38,1% 100,0%
Nivel de incidencia
TOTALBaja Alta
Calificación FACTOR BIENESTAR
INDIVIDUAL

21
servicios de salud, que logren atraer población por esta razón, lo que a la vez define la
necesidad de estructurar una oferta adecuada de talla mundial que convierta al
Departamento en un buen destino para población que requiera mejores estándares de
atención en salud.
Es importante destacar que en la incidencia de compra asociada a la prestación de servicios
de salud, es la que mayor tendencia presenta hacia la indiferencia, lo que indica lo descrito
anteriormente y marca una debilidad territorial en este sentido.
Tabla 8
Quindío, factores de Bienestar Individual, incidencia y expectativas,
De la demanda de vivienda para no residentes, Noviembre de 2015
Del mismo modo, la disminución de tiempos en los desplazamientos, si bien es importante
desde la percepción de los compradores, lo es en menor proporción con las demás, lo que
tendría como sentido en la medida que está claramente definido que las ciudades traen
consigo problemas de movilidad que hacen parte del presupuesto de cualquier persona
cuando sabe que se mueve en la zona urbana, sin embargo al igual que el caso anterior, vale
la pena establecer los mecanismos para mejorar las condiciones de movilidad, aún cuando
también está claro que en presencia de trancones vehiculares, los tiempos de
desplazamiento siempre serán menores que en una gran ciudad.
De manera similar a lo observado en factores anteriores, las expectativas han sido cubiertas
para los compradores de vivienda que sienten que las condiciones sobre las cuales basaron
su decisión de compra en los aspectos de bienestar individual han sido satisfechas en su
gran mayoría.
4.5 Factores de cambio de vida
El cambio de vida propuesto por los compradores de vivienda está directamente asociado
con factores de bienestar individual y de tipo social, sin embargo existen atributos que tienen
implicaciones de orden superior como la posibilidad de visitar familiares y amigos, así como
Vida más tranquila 4,71 4,89
Mejor calidad de vida 4,75 4,90
Mayor contacto con la naturaleza 4,71 4,92
Mejor clima para vivir 4,68 4,92
Ambiente de descanso 4,62 4,91
Disminución de tiempos de desplazamientos 4,28 4,94
Acceso a servicios de salud 3,46 4,54
Calificación FACTOR BIENESTAR
INDIVIDUAL
Incidencia
media
Cumplimiento
expectativa

22
el disfrute del paisaje, lo que dejaría claro que un importante porcentaje de compradores
hacen parte de la generación emigrante que en las últimas décadas salieron del
Departamento en busca de otros horizontes y que tienen la intención del retorno, aún cuando
fue manifestado expresamente por algunos entrevistados el interés en generar condiciones
de mejor calidad de vida a sus familias especialmente a los niños.
Tabla 9
Quindío, factor Cambio de vida en incidencia de la demanda
De vivienda para no residentes, Noviembre de 2015
Revisando el comportamiento del cumplimiento de las expectativas sucede situación similar,
encontrando que los compradores de vivienda coinciden en su gran mayoría en sentirse
satisfechas sus expectativas frente a los aspectos evaluados de belleza paisajística,
posibilidad de visitar familiares y amigos, ubicación geográfica estratégica, mejores
condiciones de movilidad y la oferta gastronómica, lo que se puede complementar con los
atributos del territorio expuestos anteriormente, lo que marca una real consistencia entre las
preferencias de las personas para tomar la decisión de comprar vivienda en el Departamento
del Quindío, el cual tiende a enfocarse con atributos asociados con calidad de vida desde
una perspectiva más amplia que supera las condiciones económicas tradicionales.
Tabla 10
Quindío, factores de Cambio de Vida incidencia y expectativas,
De la demanda de vivienda para no residentes, Noviembre de 2015
Indiferente
1 2 3 4 5
Disfrute del paisaje 1,9% 1,0% 3,8% 1,9% 91,4% 100,0%
Lugar de visita de amigos y familia 2,9% 1,9% 6,7% 1,9% 86,7% 100,0%
Ubicación geográfica 2,9% 1,0% 12,4% 4,8% 79,0% 100,0%
Mejores condiciones de movilidad 4,8% 0,04 12,4% 7,6% 71,4% 100,0%
Oferta gastronómica 4,8% 3,8% 25,7% 4,8% 61,0% 100,0%
Nivel de incidencia
TOTALBaja Alta
CAMBIO DE VIDA
Disfrute del paisaje 4,80 4,99
Lugar de visita de amigos y familia 4,68 4,90
Ubicación geográfica 4,56 4,95
Mejores condiciones de movilidad 4,37 4,88
Oferta gastronómica 4,13 4,87
CAMBIO DE VIDA
Incidencia
media
Cumplimiento
expectativa

23
4.6 Factores de la decisión de compra
Evaluados los factores de mayor influencia en la decisión de compra, vuelve y se establece
de forma consistente con la percepción de los empresarios y los compradores que los
precios de la vivienda tienen altos niveles de competitividad con respecto a otros territorios
del país y del mundo siendo el más importante desde esta perspectiva sumada a los medidos
anteriormente, así mismo sienten los compradores que existen altas posibilidades de
valorización del patrimonio en el Quindío, por percibirse el eje cafetero como una región
pujante y con altas posibilidades de desarrollo, siendo esto una clara demostración de la
confianza de la que goza el departamento en el ámbito Nacional e Internacional, en la
mayoría de factores, lo que invita al compromiso del gobierno por mantenerlas a manera de
evitar frustraciones en el mediano plazo frente a las expectativas de los compradores y la
ampliación de la demanda hacia adelante.
Tabla 11
Quindío, factores generales de decisión de compra de vivienda
Para no residentes, Noviembre de 2015
Evaluadas las características asociadas con la intención de vender fácilmente y los costos de
los servicios públicos, está claro que son características con menor incidencia en la intención
de compra de vivienda en el Quindío por parte de la población no residente (Nacional y
Extrajera), lo que deja ver que en términos de servicios públicos las diferencias territoriales
no se mantienen en condiciones de heterogeneidad relativa que los convierta en factor de
decisión de compra.
Indiferente
1 2 3 4 5
El precio de la vivienda 4,9% 3,9% 15,7% 7,8% 67,6% 100,0%
Posibilidades de valorización 7,8% 0,05 10,8% 8,8% 67,6% 100,0%
Potencial de Desarrollo en la región 5,9% - 11,8% 14,7% 67,6% 100,0%
Posibilidad de vender fácilmente 9,8% 2,9% 31,4% 4,9% 51,0% 100,0%
Costo competitivo de los servicios públicos 4,9% 7,8% 32,4% 6,9% 48,0% 100,0%
Nivel de incidencia
TOTALBaja Alta
Calificación FACTOR DECISIÓN
DE COMPRA

24
Gráfico 10
Quindío, factores generales para la decisión de compra de vivienda
Para no residentes, Noviembre de 2015
4.7 Incidencia general
A manera de conclusión relativa entre los factores que inciden en la intención de compra de
vivienda por parte de población no residente en el Quindío, puede establecerse que los
atributos de tipo económico hacen menos presencia en el mapeo de atributos de la región
por las cuales deciden la compra, mientras tanto los aspectos con la mayor incidencia y con
las mejores expectativas cubiertas se enmarcan en el cambio de vida y el bienestar
individual, reconociendo así mismo los atributos de tipo social en el territorio.
Lo anterior, llama la atención sobre las decisiones de política pública que enfoque sus
esfuerzos en mantener las condiciones favorables, con el mayor reto de sostener los
indicadores de seguridad, belleza paisajística, ambiente de descanso entre otros aspectos a
manera de mantener viva la imagen regional que podría correr los riesgos de comprometerse
en la medida que crece la demanda y se comienzan a generar procesos de migración hacia
el Departamento sin unos procesos de planeación claros que mantengan al Quindío en el
portafolio de territorios con mayor potencial de desarrollo para la garantía de calidad de vida
para la población residente.
4,38
4,29
4,24
3,85 3,84
3,50
3,60
3,70
3,80
3,90
4,00
4,10
4,20
4,30
4,40
4,50
Potencial de
Desarrollo en la
región
El precio de la
vivienda
Posibilidades de
valorización
Costo
competitivo de
los servicios
públicos
Posibilidad de
vender
fácilmente

25
Gráfico 11
Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas,
Para la compra de vivienda de no residentes
Según grandes atributos, Noviembre de 2015
La investigación ha permitido evidenciar que hay atributos del territorio que se han venido
construyendo paulatinamente y ahora convertidos en íconos nacionales e Internacionales
relacionados con la calidad de vida posible de acuerdo a los estándares modernos en los que
prevalecen atributos propios de una economía de ingreso medio.
En el mismo sentido se incluye en el análisis una herramienta de decisión, que podría confluir
en un trade off, referido a los mecanismos del gobierno y la sociedad por mantener las
condiciones actuales sobre las cuales se definen mayores incidencias o promover la
competitividad desde la perspectiva económica (Logística, acceso a mercados,
oportunidades de empresas), que podría generar un mecanismo de atracción.
Cualquier decisión que sea tomada, tendrá que ser evaluada en la perspectiva que el énfasis
en un territorio de calidad de vida relacionadas con cambio de vida y bienestar individual,
pueda ser consistente con la atracción de compradores por la vía de oportunidades
económicas, con las implicaciones que tendría sobre el modelo de ocupación territorial sobre
el cual el Departamento del Quindío ha logrado posicionarse a nivel Nacional e Internacional.
Queda en evidencia por lo tanto que los atributos relacionados con naturaleza, paisaje,
tranquilidad, parecen tener el mayor peso relativo para la población extranjera que decide
adquirir vivienda en el Quindío, en contraste con aquellas variables de tipo económico que si
bien no hacen parte del espectro de la decisión, podrían serlo, naturalmente con algunos
costos para las demás, situación que tendrá que ser evaluada posteriormente.
Bienestar
individual
Cambiode Vida
Negocios
Sociales
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
Nivel de Incidencia
Niveldesatisfacción

26
Gráfico 12
Quindío, relación de incidencia y cumplimiento de expectativas, para la compra de
vivienda de no residentes, según atributos puntuales, Noviembre de 2015
Consultados los compradores sobre otros aspectos relacionados que motivaron la decisión
de compra en el Quindío, se pudo encontrar que en su gran mayoría se encuentran
explicados en los factores expuestos anteriormente, sin embargo es importante destacar la
percepción favorable frente al ambiente social y familiar que caracteriza a la cultura paisa.
Se reconoce en Armenia y el Quindío a una sociedad pujante que puede sobreponerse a
cualquier adversidad y que mantiene la capacidad de generar condiciones permanentemente
en procura del mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes.
Fue expuesta una razón relacionada con el interés que despiertan actualmente las ciudades
intermedias como lugares de vida con calidad, en momentos en que los grandes centros
urbanos comienzan a mostrar signos de inestabilidad social y económica, matizado por
problemas de movilidad, inseguridad y ante todo deshumanización de las relaciones entre los
ciudadanos.
Se reconoce en el Departamento una zona con proyección de futuro, así como fue expresado
en los niveles de incidencia, que clasifica al eje cafetero como el origen de una
transformación de la economía cafetera hacia la prestación de servicios de valor agregado,
como lo hace el sector turístico del Departamento que se constituye en clase mundial que
Tranquilidad
Nivel de incidencia
Gastronomía Paisaje
Amigos-FamiliaAccesosalud
Naturaleza
Menos tiempo desplazamientos
Tiempolibre
Oportunidades
empresa
Empleo
Logística
Viviendaeconómica
Trabajo a distancia
CercaníaFamilia
Amabilidad
Práctica deportiva
OfertaCultural
OfertaEducativa
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
4,00
4,50
5,00
1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,50 4,00 4,50 5,00
Cumplimientodeexpectativa

27
muta hacia una generación con mejores condiciones económicas y accesos a educación,
información y formación de calidad.
4.7.1 Posibles prevenciones o temores previos a la compra
Consultados los compradores sobre las posibles prevenciones que tuvieron incidencia en
la compra de la vivienda, fueron expresadas en términos de la inexistencia en el
Departamento de una infraestructura hospitalaria de alto nivel que lograra la atención
especializada en los casos que se requiriera.
Así mismo fue manifestada la prevención frente a la alta sismicidad de la región,
abocando el temblor que llevó a la escena Nacional e Internacional al Departamento del
Quindío, sin embargo muestran el interés de la compra toda vez que igualmente se
percibe como un territorio en el cual se ha aprendido frente al tema, toda vez que el
Quindío a partir del terremoto, inicio un proceso riguroso de prevención y control de
riesgos, para hacer frente a los retos que impone el territorio en este aspecto.
La inseguridad asociada a situaciones de micro tráfico y drogadicción, fue tipificada como
un tema de prevención por parte de los compradores de vivienda, no obstante lo anterior,
queda claro que el Departamento del Quindío, ha logrado superar las situaciones que en
algún momento marcaron como amenaza y las prevenciones expresadas por los
compradores, generalmente se encuentran presentes en todos los territorios, sin embargo
vale la pena hacer llamado al gobierno para mantener las condiciones de seguridad en
estándares positivos, así como la gestión y desarrollo de proyectos que permitan la
integralidad territorial especialmente en ofertas asociadas a salud de alto nivel y
educación superior, como también en la debida política de prevención y gestión del riesgo
ofreciendo un territorio seguro.
4.7.2 Aspectos por mejorar
Igualmente consultados los compradores de vivienda frente a aquellos aspectos sobre los
cuales existen niveles de frustración o no deseados en el Departamento, se ilustran temas
como el alto costo de los servicios públicos, la menor posibilidad de fuentes de
empleo, la visualización de problemas de indigencia.
Así mismo en algunos casos fue reclamada la movilidad como un tema importante que
comienza a generar dificultades para algunas personas que han fijado su residencia en el
Departamento.
De manera particular existe la percepción frente a la calidad de los servicios de salud
prestados en la región, lo que una vez más la importancia de tener una oferta de alto nivel
para atender casos con mayores niveles de complejidad, factor que es reclamado por un
alto porcentaje de extranjero pero también de residentes habituales en el Quindío.
Algunos entrevistados observan con alta preocupación el incremento de la inseguridad en
la región, lo que ha venido generando malestar en términos de unas expectativas que
podrían comenzar a ser frustraciones de no atender con precaución el tema.
Una mejor oferta cultural y educativa, se enmarca dentro de las demandas de los
compradores manifiestan algunos encuestados que esperaban encontrar un comercio
más desarrollado, lo que llama la atención sobre la generación de inversiones estratégicas
que promuevan un mejor desempeño económico del Departamento

28
5. EXPECTATIVAS DE COMPRA POBLACIÓN NO RESIDENTE (Canal Salas de ventas)
Con el fin de realizar una lectura integral y contrastada de la demanda potencial para
población no residente en el Departamento del Quindío, fueron realizadas algunas
entrevistas en las salas de ventas de algunas constructoras con el fin de recolectar la
información básica que permitiera caracterizar la demanda potencial de vivienda para la
población no residente en el Departamento del Quindío.
En este sentido se encontró que el 64% de los clientes potenciales provienen de Bogotá,
complementado con compradores de las ciudades cercanas a Armenia.
El 10% de los compradores potenciales de origen extranjero provienen especialmente de
Estados Unidos, Canadá, Costa Rica, España, México y Panamá.
Gráfico 13
Armenia – Calarcá, Distribución territorial de compradores potenciales de vivienda (No
residentes en el Quindío), que visita salsas de ventas, Septiembre de 2015
Fuente: Encuesta Salas de Ventas, Septiembre de 2015
En términos de la expectativa de tiempo de compra de la vivienda de los hogares no
residentes en el Quindío, se observa que se trata de una demanda de corto plazo,
entendiendo que el hecho de acercarse a las salas de ventas es una clara demostración de
intención de compra, situación que permitirá evaluar en un horizonte de 1 año, el
comportamiento de las ventas realizadas a población no residente en el Departamento del
Quindío.
Barranquilla
1%
Bogotá
64%
Bucaramanga
1%
Cali
8%
Ibague
2%
Manizales
5%
Exterior
10%
otro
9%

29
Gráfico 14
Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el
Quindío), según el tiempo estimado de la compra, Septiembre de 2015
Gráfico 15
Armenia – Calarcá, % de compradores potenciales de vivienda (No residentes en el
Quindío), según expectativas de precio de compra, Septiembre de 2015
64,0%
21,3%
14,6%
6 meses 1 año 1 a 2 años
3,4%
37,1%
25,8%
15,7%
10,1%
7,9%
38-55 56-87 88-120 121-150 151-200 >201

30
6. ANÁLIS CUALITATIVO (Aplicación mapa de empatía)
A partir de la recolección de la información durante el desarrollo del grupo focal y teniendo
como objetivo: Caracterizar los compradores de vivienda nueva y usada en el Quindío,
durante los últimos tres (3) años se emplea el mapa de empatía para lograr describir el perfil
del cliente, poniéndose en el lugar de éste y así poder adentrarse en los pensamientos,
sentimientos y deseos de los participantes, teniendo claridad en las razones por las cuales
tomaron la decisión de compra de vivienda y como a partir de sus imaginarios se podrían
construir propuestas de valor y mejorar los planes de desarrollo de la región para atraer
nuevos clientes. Se desea que los futuros proyectos de vivienda y planes de desarrollo del
departamento del Quindío contemplen la oportunidad del posicionamiento del municipio en
materia de inversión y calidad de vida para sus compradores, lo importante es poder tener
una posición valiosa en la mente de los futuros clientes y ofrecer un sitio de destino acorde a
lo que éstos buscan. Además la importancia de entender el comportamiento que adopta el
actual cliente frente a una situación de adquirir un producto en este caso una vivienda, y
como está determinado por variables psicológicas y variables externas, todo unido
necesariamente a las variables económicas apoyan la decisión de inversión. En este sentido
fue de gran importancia realizar unas preguntas que pudieran guiar al comprador hacia la
expresión de lo que piensa, siente y anhela por el Quindío y que fueron de gran incidencia
para la comprar de vivienda, a continuación se describen las preguntas realizadas durante el
mapa de empatía.
1. ¿Qué opinan las personas más cercanas a usted sobre las decisiones más
importantes que toma y de qué manera influenciaron en usted en la decisión de
compra de vivienda en el Quindío?
2. ¿Normalmente qué tipo de información escucha a través de los medios de
comunicación?
3. ¿En su tiempo libre que actividades realiza y cuales le gustaría realizar?
4. ¿Qué tipo de ofertas, productos o servicios son las que usted busca y desearía
encontrar y cuales no ha encontrado en el Quindío?
5. ¿Con quienes se relaciona usted cotidianamente?
6. ¿Normalmente en el día usted a que se dedica?
7. ¿De lo que usted ha visto en el Quindío que le ha gustado y que no le ha gustado?
8. ¿Qué tipo de cosas y situaciones le producen alegría?
9. ¿Ha logrado tener una vida tranquila en el Quindío, sí o no y por qué?
10.¿Le ha cambiado la vida en el Quindío, por qué?
11.¿Qué siente por el Quindío?
12.¿La compra de vivienda obedeció a lo que le ofrecieron?
13.¿Cuéntanos como ha sido para usted tener nuevas amistades en el Quindío?
14.¿Recomendaría la compra de vivienda en el Quindío? Si o no ¿y por qué?
15.¿Actualmente cual es mayor sueño o meta y cuáles son los mayores obstáculos y/o
dificultades con los que encuentra día a día?
16.¿Cómo define usted el éxito?

31
6.1 Resultados y hallazgos
Cuando las personas deciden invertir en vivienda nueva en el Quindío, inconscientemente
tienen en cuenta elementos fundamentales que cualquier próximo comprador tendrá muy
presente al momento de invertir, estos son (punto de vista de la familia, que piensan los
amigos, y la influencia de los medios de comunicación) además los factores psicológicos
anudados a los factores externos del ser humano hacen que ellos tomen la decisión de
compra, tales como: factores culturales, Status, componentes afectivos, satisfacción de
necesidades, ofertas, tecnología, y pertenencia. Comprendamos entonces cuales fueron los
motivadores que tuvieron los actuales inversionistas de vivienda nueva para haber elegido el
Quindío y como los entes gubernamentales pueden tener presente las mejoras para su
departamento y las constructoras pueden armar una adecuada propuesta de valor.
Beneficios sociales: “Como yo ya estoy viejo y no más tengo hermanos y un tío y los
sobrinos, entonces nosotros procuramos hacernos más amables los años que nos prestan
de vida y por eso me vine al Quindío porque pensé que era el sitio más agradable le doy
todos los días gracias a Dios por haber elegido armenia, estudie en Medellín y se me hizo ya
muy inseguro y complicado para la movilidad.” (Participante 1)
“Nosotros todas las decisiones las hablamos y afortunadamente nos apoyamos en nuestros
hijos y siempre las decisiones las comentamos mi esposo y yo, mi hijo estaba feliz el vino de
Canadá a ayudarnos a organizar y se enamoró de Armenia pero todo ha sido con el apoyo
de mis hijos.” (Participante 2)
En el momento de la vida en la que se encuentra “el comprador de vivienda” busca tomar
decisiones que les generen tranquilidad, y para ello muchas de estas son concertadas con la
familia y amigos más cercanos, siendo éstas las personas de mayor influencia en sus vidas,
a tal punto de poder concertar junto a ellos la posibilidad y anhelo de vivir en el Quindío,
convirtiéndose en un sueño cumplido. En éste sentido también fue de mucha influencia que
para algunos casos existía un arraigo, que los llevan a decidir vivir en Armenia, algunos de
ellos, tienen raíces en esta región, vivieron aquí en un momento de sus vidas, o sus
familiares son de estos lugares, y la unión familiar, se convierte en prioridad, el deseo de
compartir momentos, experiencias, y de cercanía posibilita esta toma de decisiones.
Éste cliente está muy interesado en ser feliz, y para éste la felicidad está en compartir con
sus seres queridos, la oportunidad de vivir, el tener un empleo, el sentir amor, la oportunidad
de divisar y disfrutar la naturaleza, poder escuchar su canción favorita, leer un buen libro o
disfrutar tranquilamente de un recorrido corto por la ciudad sin el caos o eternos trancones a
los que se acostumbraron por muchos años. Valoran demasiado la atención médica
oportuna, el poder tener un servicio de calidad y muy cerca a la comodidad de su casa, las
expresiones de éste cliente son de agrado, felicidad y casi de agradecimiento a ésta ciudad
por haberle acogido.
En éste sentido el departamento puede generar campañas que inviten al reconocimiento de
sus fortalezas (salud, paisajes, clima, tranquilidad y comodidad), así como también incentivar
a las personas que son de esta ciudad pero que por muchos años han vivido lejos, para que

32
añoren regresar a su departamento e invertir en él, proponer proyectos donde mejore la
oferta cultural, ya que a éstas personas les interesa estos sitios, pensar en construcciones
que acerquen a sus propietarios, ya que éstos clientes gustan del contacto con el otro,
además que contengan lugares que inciten a la lectura y al disfrute de sus paisajes.
Negocios o realización profesional: “Me dicen que es muy bueno invertir acá en armenia por
una cuestión de progreso económico, porque la mayor parte de los amigos cercanos son los
que me han dicho “no invertir allá es bueno…” a la larga lo económico se va a ver, amigos
un cuñado y otro hermano son los que me han dicho esto.” (Participante 1)
Existe un factor fundamental, y es el tema de inversión, las personas saben y reconocen, el
crecimiento que ha tenido y seguirá teniendo la ciudad, en lo que respecta, no solo a
infraestructura, edificaciones, sino además por el sector turístico que lidera el departamento
del Quindío, una razón fundamental para apostarle a una buena inversión. Los compradores
que se encuentran en una edad de retiro desean invertir en propiedad raíz, y seguramente
sus familiares más jóvenes desearán profesionalizarse, por ello hay que pensar en los
futuros clientes, esos que querrán invertir en educación, por ello las universidades deben
estar preparadas para ofrecer programas de calidad y de auge para la ciudad, ya que ellos
debe encontrar la oportunidad educativa, pero también la oferta laboral.
Bienestar individual: “El clima, conocer las partes turísticas, el amor estar tranquila compartir”
(Participante 1)
“Me ha gustado mucho armenia por la descongestión porque Bogotá es una ciudad muy
grande, estamos muy amañados me gusta el ambiente, clima, porque ha progresado mucho
después del terremoto y es una ciudad muy pujante.” (Participante 2)
Este cliente busca un lugar que le ofrezca bienestar y calidad de vida, queriendo dejar de
lado las grandes ciudades que brindan congestión vehicular, demasiada contaminación
visual y auditiva, poco acercamiento o contacto interpersonal y en general que produce
estrés, por estas razones el “comprador” anhela vivir en un lugar que le genere tranquilidad y
acercamiento familiar, pensando especialmente en culminar una vejez en paz.
“El comprador de vivienda en el Quindío” está caracterizado por adultos, personas
pensionadas, o que están próximas a hacerlo, algo que influye en el tema de elección y
percepción, por la existencia de un imaginario colectivo, relacionado al tema de bienestar y
tranquilidad.
Siendo una ciudad pequeña (diferenciadora a los lugares donde han vivido), es posible
encontrar todo lo que se necesita para vivir bien: lugares de esparcimiento, centros
comerciales, supermercados, instituciones educativas, entidades financieras, centros de
salud, entre otros, pero éste tipo de cliente no tiene como prioridad el ir de compras, o estar
pendiente de las ofertas, sin embargo cuando necesitan conseguir algún producto, la
mayoría de éstos lo encuentran en Armenia, y cuando no lo buscan en ciudades aledañas
como Pereira, pero sin duda hay cosas más relevantes para ellos; y esto tiene que ver con el
pleno disfrute y goce de la naturaleza propia del Quindío, espacio que para éste es acogedor
y sinónimo de tranquilidad, aventura y bienestar no solo individual sino para toda la familia. A

33
demás éste cliente por lo general se dedican a caminar, hacer ejercicio, visitar nuevos
lugares, leer y viajar, es de ésta manera como Armenia les permite encontrar esa paz, ese
confort para la realización de sus actividades diarias, ya que hay cercanía, lugares
confortables para desarrollar largas y seguras caminatas y un clima agradable.
En éste sentido el departamento debe invertir más en la creación de espacios deportivos,
lúdicos y de encuentro de sus pobladores, dándole mayor énfasis al gusto por la naturaleza
que manifiestan los inversionistas.
Aventura de cambio de vida: “Escogí el Quindío por clima por salud por paisaje por seguridad
y por descongestión” (Participante1)
“Lo que más me gusta la naturaleza pero se está perdiendo” (Participante 2)
Las personas que participan de este espacio, son en su mayoría de regiones como Bogotá,
las cuales son para ellos, ciudades de grandes caos, de largos trayectos, pocas amistades,
poca interacción, contaminación, condiciones que son generadoras de estrés. Posiblemente
en la etapa de la vida en la que se encuentran, desean y eligen llevar una vida más tranquila
y calmada, con más posibilidades y espacios para sí mismos, adicional a ello, las
condiciones de salud, van cambiando, y requieren y necesitan tener cerca a sus residencias
hospitales y centros médicos de atención. Lo anteriormente mencionado, puede traducirse en
términos psicológicos, al término de bienestar, el cual es sinónimo de tranquilidad, de contar
y tener a la mano los medios y recursos para tener y llevar una adecuada calidad de vida.
De otro lado el fenómeno de la inseguridad, el cual permea a la gran mayoría de poblaciones
del país, es un factor decisivo, y más puesto que en las regiones con mayor número de
habitantes, esto se incrementa, en éste sentido este cliente tienen una percepción positiva
del Municipio de Armenia, considerándolo como una ciudad segura, lo cual le motiva a
disfrutar de sus calles, paisajes y a poder interactuar con sus habitantes.
Es así como el gobierno debe preocuparse cada día por mantener una ciudad segura, que le
genere tranquilidad a sus inversionistas, propender por mejorar la atención de hospitales y
clínicas ya que es un espacio denominado por los inversionistas como positivo y el tema de
organización de vías siempre será de gran importancia para el acceso de las personas y
vehículos, pero éste no puede convertirse en un problema para sus habitantes, quienes
manifiestan que las obras quedan inconclusas, generando un desgaste de tiempo en cada
trayecto.
Sin duda este tipo de “comprador de vivienda” poco se apoyó en los medios de
comunicación para tomar decisiones importantes en su vida como comprar una vivienda, sin
embargo los medios de comunicación, en el mundo de hoy, juegan un papel fundamental, y
son influenciables, a la hora de tomar decisiones, inclusive en lo que respecta al tema de
vivienda, donde se pueden revisar proyectos, hacer análisis de precios, o simplemente
revisar estadísticas y opiniones de hacia dónde invertir, en particular este cliente usa más
que todo medios de comunicación como: Internet, periódico, redes sociales, y más bien ven
poca televisión, pero lo que buscan en éstos medios son información de interés, de
crecimiento personal, académico y deportivo, por tal razón tanto constructoras como entes

34
gubernamentales pueden hacer uso de éstos medios para llegarles a los futuros
inversionistas con un mensaje positivo en razón a por qué invertir en el Quindío, y para
quienes dejaron la ciudad aun siendo de allí, un mensaje encaminado a por qué regresar e
invertir.
Es así entonces como se dieron unos factores positivos y de gran incidencia en la compra de
vivienda, así como también aspectos susceptibles de mejora y que generarían una
percepción negativa de los futuros inversionistas en el departamento, por lo que es necesario
que sean visualizados por los entes gubernamentales y gremios de la construcción con el fin
de seguir haciendo del Quindío una vitrina en el tema de inversión de vivienda nueva.
FACTORES DE ALTA INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO COMO
DESTINO DE INVERSIÓN
TRANQUILIDAD Y SEGURIDAD
NATURALEZA Y CLIMA

35
FACTORES DE MEDIANA INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO COMO
DESTINO DE INVERSION
VIAS DE ACCESO (DESCONGESTIÓN)
SECTOR TURISTICO
ESPACIOS PARA EJERCITARSE

36
FACTORES DE BAJA INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO COMO
DESTINO DE INVERSION
ATENCIÓN MÉDICA Y CERCANIA
ARRAIGO

37
FACTORES A MEJORAR EN INCIDENCIA AL MOMENTO DE ELEGIR AL QUINDIO
COMO DESTINO DE INVERSION
Sin duda los factores que podrían incidir negativamente en los futuros clientes para querer
invertir en vivienda nueva en el departamento del Quindío son: El desempleo, la altura de los
futuros proyectos de vivienda que interfieran con la visibilidad de la naturaleza propia del
Quindío, los focos de contaminación (calles sucias), presencia de habitantes de calle y la
presencia de algunos trancones por organización de vías, éste último factor no es de alta
incidencia ya que la organización de vías es temporal y tiene como propósito mejorarlas.
DESEMPLEO
ALTURA EN LOS PROYECTOS DE
VIVIENDA QUE IMPIDEN LA VISTA
DEL PAISAJE CAFETERO

38
CALLES SUCIAS
HABITANTES DE LA CALLE

39
6.2 Conclusiones del Focus Group
El desarrollo del turismo en el departamento del Quindío ha generado un crecimiento
económico importante que ha permitido la potencialización de otros sectores de la economía.
Las personas reconocen que a raíz del terremoto que se produjo en el año de 1999 se
realizaron grandes inversiones de infraestructura, en temas sociales se han producido
grandes cambios y se ha generado una movilización entre los actores. El tema de la
resiliencia, también ha resignificado la percepción de muchos, quienes reconocen y destacan
la capacidad de las personas que aquí habitan para sobrellevar las dificultades, y afrontar la
adversidad. Éstos son aspectos favorables del departamento y en forma concreta del
municipio de Armenia donde se percibe por los compradores una imagen positiva de la
ciudad, de su progreso y empuje para lograr grandes avances.
Si bien, las condiciones de vida que pueden generar la ciudad, se ajustan a las expectativas
de los compradores de vivienda actuales, se hace necesario, repensar en temas como la
movilidad, la cual cada día puede tornarse difícil, por el alto flujo vehicular, algunos parques y
zonas donde se ejercitan los clientes se encuentran deteriorados y obstruidos por escombros
que las empresas competentes en ocasiones no solucionan, razón por la cual los clientes
ven como un punto en contra de la imagen de la ciudad y ello podría afectar la percepción de
futuros compradores.
Es así como éste cliente anhela una vida feliz, poder realizar sus sueños: tener bienestar,
poder ver crecer a los hijos, invertir en más propiedades, futuras proyectos de vivienda que
tengan todo lo que buscan: naturaleza y tranquilidad, vías de fácil acceso, cercanía a todo,
una ciudad limpia, pero también éste cliente encuentra una limitante o tiene una gran
frustración y es ver que hay pocas oportunidades de empleo para sus habitantes, para
muchos de sus hijos, quienes a pesar de estar preparados académicamente les toca migrar
hacia otras ciudades, también consideran que es un gran obstáculo el que se genere un
cobro tan alto en impuestos ya que no se ve la necesidad de esto si la ciudad es pequeña y
las oportunidades son pocas, razón por la cual el gobierno debe crear estrategias que
promuevan la creación de nuevos y mejores empleos, de acuerdo a la formación académica
o al saber hacer de estas nuevas familias que han llegado y llegarán al Quindío. Les
preocupa que en la ciudad se estén interviniendo vías de acceso para su mejoramiento pero
estas obras demoran mucho tiempo generando una congestión vehicular y mucho más
tiempo en los recorridos matutinos, situación de la que huyeron de ciudades en la que
habitaban como Bogotá por ejemplo.
Pero también es importante resaltar la alegría que para ellos significa vivir en el Quindío,
donde lo que sienten por ésta ciudad es Amor, razón por la cual recomendarían a sus
familiares, amigos y a las personas en general, ya que consideran el Quindío como un buen
vividero, una ciudad que genera tranquilidad y seguridad en relación a las ciudades de donde
ellos regresaron, aman el verde de sus montañas, el poder conversar con las personas,
conocer a sus vecinos, salir de paseo y practicar deporte, sin duda el Quindío les cambio la
vida positivamente, les dio la tranquilidad que tanto añoraron y de la cual hoy disfrutan al lado
de sus seres queridos.

40
6.3 Recomendaciones desde el enfoque cualitativo
Las constructoras y en sí el gobierno municipal debe identificar los puntos fuertes y débiles
de la ciudad, ya que de ahí se desprenden las nuevas propuestas de valor que se puedan
incluir al vender no solo un proyecto de vivienda, sino una ciudad, en este momento esas
fortalezas tienen que ver con el paisaje cafetero y lo que ello significa en los compradores de
vivienda al momento de querer invertir, así mismo la importancia de la creación o el
mejoramiento de espacios para el disfrute del ejercicio, los trayectos cortos en temas de
movilidad y el clima propio de la región, los puntos débiles y que deben mejorar por parte del
ente gubernamental tiene que ver con el mantenimiento de vías y parques, ya que estos se
han convertido en un espacio de encuentro y disfrute de sus habitantes, pero al encontrarlos
sucios éstos mismos se sienten desmotivados y preocupados por su ciudad, en ésta misma
línea la queja de los compradores tiene que ver con la intervención de vías en la ciudad que
se demoran mucho tiempo en su ejecución, logrando un efecto negativo en cuanto a
movilidad, ya que los recorridos vehiculares se hacen más extensos, por los que el tiempo
entre trayectos se hace mayor y lo que menos desean los compradores de vivienda es repetir
las experiencias negativas vividas en las ciudades anteriores donde habitaban.
Los medios de comunicación son de gran importancia en la actualidad, por lo que los clientes
utilizan las herramientas como periódicos e internet para desempeñar sus tareas y mantener
enterados de temas de interés, es así como el departamento del Quindío debe apropiarse
aún más de estos espacios para que los nuevos clientes conozcan los beneficios de invertir
en esta ciudad.
El inversionista del Quindío ama el verde sus montañas, sin duda es uno de sus mayores
atractivos al momento de la compra, pero en la actualidad se están construyendo edificios
muy altos que limitan la visibilidad de sus montañas, del verde de sus paisajes, esto es
importante tenerlo en cuenta, ya que si el futuro inversionista desea tener un mayor contacto
con la naturaleza, agradables vistas, proyectos que entorpezcan este ideal podría disminuir
el deseo de compra.
Al cliente le gusta ser escuchado, tenido en cuenta al momento de aportar ideas, puntos de
vista en lo que respecta a su futuro y el de la ciudad que eligió para vivir, razón por la cual se
recomienda que en la medida en que se construya una ciudad teniendo en cuenta los
deseos, sueños y anhelos de las personas que allí van a invertir se logrará realizar proyectos
diseños que generen gran impacto en términos del mejoramiento de la calidad de vida de
éstos, por lo que éste tipo de investigaciones promueven ese gran objetivo.

41
7. CONCLUSIONES GENERALES
Se evidencia que el mercado de vivienda para no residentes en el Quindío, se comporta
como una combinación de nichos, donde además de la vivienda de descanso para población
adulto mayor, también lo es para una generación de Quindianos emigrantes que buscan las
posibilidades de regresar (Retornados) en busca de sus orígenes, familiares y amigos,
además de buscar mejores condiciones de vida urbana para sus hijos.
La iniciativa de cada empresario frente a los mecanismos comerciales define sus propias
estrategias exitosas de ventas para no residentes, lo que explica de manera contundente que
se trata de un mercado que es explorado en busca de su mayor conocimiento.
La búsqueda de mejor calidad de vida social y bienestar individual, se constituyen en los
factores de mayor incidencia para la decisión de compra de vivienda para población no
residente, lo que indicaría que las mejores condiciones del territorio definen las
características de la demanda, aspectos que es indispensable mantener para así conservar
los niveles de satisfacción que ostentan los compradores entrevistados, esto significa retos
para las autoridades locales y regionales en conservar el paisaje, la seguridad y aquellos
temas que definen la intención de compra.
Los aspectos económicos han sido de menor incidencia al momento de comprar vivienda
(Mercado no residentes), lo que indica que los atributos naturaleza son superiores para el
Departamento del Quindío, situación que tendrá que definirse en el mediano plazo en
términos de conservar los atributos hasta ahora líderes, o avanzar hacia la atracción de
población por la vía del crecimiento y posibilidades económicas.
Se constituye un reto para el Departamento del Quindío, que debe mantener las condiciones
que hoy lo caracterizan (Paisaje, clima, naturaleza, descanso de calidad), evitando deterioros
en variables sensibles como la seguridad, limpieza de la ciudad, movilidad, etc, so pena de
arriesgar su sostenibilidad del modelo de desarrollo territorial, que generaría además de
frustraciones, comprometería las posibilidades de continuar atrayendo compradores.
Tratar de conservar los valores propios del eje cafetero amabilidad de la gente, confianza y
cooperación entre todos, pues es un factor que cada vez marca mayor peso en la decisión de
compra de vivienda.
El precio de la vivienda en el Departamento se constituye desde el punto de vista económico,
en la principal variable de incidencia, lo que indica que es atractiva la región en términos de
valorización de las propiedades, pero ante todo de unas promisorias posibilidades que la
inversión sea más representativa que en otras zonas del país.
Una oferta de salud de alto nivel, comienza a ser determinante en las condiciones de
crecimiento y expansión del mercado de vivienda para no residentes, lo que en el futuro
deberá tener las posibilidades de desarrollarse en la medida que las demandas garanticen
sus procesos de sostenibilidad.

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