Une réflexion personnelle sur les raisons de la mise en oeuvre de l'extinction d'un établissement financier spécialisé centenaire.

1. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Emetteur
Bruno
RISSER
Destinataire
Philippe
DESSERTINE,
Directeur
de
l’Institut
de
Haute
Finance
Objet
Mémoire
de
fin
d’étude
IHFI
Le
Crédit
Immobilier
de
France
Fin
de
cycle
et
perspectives
Le
1
juillet
2012
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
1/100

2. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Sommaire
Propos
liminaires
................................................................................................................................................
4
Le
Crédit
Immobilier
de
France,
acteur
historique
du
financement
au
logement
.................
6
Ø
Cinquante
ans
d’évolution,
2
guerres
et
une
crise
économique
mondiale
...................
6
v
Naissance
du
mouvement
............................................................................................................
6
v
Première
consolidation
de
l’aide
au
logement
....................................................................
8
v
Le
système
financier
français
se
structure
...........................................................................
9
v
L’aide
au
logement
se
diversifie
.............................................................................................
10
Ø
Une
marche
à
pas
forcés
vers
une
distribution
concurrentielle
des
prêts
aidés
...
11
v
La
diversification,
une
solution
de
pérennisation
du
CIF
............................................
11
v
L’aide
directe
à
l’acquéreur
plonge
le
CIF
dans
le
monde
de
la
concurrence
.....
12
v
Un
environnement
chahuté
......................................................................................................
12
v
Les
SACI
deviennent
des
sociétés
coopératives
..............................................................
15
Ø
Le
CIF,
acteur
hybride
du
logement
...........................................................................................
15
Le
Crédit
Immobilier
de
France,
un
modèle
simple
mais
fragile
par
nature
.........................
17
Ø
Les
caractéristiques
principales
du
modèle
...........................................................................
17
v
Des
fonds
propres
significatifs,
et
pourtant..
....................................................................
17
v
Trois
paramètres
majeurs
à
maîtriser
.................................................................................
17
v
Des
synergies
Groupe
difficiles
à
mettre
en
œuvre
.......................................................
21
Ø
Deux
crises
du
refinancement
potentiellement
fatales
.....................................................
21
v
Un
recours
progressif
et
concentré
à
la
titrisation
des
créances
.............................
21
v
La
dépendance
aux
marchés,
une
réalité
connue
de
longue
date
............................
23
v
Les
maturités
s’allongent
après
la
crise
de
2008
............................................................
23
v
Le
CIF
affiche
près
de
19
B€
d’échéances
à
5
ans
...........................................................
24
v
Bâle
III
et
la
liquidité,
une
cible
2018
..................................................................................
25
Ø
Le
risque
de
taux,
un
aléa
de
marge
brute
à
la
vente
.........................................................
27
v
Une
mesure
trimestrielle
du
risque
de
taux
.....................................................................
27
v
Les
sources
de
difficultés
internes
et
externes
................................................................
28
Ø
Les
risques
opérationnels
d’un
prêteur
social
......................................................................
30
v
Une
judiciarisation
croissante
de
la
relation
en
perspective
.....................................
31
v
Le
mode
de
rémunération
sous
contrôle
de
l’ACP
.........................................................
32
Ø
L’informatique,
une
convergence
qui
dure
.............................................................................
33
Une
gouvernance
concentrée,
en
présence
d’un
actionnariat
diffus
........................................
34
Ø
Une
organisation
spécifique,
proche
du
modèle
coopératif
............................................
34
v
Les
SACICAP
au
cœur
de
la
gouvernance
...........................................................................
34
v
Des
conflits
potentiels
à
caractère
multiple
......................................................................
35
Ø
Un
risque
de
concentration
des
pouvoirs
................................................................................
41
v
Une
prise
de
contrôle
progressive
du
pôle
«
crédits
»
.................................................
41
v
L’absence
remarquable
des
salariés
.....................................................................................
43
Ø
Des
projets
de
partenariat
qui
n’aboutissent
pas
................................................................
44
v
Le
dernier
des
mohicans
...........................................................................................................
44
v
Des
occasions
manquées
de
rapprochement
...................................................................
46
Ø
2012,
fin
d’un
cycle,
l’adossement
n’est
plus
une
option
..................................................
50
v
Moody’s
sonne
le
glas
du
modèle
CIF
..................................................................................
50
v
Moody’s,
ou
une
logique
implacable
....................................................................................
51
v
La
presse
communique
la
probable
fin
de
vie
du
modèle
CIF
...................................
53
v
Le
dilemme
de
la
communication
interne
.........................................................................
54
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
2/100

3. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
v
Une
notation
explicite
.................................................................................................................
55
v
Une
garantie
implicite
de
l’Etat
..............................................................................................
56
Futur
proche,
les
solutions
envisageables
pour
l’avenir
................................................................
58
Ø
Les
perspectives
immédiates
sont
plutôt
sombres
.............................................................
58
v
Face
aux
difficultés,
l’ACP
convoque
les
dirigeants
du
groupe
.................................
58
v
Le
CIF
ne
peut
lutter
seul
contre
les
vents
contraires
..................................................
62
Ø
Inventaire
des
solutions
théoriques
classiques
....................................................................
62
v
Un
grand
frère
pour
sauver
le
CIF
.........................................................................................
62
v
Gérer
une
fin
de
vie
par
extinction
naturelle
des
encours
..........................................
64
v
Le
jeu
de
la
concurrence
............................................................................................................
67
Ø
Une
autre
voie,
la
mission
d’intérêt
général
...........................................................................
68
Le
CIF
et
l’enjeu
récurrent
du
logement
en
France
...........................................................................
70
Ø
Un
déficit
chronique
de
logement
...............................................................................................
70
v
Un
état
des
lieux
accablant
.......................................................................................................
70
v
Un
problème
complexe
en
réalité
..........................................................................................
71
Ø
Les
solutions
existent
.......................................................................................................................
71
v
Développer
l’offre
.........................................................................................................................
72
v
Accentuer
la
dimension
sociale
dans
l’accès
au
logement
..........................................
72
v
Travailler
le
financement
..........................................................................................................
72
Ø
Les
différents
dispositifs
actuels
d’aides
à
l’accès
au
logement
.....................................
73
v
Action
logement,
collecteur
d’impôts
multi-­‐facettes
....................................................
73
v
Des
aides
au
logement
menacées
par
le
déficit
public
.................................................
74
v
Des
initiatives
utiles
mais
dispersées
..................................................................................
74
En
conclusion,
l’histoire
d’une
occasion
manquée
............................................................................
75
Sources
principales
(hors
annexes)
.........................................................................................................
78
Annexes
................................................................................................................................................................
80
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
3/100

4. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Propos liminaires
J’exerce
depuis
le
27
mai
2007
les
fonctions
de
Directeur
général
de
la
société
financière
régionale
(SFR)
Crédit
Immobilier
de
France
Sud
Ouest
filiale
du
groupe
Crédit
Immobilier
de
France
Développement,
et
ce,
après
un
parcours
régulier
et
diversifié
de
banquier
de
détail
pour
le
Crédit
Mutuel.
Lors
de
ma
prise
de
fonction
au
CIF
Sud
Ouest,
le
président
du
Conseil
d’Administration1,
pris
le
soin
de
me
préciser
les
objectifs
principaux
qu’il
entendait
que
je
poursuivre.
Ainsi,
il
me
demandait
de
redéfinir
le
modèle
de
la
société
en
partant
d’une
feuille
blanche,
et
ainsi,
conduire
le
changement.
Cinq
années
plus
tard,
la
SFR
a
changé
de
dimension
et
d’organisation.
Trois
structures
régionales
ont
ainsi
fusionné,
à
savoir
Bordeaux,
Rodez
et
Toulouse,
pour
donner
naissance
au
CIF
Sud
Ouest
dans
sa
définition
actuelle
et
dont
le
siège
est
à
Bordeaux.
A
l’occasion
de
ces
opérations
de
fusion,
une
évaluation
des
actifs
a
été
opérée
permettant
de
mesurer
les
enjeux
financiers
d’un
établissement
de
crédits
relativement
modeste
au
regard
de
sa
part
de
marché2.
Les
principales
réformes
suivantes
ont
été
conduites
:
-­‐ La
refonte
du
contrat
social
avec
notamment
une
réécriture
des
accords
sociaux
et
la
révision
des
contrats
de
travail
des
équipes
commerciales,
-­‐ L’industrialisation
du
processus
de
production
des
crédits
avec
notamment
la
centralisation
des
équipes
sur
deux
sites
(engagements,
émission
des
offres,
déblocages
d’une
part,
et
gestion,
recouvrement
et
contentieux
d’autre
part),
-­‐ La
réorganisation
de
la
direction
du
développement,
des
secteurs
d’animation
et
une
modernisation
du
réseau
d’agences,
ainsi
qu’un
repositionnement
commercial
(en
direction
des
prescripteurs
traditionnels),
-­‐ Le
renforcement
de
la
fonction
financière
avec
notamment
une
attention
accrue
concernant
le
refinancement
via
la
titrisation
et,
une
réorientation
de
la
gestion
actif/passif
(couverture
du
risque
de
taux),
-­‐ Le
déploiement
d’un
dispositif
renforcé
de
contrôle
permanent.
Les
principaux
critères
de
performances
de
la
SFR
se
sont
améliorés
dont
le
coefficient
d’exploitation
(meilleure
performance
2012
du
groupe
CIFD)
et
le
résultat
net
avant
distribution
qui
depuis
3
ans
présente
le
niveau
le
plus
élevé
du
groupe
(alors
que
la
SFR
ne
représente
que
le
5ème
encours).
Seul
le
niveau
de
production
de
crédit
à
l’habitat
reste
inférieur
aux
attentes.
Ce
quinquennat
est
par
ailleurs
marqué
par
la
succession
de
deux
crises
financières
exceptionnelles.
En
2007,
le
monde
de
la
finance
est
contaminé
par
les
fameux
produits
1
A
cette
date,
M
Gérard
MARTIN
est
le
Président
du
Conseil
d’Administration
de
la
société,
mais
aussi
Vice-­‐Président
de
CIFD,
holding
du
groupe
Crédits
2
Soit
environ
480
millions
d’euros
dont
260
millions
de
fonds
propres.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
4/100

5. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
toxiques
nés
de
la
conjugaison
de
pratiques
de
commercialisation
irresponsables
dans
l’immobilier
américain
et,
du
contournement
des
contraintes
règlementaires
par
le
développement
des
techniques
juridiques
de
cessions
de
créances.
En
2011,
la
crise
de
la
dette
publique
vient
fragiliser
davantage
les
marchés.
L’endettement
des
américains
et
celui
des
européens
sonnent
comme
l’aveu
d’une
démission
des
gouvernements
occidentaux
face
à
une
fuite
en
avant
financière
qui
devient
chaque
jour
plus
insupportable.
Face
à
ces
circonstances
exceptionnelles,
le
groupe
CIF
a
pu
mesurer
sa
dépendance
aux
soubresauts
des
marchés
financiers
et
la
nécessité
impérieuse
d’obtenir
les
meilleures
notations
possibles
afin
de
sécuriser
son
refinancement.
Courant
février,
l’Agence
de
notation
Moody’s
a
annoncé
son
intention
de
procéder
à
une
révision
à
la
baisse
de
114
banques
et
établissements
financiers
en
Europe.
Cette
intention
a
été
réitérée
par
voie
de
presse
en
avril.
La
perspective
d’une
baisse
de
notation
des
véhicules
de
refinancement
pour
le
CIF
repose
une
nième
fois
la
question
de
la
pertinence
de
ce
modèle
atypique.
Courant
mai,
les
agences
de
notation
Fitch
et
Moody’s
ont
finalement
publié
les
nouvelles
notations
du
groupe.
La
notation
du
portefeuille
à
long
terme
a
été
confirmée
à
un
bon
niveau
(équivalent
de
A)
sur
la
base
d’un
appui
implicite
de
l’Etat
français.
Ce
dernier
point
fera
l’objet
d’un
développement
particulier
(cf.
«
Un
modèle
simple
mais
fragile
par
nature
»).
En
revanche,
Moody’s
a
dégradé
sensiblement
la
note
de
solvabilité
du
groupe
(E/Caa1),
en
précisant
que
le
CIF
n’était
potentiellement
plus
viable
compte
tenu
de
sa
dépendance
aux
marchés
financiers
(en
l’état
actuel
de
leur
fonctionnement
serait-­‐il
nécessaire
de
préciser).
Après
5
années
de
direction
générale
d’une
filiale
importante
du
groupe
CIFD,
il
m’apparaît
indispensable
de
prendre
le
temps
de
l’analyse
et
de
la
réflexion
pour
un
groupe
dont
l’indépendance
et
le
modèle
sont
manifestement
remis
en
cause.
L’annonce
de
Moody’s
pourrait
bien
précipiter
la
fin,
dans
sa
forme
actuelle,
d’un
acteur
plus
que
centenaire.
Cette
issue
était-­‐elle
prévisible
?
Existe-­‐t-­‐il
des
scénarii
alternatifs
?
C’est
cette
réflexion
que
je
vous
propose
de
découvrir
dans
le
cadre
de
la
démarche
progressive
suivante
:
-­‐ La
rétrospective
du
parcours
du
Crédit
Immobilier
de
France
(CIF)
en
le
resituant
dans
son
contexte
général,
-­‐ L’analyse
des
fragilités
du
CIF,
établissement
de
crédit
spécialisé,
-­‐ Les
particularités
de
l’organisation
juridique
du
groupe
CIF
et
l’exercice
de
la
gouvernance
(responsabilité
et
concentration
des
pouvoirs),
-­‐ Les
solutions
envisageables
permettant
de
réconcilier
financement
du
logement
et
devenir
du
CIF
-­‐ Le
besoin
récurrent
de
logements
qui
justifierait
le
sauvetage
d’un
outil
à
son
service.
Je
vous
souhaite
une
bonne
lecture
de
cette
réflexion
personnelle
et
confidentielle.
***
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
5/100

6. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Le Crédit Immobilier de France, acteur historique du
financement au logement
Ø Cinquante ans d’évolution, 2 guerres et une crise économique
mondiale
v Naissance du mouvement
Le
logement
social
des
classes
modestes
est
un
enjeu
permanent
que
chaque
époque
historique
ne
cesse
de
confirmer.
Au
19ème
siècle,
cette
préoccupation
est
indissociable
du
développement
industriel.
La
proximité
des
ouvriers
avec
leur
lieu
de
travail
est
une
condition
de
la
réussite
du
développement.
Maire
de
Mulhouse
et
aussi
chef
de
fabrique,
A.
Koechlin
faisait
construire
des
maisons
individuelles
afin
de
les
louer
à
bas
prix
aux
ouvriers.
Ces
maisons
disposaient
d’un
jardin.
Toujours
à
Mulhouse,
J.
Dolfus
de
la
société
des
cités
ouvrières
réalisait
la
construction
de
petites
maisons
que
le
locataire
pouvait
espérer
d’acquérir
par
l’ajout
au
loyer
d’une
annuité
fixe
de
rachat
(il
s’agissait
là
d’un
premier
modèle
de
location
accession,
encore
en
usage
à
ce
jour).
D’autres
initiatives
de
cette
nature
vont
se
développer
en
France
sous
l’impulsion
de
la
loi
Siegfried
de
novembre
1894.
La
loi
Ribot
d’avril
19083,
constitue
l’acte
fondateur
des
sociétés
de
crédit
immobilier.
L’objectif
de
cette
loi
visait
notamment
à
fixer
les
populations
rurales
en
les
aidant
à
accéder
à
la
propriété.
Selon
les
inspirateurs
de
la
loi,
il
s’agissait
aussi
de
veiller
à
la
dignité
des
pauvres
par
l’accession
à
la
propriété,
cette
mission
relevant
du
domaine
public
pour
l’intérêt
général.
Ainsi
étaient
nées
les
sociétés
anonymes
de
Crédit
Immobilier
(SACI),
au
capital
de
cent
mille
francs,
sans
but
lucratif,
aussi
appelées
le
Crédit
foncier
du
pauvre
…
La
formation
de
chaque
société
était
approuvée
par
le
Ministre
du
Travail
et
de
la
Prévoyance
Sociale
après
avis
du
Ministre
des
Finances.
La
première
société
de
crédit
immobilier
est
fondée
à
Arras
en
décembre
1908
avec
un
capital
de
deux
cent
trente
six
mille
francs.
La
première
fédération
des
SACI
sera
installée
en
1912
(l’Union
des
SACI
avec
pour
président
d’honneur
A.
RIBOT).
Le
fonctionnement
de
ces
SACI
était
basé,
d’une
part,
sur
un
refinancement
de
l’activité
de
prêts
aux
particuliers
par
l’Etat
au
taux
privilégié
de
2%
(à
l’époque,
les
taux
du
marché
financier
étaient
plutôt
proches
de
3,5%).
L’Etat
se
refinançait
lui-­‐même
auprès
de
la
Caisse
des
Dépôts
et
Consignations.
Le
budget
public
alloué
au
développement
des
SACI
atteignait
cent
millions
de
francs.
3
Citation
d’A.
Ribot,
sénateur
:
«
Le
travailleur
petit
propriétaire
est
le
débiteur
le
plus
consciencieux,
le
plus
probe,
et
le
plus
sûr
qu’on
puisse
trouver
»
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
6/100

7. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
L’administration
des
SACI
était
assurée
par
des
personnes
ou
sociétés
privées
(les
premiers
souscripteurs
du
capital
social
seront
des
collectivités,
des
particuliers,
et
des
Caisses
d’Epargne).
Pour
assurer
leur
solvabilité,
les
SACI
se
devaient
de
faire
garantir
leurs
emprunts
par
leur
département
ou
leur
commune
d’origine.
En
contrepartie
de
cette
aide
publique
directe,
les
SACI
devaient
s’adresser
à
une
clientèle
modeste
et
appliquer
des
critères
d’octroi
encadrés.
Ainsi,
les
SACI
ne
pouvaient
prêter
plus
de
4/5ème
du
prix
de
revient
du
bien
acquis,
l’hypothèque
et
l’assurance
emprunteur
étaient
des
conditions
obligatoires
!
Pour
exemple,
le
4
septembre
1909,
la
société
de
St
Omer
consentait
un
prêt
de
1.650
francs
à
3%
sur
20
ans
pour
l’achat
d’une
maison
de
2.200
francs,
frais
compris,
à
un
maçon
de
42
ans,
marié
et
ayant
cinq
enfants.
Son
salaire
était
de
3,85
francs
(salaire
journalier
a
priori).
L’échéance
mensuelle
du
prêt
s’élevait
à
10,7
francs
alors
que
le
loyer
payé
pour
cette
même
maison
atteignait
12,5
francs.
Le
taux
d’effort
apparent
s’élevait
ainsi
autour
de
11%
(revenu
journalier
*
25
jours
par
mois),
et
l’endettement
représentait
1,4
années
de
salaire.
La
loi
Ribot
met
aussi
en
œuvre
le
dispositif
de
location
attribution
ouvrant
la
voie
aux
sociétés
coopératives.
Le
principe
est
basé
sur
une
promesse
d’attribution
du
bien
à
l’issue
de
la
période
de
location
dont
le
financement
a
été
assuré
à
taux
privilégié,
l’opération
étant
assimilée
à
une
opération
HLM.
En
outre,
cette
loi
structure
par
ailleurs
le
domaine
d’activité
des
Habitations
Bon
Marché
(HBM),
devenues
depuis
les
Habitations
à
loyer
modéré.
La
création
des
HBM
est
issue
de
la
loi
Siegfried
de
1894
(loi
incitative),
complétée
de
la
loi
Strauss
de
1906
(création
de
comités
départementaux
d’HBM,
obligation
de
prêt
pour
la
CDC,
appui
des
communes
et
départements
au
financement
des
opérations
ou
à
la
garantie
des
emprunts).
Ainsi
est
créé
un
lien
entre
les
SACI
et
les
HBM,
toujours
actif
à
ce
jour
à
travers
l’Union
sociale
pour
l’habitat
(nom
d’usage
de
l’Union
nationale
des
fédérations
d’organismes
HLM,
créée
en
1929).
L’USH
rassemble
cinq
fédérations
d'organismes
HLM
et
assimilés
dont
la
Fédération
nationale
des
Offices
publics
de
l’habitat,
la
Fédération
nationale
des
Coopératives
Hlm,
et
le
Crédit
immobilier
de
France
(UESAP,
Union
d’économique
sociale
pour
l’accession
à
la
propriété).
Depuis
le
10
décembre
2008,
elle
est
présidée
par
Thierry
Repentin,
sénateur
de
la
Savoie,
qui
a
succédé
à
Michel
Delebarre,
ancien
ministre
d’Etat,
député
du
Nord.
Au
final,
la
loi
Ribot
consacre
le
premier
exemple
d’aide
à
la
pierre
en
faisant
la
part
entre
location
sociale
et
accession.
A
la
veille
de
la
première
guerre
mondiale,
soixante
douze
sociétés
de
crédit
immobilier
avaient
été
approuvées
pour
33
millions
de
francs
d’avances
de
l’Etat.
Le
dispositif
Ribot
sera
étendu
en
1921
à
l’Alsace
et
la
Lorraine.
Dès
1914,
il
se
développe
par
ailleurs
à
l’Algérie.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
7/100

8. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
v Première consolidation de l’aide au logement
En
décembre
1922,
sur
l’initiative
de
P.
Strauss,
le
dispositif
est
amendé.
Ainsi,
les
SACI,
ne
peuvent
servir
un
dividende
supérieur
à
6%
à
leurs
actionnaires.
Les
avances
consenties
par
l’Etat
seront
dorénavant
facturées
à
3%.
En
1927,
et
pour
la
première
fois
de
son
histoire,
le
mouvement
des
SACI
n’arrive
pas
à
utiliser
en
totalité
l’enveloppe
annuelle
validée
par
l’Etat
(soit
à
l’époque
cent
vingt
cinq
millions
de
francs)
en
raison
notamment
de
la
hausse
du
coût
d’acquisition
des
logements
et
la
faiblesse
de
l’épargne
nécessaire
à
la
constitution
de
l’apport,
excluant
ainsi
bon
nombre
des
candidats
à
l’accession
du
dispositif.
La
loi
Loucheur
de
juillet
1928
instaure
l’intervention
financière
de
l'État
pour
favoriser
l'habitation
populaire
par
la
mise
en
œuvre
d’une
politique
volontariste
de
financements
aidés
à
l’accession.
Ainsi,
les
familles
candidates
à
l’accession
peuvent
se
voir
attribuer
une
subvention
de
cinq
à
quinze
mille
francs
(famille
à
partir
de
3
enfants).
Le
taux
des
avances
de
l’Etat
revient
à
2%.
La
marge
de
fonctionnement
des
SACI
est
estimée
à
0,4%.
Jusqu'alors,
l’octroi
de
prêts
aidés
relevait
d'initiatives
privées
via
le
dispositif
des
Crédits
immobiliers
de
France,
ou
encore,
depuis
la
Loi
Bonnevay,
d'interventions
communales
en
ce
qui
concerne
les
HBM.
Cette
loi
consacre
l’élargissement
du
rôle
de
la
Caisse
des
Dépôts
chargée
de
financer
le
logement
social.
Elle
fixe
également
un
objectif
de
financement
de
la
construction
de
200
000
logements
HBM
et
de
60
000
logements
à
loyer
moyen.
L’accession
populaire
à
la
propriété
devient
un
instrument
de
régulation
sociale
dans
un
contexte
de
soutien
public
qui
reste
relativement
limité.
Cette
loi
encourage
le
développement
des
pavillons
de
banlieue
en
région
parisienne
notamment.
Le
lien
entre
le
patronat
et
l’accession
à
la
propriété
des
ouvriers
est
particulièrement
marquant.
En
1929,
les
sociétés
de
Crédit
Immobilier
bénéficient
d’une
enveloppe
de
huit
cent
millions
permettant
d’extraire
135.000
personnes
des
taudis.
Le
cap
d’un
milliard
cent
millions
de
francs
de
demandes
annuelles
de
financement
est
atteint
en
1931.
En
1932,
près
d’une
demande
de
financement
sur
deux
doit
être
refusée
faute
d’enveloppe
publique
disponible.
Certains
départements
décident
de
compléter
le
dispositif
public
par
l’octroi
de
bonification
supplémentaire
par
enfant
légitime
à
charge
(exemple
:
aide
maximale
de
1,5%
du
capital
accordé
par
le
Conseil
Général
du
Pas
de
Calais,
prenant
la
forme
d’une
allocation
familiale).
Alors
que
l’année
19344
est
marquée
par
la
fameuse
affaire
Stavisky
(détournement
au
Crédit
Municipal
de
Bayonne),
une
loi
du
mois
de
juillet
autorise
les
sociétés
de
Crédit
Immobilier
à
recourir
à
l’emprunt
pour
assurer
leur
refinancement
en
substitution
du
refinancement
public
(premiers
pas
vers
les
marchés
financiers).
4
Pour
mémoire,
cette
même
année,
le
ministre
des
finances,
Louis
Germain-­‐Martin,
diminue
de
3%
les
traitements
et
pensions
(rigueur
oblige).
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
8/100

9. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Dans
les
faits,
cette
nouvelle
disposition
s’impose
faute
de
moyen
public,
entre
autres
conséquences
de
la
crise
économique
mondiale
de
1929.
Les
enveloppes
de
l’Etat
chuteront
durablement,
soit
plus
de
un
milliard
en
1932
contre
seulement
10
millions
en
1933
!
Les
SACI
doivent
dorénavant
lever
directement
les
fonds,
l’Etat
participant
au
service
de
la
dette
par
une
prise
en
charge
partielle
des
intérêts
(différence
entre
le
taux
obtenu
par
la
SACI
et
2%,
le
taux
de
l’emprunt
ne
pouvant
dépasser
6%
!).
Cette
disposition
introduit
une
modification
indirecte
de
l’objet
des
SACI,
passant
de
l’œuvre
sociale
à
l’activité
de
banque
(par
la
nature
de
son
refinancement).
Le
système
se
révèle
inefficace,
les
SACI
n’ayant
pas
été
préparées
à
ce
nouveau
modèle.
L’activité
chute
sensiblement
et
parallèlement
le
nombre
d’emprunteurs
défaillants
augmente.
v Le système financier français se structure
La
loi
du
13
juin
1941
élaborée
par
le
gouvernement
de
Vichy,
met
fin
au
régime
libéral
dans
lequel
fonctionnaient
les
banques
en
France.
Cette
loi
définit
et
réglemente
leurs
activités
et
met
en
place
des
institutions
telles
la
Commission
de
contrôle
des
banques
et
le
Conseil
national
du
crédit.
En
1945,
le
gouvernement
De
Gaulle
reprend
l'essentiel
de
la
réglementation
de
Vichy,
et
établit
une
cloison
étanche
entre
d’une
part
les
banques
de
dépôts
qui
doivent
privilégier
les
emplois
liquides,
et
d’autre
part,
les
banques
d'affaires
qui
peuvent
prendre
des
engagements
longs
(les
banques
d’affaires
concernées
sont
celles
qui
ont
évité
la
nationalisation).
La
Banque
de
France,
le
Crédit
lyonnais,
la
Société
générale,
le
Comptoir
national
d'escompte
de
Paris
et
la
Banque
nationale
pour
le
commerce
et
l’industrie
sont
nationalisés.
Pendant
une
vingtaine
d'années,
les
banques
nationalisées
se
consacrent
à
la
collecte
court
terme,
elles
soutiennent
les
émissions
du
Trésor
et
participent
à
la
reconstruction
et
la
modernisation
de
l'économie.
La
Caisse
des
dépôts
aide
les
collectivités
locales
et
finance
la
construction
des
logements
populaires
et
moyens.
Afin
de
maîtriser
la
croissance
de
l’activité
bancaire,
il
existait,
entre
autres,
un
mécanisme
de
rationnement
du
taux
de
croissance
des
crédits.
Le
dépassement
de
l’objectif
de
croissance
obligeait
la
banque
concernée
à
augmenter
ses
réserves
obligatoires
auprès
de
la
Banque
de
France
(sans
rémunération
en
contrepartie).
Une
croissance
excessive
pesait
donc
sur
la
rentabilité
!
Ce
dispositif
de
rationnement
contrôlé
aura
entre
autres
conséquences,
une
relative
fixation
du
cadre
concurrentiel
permettant
aux
établissements
les
moins
dynamiques
de
bénéficier
des
restrictions
imposées
aux
sociétés
souhaitant
se
développer.
L’encadrement
du
crédit
des
années
1980
produira
des
effets
comparables
mais
dans
un
contexte
différent
!
Pour
mémoire,
au
moins
450
000
logements
ont
été
détruits
en
France
pendant
la
dernière
guerre
mondiale.
Les
SACI
se
retrouvent
alors
confrontées
à
une
hausse
massive
des
impayés
et,
en
même
temps,
souhaitent
contribuer
à
la
reconstruction
des
logements.
Dès
1947,
le
parlement
français
cadre
la
reprise
des
activités
des
HBM
et
des
sociétés
de
Crédit
Immobilier.
La
SACI
ne
peuvent
prêter
au-­‐delà
de
1/3
du
prix
de
revient,
excluant
de
fait
de
nombreux
foyers
d’une
possible
acquisition.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
9/100

10. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
En
1949,
plusieurs
assouplissements
dans
les
conditions
d’octroi
permettront
d’entrevoir
une
reprise
effective
de
l’activité
des
SACI
:
allongement
des
durées
d’amortissement,
relèvement
des
plafonds
individuels
de
prêt.
En
outre,
de
nouvelles
avances
aux
SACI
sont
mises
en
œuvre
pour
quatre
milliards
huit
cent
mille
francs.
En
1950,
la
loi
de
finance
fixe
l’enveloppe
annuelle
des
avances
aux
SACI
à
huit
milliards
au
taux
de
2%.
Les
SACI
peuvent
parallèlement
recourir
à
l’emprunt
pour
augmenter
leur
activité.
Les
emprunteurs
bénéficient
par
ailleurs
d’une
remise
annuelle
de
1%
du
capital
(et
ce
pendant
10
ans).
Un
an
plus
tard,
la
SACI
enregistreront
25
milliards
de
demandes
de
financement
pour
seulement
sept
milliards
d’enveloppes
disponibles.
En
1951,
les
SACI
sont
autorisées,
à
l’instar
des
HBM,
à
recourir
à
l’emprunt
auprès
des
Caisses
d’épargne,
l’Etat
participant
au
service
de
la
dette
par
le
jeu
d’une
bonification
à
recevoir
au
titre
des
intérêts
facturés.
Entre
1951
et
1957,
les
Caisses
d’épargne
accorderont
ainsi
cinquante
milliards
d’emprunt
aux
SACI.
Pour
l’année
1957,
les
SACI
disposeront
d’un
budget
de
financement
de
28,6
milliards
de
francs,
dont
14,9
milliards
d’avances
de
l’Etat,
12,5
milliards
d’emprunts
bonifiés
auprès
des
Caisses
d’Epargne,
huit
cent
millions
de
francs
auprès
de
la
CDC
et
près
de
cinq
cent
millions
auprès
de
compagnies
d’assurance.
La
part
de
l’Etat
et
celle
des
Caisses
d’Epargne
sont
particulièrement
marquantes.
En
mars
1958,
une
société
de
crédit
immobilier
accordait
un
prêt
de
2,3
millions
de
francs
sur
30
ans,
à
une
famille
de
4
personnes,
dont
le
revenu
mensuel
s’élevait
à
60.000
francs
hors
allocations
familiales,
disposant
de
350.000
francs
d’apport,
d’un
terrain
reçu
en
donation
estimé
à
450.000
francs,
d’une
promesse
de
prêt
de
la
Caisse
d’allocations
familiales
de
150.000
francs.
Le
projet
portait
sur
la
construction
d’une
maison
de
4
pièces
principales
(cuisine
et
salle
d’eau
en
sus),
d’une
surface
utile
de
68
m2
pour
un
prix
de
2.584.880
francs.
L’échéance
mensuelle
s’élève
à
8.335
francs,
avant
déduction
des
allocations
au
logement
de
4.235
francs
(soit
un
taux
d’endettement
apparent
de
6,8%
et
un
endettement
de
3,4
années).
v L’aide au logement se diversifie
En
1953,
une
nouvelle
institution
est
créée,
à
savoir
le
«1%
patronal
pour
le
logement
des
salariés»
appelée
actuellement
«
Action
logement
».
Cette
institution,
collecteur
d’impôts
en
gestion
paritaire,
finance
notamment
les
programmes
d’accès
à
la
propriété
des
salariés
des
entreprises
adhérentes.
Depuis
lors,
l’occupation
des
logements
n’est
plus
liée
à
un
contrat
de
travail.
Une
rationalisation
du
fonctionnement
de
ces
institutions
est
en
cours
avec
notamment
un
processus
de
rapprochement
devant
ramener
à
huit,
le
nombre
de
collecteurs
en
France
(plus
de
100
il
y
a
encore
quelques
années).
D’une
certaine
façon,
ce
nouveau
dispositif
d’aide
au
logement
marque
le
commencement
d’un
empilement
progressif
des
dispositifs
aidés,
confirmant
indirectement
la
volonté
de
l’Etat
de
ne
pas
s’impliquer
davantage
dans
le
développement
des
SACI.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
10/100

11. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Ø Une marche à pas forcés vers une distribution concurrentielle
des prêts aidés
En
1954,
l’Abbé
Pierre
lancera
ce
fameux
et
déterminant
appel
de
détresse
rappelant
une
nouvelle
fois
que
le
logement
reste
un
enjeu
majeur
de
société.
Cet
appel
confirme
que
cette
question
n’a
pas
encore
trouvé
de
solution
durable
pour
les
plus
démunis.
v La diversification, une solution de pérennisation du CIF
De
l’après
guerre
jusqu’en
1959,
les
SACI
peinent
toutefois
à
développer
leur
activité
de
prêteur
social,
faute
d’un
appui
plus
marqué
de
l’Etat.
En
cinquante
d’existence,
les
SACI
auront
tout
de
même
permis
à
210.000
familles
d’accéder
à
la
propriété
(soir
environ
800.000
personnes),
pour
un
investissement
de
plus
de
cent
soixante
milliards.
Les
235
SACI
sont
alors
groupées
dans
l’union
des
sociétés
de
crédit
immobilier
de
France
et
d’Algérie.
Pour
autant,
les
SACI
aspirent
à
poursuivre
leur
développement
justifiant
d’un
bilan
évocateur,
confirmant
au
besoin,
les
attentes
de
soutien
des
classes
sociales
modestes.
Elles
espèrent,
entre
autres
dispositions,
pouvoir
disposer
des
mêmes
prérogatives
que
celles
du
Crédit
foncier
distribuant
des
prêts
spéciaux
destinés
au
financement
de
logements
économiques,
ces
derniers
bénéficiant
de
primes
à
la
construction.
Par
un
décret
du
6
juin
1959,
l’objet
social
des
SACI
est
progressivement
étendu
à
un
ensemble
de
compétences
immobilières
tournées
vers
l’accession
à
la
propriété
(construction
de
maisons
et
d’appartements
via
des
SCI
d’attribution
ou
coopératives
–
1959
;
opération
directe
de
construction
–
1971
;
lotissement
-­‐
1985).
Cette
évolution
statutaire
résulte
d’une
longue
démarche
de
négociation
avec
l’Etat
afin
de
pérenniser
les
SACI
en
leur
donnant
l’opportunité
d’étendre
leur
activité
au-­‐delà
de
la
fonction
de
prêteur
à
la
clientèle
modeste.
Il
s’agissait
pour
les
SACI
d’acquérir
des
terrains,
voire
de
construire
des
immeubles,
pour
immédiatement
les
céder
à
des
acquéreurs
dans
des
conditions
de
prix
plus
accessibles
(le
principe
d’achat
de
gros
pour
obtenir
de
meilleurs
prix
s’appliquait
aussi
à
l’immobilier).
En
1960,
il
existe
près
de
270
SACI
en
France.
Le
développement
de
l’activité
de
promotion
immobilière
nécessitait
toutefois
l’intervention
d’une
société
de
cautionnement
mutuel
afin
de
garantir
la
bonne
fin
des
opérations
immobilières.
Le
groupe
CIF
disposera
en
1974
d’une
société
de
caution
mutuelle
intégrée
(CMCIF).
La
crise
économique
des
années
1970
qui
met
fin
à
la
période
dite
des
trente
glorieuses,
entraîne
une
fragilisation
des
ménages
modestes.
Le
développement
du
chômage
et
la
hausse
des
taux
d’intérêts
participent
à
la
naissance
d’une
phase
d’exclusion
de
cette
catégorie
sociale
de
l’accession
à
la
priorité.
Pour
relancer
le
secteur
du
bâtiment
et
ce
jusqu’en
1977,
le
CIF
est
le
seul
véritable
distributeur
de
prêts
immobiliers
aidés
(via
un
refinancement
privilégié
de
la
Caisse
des
Dépôts
et
Consignation).
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
11/100

12. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
En
outre,
depuis
1965,
les
HLM
peuvent
céder
des
logements
sociaux
afin
de
soulager
les
collectivités
des
charges
d’entretien
du
parc
locatif
et
ainsi
dégager
de
nouvelles
sources
de
financement
pour
la
construction
de
logements
neufs.
Cette
option
reste
peu
usitée
par
crainte
d’encourager
la
fuite
d’une
partie
du
patrimoine
social
offrant
finalement
un
retour
satisfaisant
au
profit
d’un
parc
locatif
plus
difficile
à
gérer
(les
locataires
restant
étant
les
moins
solvables
par
définition)5.
v L’aide directe à l’acquéreur plonge le CIF dans le monde de la
concurrence
L’avènement
en
1977
du
prêt
aidé
d’accession
à
la
propriété
(PAP)
constituera
jusqu’en
1995,
le
principal
dispositif
d’aide
directe
à
l’accession
immobilière
en
mettant
fin
par
ailleurs
au
monopole
des
sociétés
de
Crédit
Immobilier
dans
la
distribution
de
prêts
aidés.
Un
dispositif
nouveau
d’aide
personnalisée
au
logement
viendra
compléter
le
dispositif
(cf.
mesures
R.
Barre
/
M.
D’Ornano).
La
distribution
de
ces
nouveaux
prêts
aidés
destinés
aux
ménages
modestes
sera
dorénavant
et
principalement
assurée
par
le
Crédit
foncier,
le
Crédit
Immobilier
de
France
et
le
comptoir
des
Entrepreneurs.
Toutefois,
les
SACI
conservent
la
distribution
exclusive
des
prêts
conventionnés
(disposition
sur
l’initiative
de
M
D’Ornano
–
1980).
Les
enveloppes
de
financement
étaient
contingentées,
chacun
des
intervenants
distributeurs
faisant
valoir
périodiquement
ses
fichiers
de
prétendants
à
l’accession
afin
d’obtenir
la
part
la
plus
importante.
La
chasse
aux
enveloppes
restera
gravée
dans
les
mémoires
des
collaborateurs.
Pour
mémoire,
à
fin
1997,
plus
de
850
000
ménages
bénéficiaient
de
ce
dispositif.
Le
CIF
franchissait
là
une
nouvelle
étape
de
banalisation
de
son
offre
face
à
la
concurrence
bancaire.
v Un environnement chahuté
La
nouvelle
crise
des
années
1980
entraîne
une
montée
significative
des
impayés
sur
les
prêts
aidés
d’accession
à
la
propriété
(PAP).
Au-­‐delà
des
causes
habituelles
de
précarisation
tel
le
chômage,
les
emprunteurs
en
accession
se
trouvent
confrontés
aux
effets
pervers
des
prêts
à
taux
progressif
(prévus
dans
l’offre
PAP).
L’acte
d’achat
immobilier
est
devenu
un
acte
financier
(au
même
titre
que
la
vente
de
biens
à
vocation
locative
bénéficiant
d’un
avantage
fiscal,
quelques
années
plus
tard).
La
loi
bancaire
de
1984
confère
aux
SACI
la
qualité
d’établissement
de
crédits,
sans
changement
de
périmètre
d’activité
(crédits
et
immobilier).
Les
SACI
seront
dorénavant
progressivement
astreintes
à
la
réglementation
bancaire
et
en
particulier
aux
contraintes
de
fonds
propres
et
autres
ratios
prudentiels.
5
A
ce
jour,
ce
dispositif
de
cession
au
locataire
est
encadré
par
une
règle
qui
impose
une
cession
annuelle
au
moins
égale
à
1%
du
parc
locatif.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
12/100

13. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
En
1988,
les
pays
membres
du
Comité
de
Bâle
(créé
en
1974
en
réponse
à
la
faillite
de
la
banque
Herstatt),
concluent
un
accord
sur
les
fonds
propres.
Ils
établissent
les
bases
d’une
coopération
et
d’une
régulation
financière
fin
d’éviter
les
crises
bancaires.
Cet
accord
impose
un
ratio
global
minimal
de
détention
de
fonds
propres
(cf.
rapport
Cooke).
Les
années
1990
sont
en
fait
caractérisées
par
une
crise
immobilière
sévère,
des
faillites
bancaires
et
notamment
des
établissements
spécialisés
(comme
en
1929
d’ailleurs).
Aux
Etats
unis,
la
correction
est
particulièrement
intense
avec
les
faillites
en
masse
des
caisses
d’épargne
américaines
(Savings
&
Loans).
Ces
dernières
étaient
notamment
spécialisées
dans
le
prêt
hypothécaire,
par
une
utilisation
de
fonds
à
court
terme
(provenant
de
dépôts
et
de
Certificats
de
Dépôt
essentiellement)
pour
financer
des
prêts
moyens
à
long
terme.
Le
gouvernement
américain
orchestra
la
résolution
des
faillites
par
la
création
d’un
organisme
étatique
:
(Résolution
Trust
Corporation).
Le
sauvetage
des
caisses
d’épargne
coûta
près
de
190
milliards
de
dollars
au
contribuable
américain6.
Sur
la
période,
la
faillite
de
la
banque
Drexer
Burnham
Lambert,
spécialiste
des
Junk
bonds
(actifs
obligataires
à
risque
élevé),
fera
la
«
une
»
de
la
presse
en
1989-­‐90.
La
Banque
de
Crédit
et
de
Commerce
International
fera
par
ailleurs
faillite
en
1991
(pour
des
motifs
liés
à
des
opérations
ou
circuit
de
blanchiment).
Le
Crédit
Lyonnais
sera
sauvé
au
prix
d’une
facture
lourde
pour
le
contribuable
français
(130
milliards
de
francs).
Un
rapport
parlementaire
dénoncera
le
système
des
avances
et
prêts
à
risques,
notamment
dans
le
domaine
immobilier,
qui
était
basé
sur
l’anticipation
de
la
plus-­‐value
envisagée
sur
ces
opérations
immobilières
(cf.
subprimes
2007).
En
1991,
c’est
dans
ce
contexte
et
en
raison
des
préoccupations
de
la
Commission
bancaire
à
l’égard
des
établissements
de
crédits
modestes
sans
actionnaire
de
référence,
que
le
groupement
CIF
est
autorisé
à
sa
demande7
à
créer
des
filiales
concurrentielles
sur
ses
différents
domaines
d’intervention
:
crédit,
immobilier
et
services.
Les
SACI
instaurent
une
Chambre
syndicale
qui
regroupe
l’ensemble
des
SACI,
et
agit
en
qualité
d’organe
centrale
(pouvoirs
réglementaire,
de
contrôle
et
de
sanctions)
afin
de
présider
à
l’avenir
du
groupe
Crédit
Immobilier
de
France.
Un
commissaire
du
gouvernement
siège
de
droit
dans
les
instances.
Outre
la
création
d’un
Comité
exécutif
et
d’un
Comité
d’audit,
un
corps
d’inspection
centrale
est
constitué.
Un
fonds
de
garantie
et
d’intervention
est
ainsi
créé.
L’ensemble
des
SACI
est
adhérent
à
la
Chambre
syndicale.
Les
SACI
sont
dorénavant
financièrement
solidaires
entre
elles.
En
septembre
1992,
le
réseau
CIF
est
constitué.
En
novembre
1992,
la
Caisse
Centrale
du
CIF
(3CIF)
procède
à
sa
première
émission
sur
les
marchés.
En
juillet
1993,
le
réseau
CIF
installe
les
vingt
trois
sociétés
financière
régionales
(SFR),
entités
juridiques
nouvelles
consacrées
à
la
distribution
des
crédits
immobiliers.
L’activité
des
SFR
sera
soumise
à
l’impôt
sur
les
sociétés.
Le
capital
de
chaque
SFR
sera
détenu
à
hauteur
de
66%
par
la
ou
les
SACI
locales
et
34%
par
CIFD
(Crédit
Immobilier
de
France
Développement
–
holding
détenu
par
l’ensemble
des
SACI).
6
Source
:
Paul
Jorion
(journaliste
presslib)
7
Sur
l’initiative
de
M
Périssol,
alors
dirigeant
du
CIF.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
13/100

14. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Le
groupe
CIF
décidera
d’affecter
80%
de
ses
moyens
en
fonds
propres
à
l’activité
des
crédits,
et
les
20%
restants
au
pôle
immobilier,
au
début
des
années
2000.
En
1995,
Pierre-­‐André
Périssol,
ministre
du
Logement
(après
avoir
était
dirigeant
du
groupe
CIF),
œuvre
à
l’abandon
du
PAP
au
profit
d’un
dispositif
élargi,
à
savoir
l'emprunt
à
taux
zéro.
Plus
de
80%
des
français
sont
éligibles
à
ce
dernier
dispositif,
avec
un
effet
de
levier
marqué
pour
les
ménages
aux
revenus
modestes.
En
outre,
l’ensemble
des
établissements
bancaires
pourra
distribuer
ce
nouveau
prêt
aidé.
Le
CIF
entre
sans
réserve
dans
le
monde
purement
concurrentiel
de
la
distribution
des
prêts
immobiliers.
Pour
autant,
le
Crédit
Immobilier
ne
pourra
prétendre
à
un
élargissement
de
son
activité
aux
autres
prestations
bancaires
(collecte,
assurance,
compte
courant,
prêts
aux
professionnels)
!
L’époque
des
files
d’attente
aux
guichets
des
agences
des
SACI
est
révolue,
le
développement
commercial
nécessitera
une
démarche
de
conquête
de
la
clientèle,
en
concurrence
directe
avec
l’ensemble
des
établissements
de
crédit.
Au
cours
de
l’année
2000,
l’ensemble
des
encours
de
crédits
et
les
équipes
dédiées
à
cette
activité
seront
finalement
transférés
intégralement
dans
les
dites
SFR.
Le
pôle
«
crédits
»
du
groupe
est
maintenant
parfaitement
constitué
(groupe
CIFD).
Concomitamment,
le
réseau
CIF
organise
le
transfert
d’équipes
restantes
des
SACI
vers
les
holdings
immobilières
(soit
20%
des
effectifs
totaux
du
réseau).
La
société
holding
CIFD
porte
sa
participation
dans
les
SFR
à
hauteur
de
51%,
rendant
possible
un
adossement
à
un
partenaire.
A
cette
date,
la
législation
interdit
néanmoins
le
transfert
de
la
majorité
du
capital
à
des
acteurs
privés.
Les
SACI
disposent
par
ailleurs
d’une
clause
de
préemption.
Le
groupe
bénéficie
en
fait
d’un
double
verrou.
Dorénavant,
les
SACI
consacreront
leur
activité
au
pilotage
de
leurs
filiales
immobilières
et
de
crédits.
Pour
autant,
la
menace
de
remise
en
cause
du
réseau
CIF
reste
pendante.
Un
extrait
d’une
audition
de
juillet
2001
sur
la
réforme
du
logement,
de
Mme
Marie-­‐Noëlle
Lienemann,
Secrétaire
d'Etat
au
logement,
auprès
de
la
Commission
des
Finances
de
l’Assemblée
Nationale,
révèle
les
intentions
du
gouvernement
de
l’époque
:
«...
S'agissant
des
sociétés
anonymes
de
crédit
immobilier
(SACI),
il
est
souhaitable
que
les
14
milliards
de
francs
de
fonds
propres,
acquis
grâce
à
des
avantages
accordés
par
l'Etat,
soient
réaffectés
à
des
missions
d'intérêt
général,
en
particulier
sur
l'action
foncière
et
le
renouvellement
urbain...
»8.
Ainsi,
Mme
LIENEMANN
ne
manquera
pas
de
demander
au
réseau
CIF
d’affecter
une
partie
de
ses
fonds
propres
aux
missions
HLM
au
lieu
de
chercher
à
reprendre
l’ancien
comptoir
des
Entrepreneur
(devenu
depuis
Entenial).
Ce
dernier
sera
finalement
repris
par
le
Crédit
Foncier.
Les
services
de
Bercy
préciseront
par
ailleurs
qu’un
adossement
de
CIFD
permettrait
de
faire
remonter
le
produit
de
la
vente
vers
les
SACI
et
donc
reviendrait
aux
offices
HLM.
8
L’extrait
du
texte
figure
en
annexe.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
14/100

15. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
En
2002,
les
SACI
prennent
alors
l’initiative
de
développer
les
missions
sociales
afin
de
consolider
l’ancrage
social
du
groupe
au
regard
des
interrogations
soulevées
par
les
autorités
publiques
sur
l’utilité
de
ce
modèle.
Ces
missions
sociales
dont
la
finalité
avait
été
énoncée
dès
1999,
seront
financées
grâce
aux
dividendes
versés
par
les
SFR.
Le
CIF
renoue
ainsi
avec
la
mission
d’intérêt
général,
perdue
à
la
création
du
prêt
à
taux
zéro
(produit
banalisé).
v Les SACI deviennent des sociétés coopératives
En
2006,
une
nouvelle
réforme
du
fonctionnement
du
mouvement
intervient.
La
Chambre
syndicale
disparaît
au
profit
d’une
Union
d’Economique
sociale
pour
l’accession
à
la
propriété
(UESAP).
Les
pouvoirs
d’organe
central
sont
dévolus
à
CIFD
(Crédit
Immobilier
de
France
Développement,
holding
de
l’activité
Crédits).
Les
SACI
se
transforment
en
SACICAP
(sociétés
anonymes
coopératives
d'intérêt
collectif
pour
l'accession
à
la
propriété),
ayant
dorénavant
pour
seul
objet
la
réalisation
d’opérations
d’intérêt
général
dans
le
domaine
du
logement.
Elles
perdent
ainsi
leur
statut
d’établissement
de
crédits.
Dans
le
cadre
de
la
réforme,
les
SACICAP
apportent
à
l'État
une
contribution
exceptionnelle
de
500
millions
destinée
à
l’accession
sociale.
Dans
les
faits,
l’objectif
initial
du
gouvernement
portait
a
priori
sur
la
récupération
de
l’essentiel
des
fonds
propres
des
SFR,
soit
2,3
milliards.
Un
projet
d‘ordonnance
de
janvier
impliquait
une
vente
de
l’activité
«
crédits
».
Il
s’agissait
de
mettre
fin
à
un
modèle
de
société
atypique
dans
le
paysage
bancaire,
dont
la
gouvernance
apparaissait
difficile
à
comprendre,
voire
à
maîtriser.
En
outre,
les
fonds
propres
constitués
au
fil
des
années
par
le
réseau
CIF
étaient
apparentés,
à
tord
et
à
raison,
à
des
fonds
à
caractère
public.
En
effet,
ce
raisonnement
trouve
sa
source
par
considération
de
l’impact
favorable
des
financements
d’Etat
à
taux
privilégiés,
de
la
distribution
exclusive
de
prêts
aidés,
des
exonérations
d’impôts
sur
les
sociétés,
les
apports
en
capital
de
sociétés
ou
organisme
de
proximité
publique.
En
revanche,
il
convient
également
de
rappeler
que
la
consolidation
d’une
partie
des
fonds
propres
du
groupe
résultait
d’une
gestion
saine
de
l’entreprise
et
de
l’implication
des
équipes.
En
ce
sens,
il
s’agit
d’une
œuvre
collective
qu’il
convient
de
rappeler.
A
partir
de
cette
réforme
de
2006,
les
SACICAP
devront
dorénavant
affecter
une
part
fixe
de
leur
bénéfice
et
des
dividendes
de
leurs
filiales,
à
des
actions
sociales
dans
le
domaine
de
l'habitat
(soit
actuellement
35
millions
d’euros
;
cf.
annexe
–
discussion
du
projet
de
loi
à
l’Assemblée
nationale).
Les
SACICAP
dans
le
cadre
d’une
convention
avec
l’état
s’engagent
ainsi
à
construire
20
000
logements
sociaux
sur
5
ans.
Ce
dispositif
fixe
le
cadre
d’une
relation
particulière
entre
le
réseau
CIF
et
l’Etat,
et
confirme
la
nécessité
d’un
dispositif
spécifique
d’aide
au
logement
pour
les
personnes
défavorisées,
l’Etat
ne
pouvant
assumer
seul
et
efficacement
cette
mission.
Ø Le CIF, acteur hybride du logement
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
15/100

16. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
La
qualité
de
l’offre
de
crédits
immobiliers
du
groupe
CIFD
dépendra
dorénavant
de
sa
capacité
à
faire
preuve
d’innovation
notamment
à
travers
le
développement
d’une
offre
diversifiée
à
taux
variable
et
la
distribution
de
prêt
relais.
Cette
diversification
de
l’offre
permettra
au
groupe
CIFD
de
se
démarquer
de
la
concurrence
pendant
plusieurs
années.
En
outre,
la
technicité
requise
pour
la
commercialisation
des
crédits
aidés
type
PTZ
ou
prêt
conventionné,
confère
aux
équipes
commerciales
du
CIF
l’avantage
de
la
compétence
technique
(les
équipes
n’étant
pas
des
vendeurs
multi-­‐produits).
Il
s’agit
donc
en
l’espèce
de
la
confrontation
du
modèle
de
banque
universelle
et
de
masse
avec
celui
d’un
spécialiste
(crédits
sur
mesure
ou
de
niche).
Enfin,
le
positionnement
tarifaire
de
l’offre
du
CIF
résultera
de
la
combinaison
de
la
maîtrise
des
coûts
de
production,
et
de
sa
gestion
des
risques
de
liquidité
et
de
taux.
La
conquête
de
nouveaux
clients,
engagée
dès
le
milieu
des
années
1980
dans
le
prolongement
du
développement
du
modèle
de
banque
universelle
par
l’ensemble
des
établissements
de
crédits,
et
notamment
les
acteurs
majeurs
(BNP
notamment),
combinée
à
la
poursuite
d’une
démarche
commerciale
offensive
des
banques
coopératives,
fixeront
les
conditions
durables
d’une
concurrence
intense
sur
le
marché
des
crédits
immobiliers
basée
sur
des
logiques
tarifaires
de
produit
d’appel
(tête
de
gondole).
Les
établissements
de
crédits
spécialisés,
CIF
et
Crédit
Foncier,
ont
ainsi
dû
trouver
leur
place
dans
ce
contexte
concurrentiel
particulièrement
difficile.
Au
final,
le
rappel
historique
du
parcours
du
réseau
CIF
permet
de
mettre
en
exergue
son
caractère
atypique.
Le
CIF
est
un
acteur
avec
une
sensibilité
sociale
de
part
son
positionnement
commercial
naturel
(primo
accession)
et
à
travers
l’exercice
des
missions
sociales
encadrées
par
convention
avec
l’Etat.
Il
assure
son
fonctionnement
par
les
dividendes
générés
par
des
filiales
aux
activités
diverses
mais
complémentaires
:
o distribution
de
crédits
immobiliers,
o construction
de
maisons
individuelles,
lotissement,
promotion
immobilière,
agence
immobilière
et
administration
de
bien,
o sociétés
d’habitations
à
loyer
modéré
o courtage
en
assurance
dans
les
métiers
de
l’immobilier.
Ce
modèle
centenaire,
a
su
faire
face
à
de
nombreuses
crises
et
réformes
structurelles
importantes.
Et
pourtant,
l’exercice
2012
marque
la
fin
de
ce
parcours,
son
existence
étant
remise
en
cause
faute
d’accès
à
la
liquidité9.
***
9
Les
réserves
de
liquidité
du
groupe
CIFD
seront
épuisées
en
octobre
2012,
sauf
à
pouvoir
disposer
d’une
nouvelle
source
de
refinancement
ou
encore
retrouver
l’accès
aux
marchés
financiers
.
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
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17. ________________________________________________________Le
Crédit
Immobilier
de
France,
fin
de
cycle
et
perspectives
Le Crédit Immobilier de France, un modèle simple mais
fragile par nature
Ø Les caractéristiques principales du modèle
v Des fonds propres significatifs, et pourtant..
A
fin
avril
201210,
le
groupe
CIFD
présente
un
portefeuille
de
plus
de
400
000
clients
pour
un
encours
brut
total
de
34.6
B€,
dont
70%
a
été
titrisé.
Le
taux
de
créances
douteuses
atteint
4,06%,
dont
0,92%
au
titre
du
risque
Apollonia11.
Le
niveau
des
fonds
propres
est
relativement
élevé,
à
savoir
à
fin
décembre,
2.3
B€
pour
un
risque
pondéré
de
15.7
B€,
soit
un
ratio
actuel
d’adéquation
de
fonds
propres
de
14,7%
(idem
pour
le
ratio
Tier
1).
En
dépit
de
ce
niveau
relativement
confortable,
l’Autorité
de
Contrôle
Prudentiel
(ACP)
a
souhaité
imposer
un
niveau
minimal
de
couverture
des
risques
pondérés
supérieur
à
l’actuel
ratio
règlementaire
d’adéquation
des
fonds
propres.
La
demande
de
l’ACP
fixait
à
12%
l’exigence
minimale,
contre
seulement
8%
au
regard
de
la
règlementation
Bâle
II.
Faute
de
pouvoir
motiver
le
niveau
de
l’exigence
à
12%,
l’ACP
n’a
pu
obtenir
le
relèvement
de
cette
exigence
(cf.
jugement
du
Conseil
d’Etat
–
2012).
La
situation
actuelle
du
groupe
CIFD
met
en
lumière
l’inefficacité
apparente
de
la
réglementation
bancaire
au
regard
du
risque
de
liquidité.
Le
besoin
de
refinancement
du
groupe
CIFD
pour
les
seules
années
2012
et
2014,
dépasse
largement
le
niveau
actuel
de
ses
fonds
propres.
Aussi,
seule
une
adéquation
parfaite
entre
les
maturités
des
emplois
et
des
ressources
de
liquidité
permettrait
de
maîtriser
ce
risque
de
liquidité.
Une
telle
règle
nécessiterait
un
marché
organisé
et
sécurisé
de
ressources
longues,
offrant
des
conditions
de
taux
acceptables
en
terme
de
retour
sur
investissement.
v Trois paramètres majeurs à maîtriser
o Un résultat sensible à toute variation du coût de refinancement
Le
premier
enjeu
majeur
à
maîtriser
par
le
groupe
CIFD
est
le
coût
de
son
refinancement.
Le
groupe
CIFD
fait
appel
quasi
exclusivement
au
marché
pour
ce
refinancer.
10
Source
:
données
groupe
CIFD
au
30
avril
2012
11
Le
risque
Apollonia
regroupe
l’ensemble
des
créances
dont
le
lien
avec
ce
dossier
a
pu
être
établi
(ce
risque
concerne
des
opérations
de
financement
à
but
locatif,
dont
le
promoteur
fait
l’objet
d’une
procédure
judiciaire
en
cours).
Bruno
RISSER
–
IHFI
41
–
juillet
2012
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