Plannen voor vinexwijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen gebouwen en functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars leven en willen daar elkaar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan financieel haalbaar maakt. Een gemiste kans. De mens is een creatief wezen met wensen en ideeën. De ruimte die nodig is om die beelden en wensen in te vullen, ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doet de wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijk functioneel. In het nieuwe functiemengen wordt de economische dimensie van een wijk verbonden met de menselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnen beïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt tot innovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen gouden randjes om sociale wijken en plant geen kantorenstroken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aan de beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt rekening met plekken waar mensen hun economische en culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zogenaamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervolle buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengen bundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk iets authentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graag willen leven. 20031201 Real Estate Magazine nr 13 - Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)

1. . F U N C T I E M E N G I N G .
. 2 0 0 3 / 3 1 . 23 .
De mens is een creatief wezen met wensen en ideeën.
De ruimte die nodig is om die beelden en wensen
in te vullen ontstaat wanneer je de vraag stelt wat doet
de wijk met jou als mens, in plaats van wat doet de wijk
functioneel. In het nieuwe functiemengen wordt de eco-
nomische dimensie van een wijk verbonden met de
menselijke dimensie daarvan, opdat zij elkaar kunnen
beïnvloeden en versterken. Want creativiteit leidt tot
innovatie. Het nieuwe functiemengen zet geen gouden
randjes om sociale wijken en plant geen kantorenstro-
ken als geluidsschermen: dat voegt immers niets toe aan
de beleving. Zij stelt de mens centraal. En houdt reke-
ning met plekken waar mensen hun economische en
culturele creativiteit kunnen manifesteren, de zoge-
naamde ‘nutteloze’ ruimten. Hierdoor ontstaan sfeervol-
le buurten met eigenheid. Het nieuwe functiemengen
bundelt vastgoed en marketing, waardoor de wijk iets
authentieks toevoegt aan de stad en mensen daar graag
willen leven.
Architecten en stedenbouwkundigen zoeken voortdu-
rend nieuwe manieren om gebouwen vorm te geven en
steden in te richten. Vroeger was dit niet nodig, stedelij-
ke gebieden ontstonden organisch. Mensen vestigden
zich bij een doorwaadbare plek van de rivier en gebruik-
ten deze om graan te verbouwen en handel te drijven.
Fabrikanten, notabelen en arbeiders volgden en om hen
heen ontstonden dorpen en steden. In de naoorlogse
jaren van de vorige eeuw werden wijken zó ingericht dat
er ruimte was voor de opeenvolgende wereld van het
gezin, de straat, de buurt en tenslotte de hele wijk. Maar
Nederland bleek niet van elastiek. Alleen al in de tweede
helft van de vorige eeuw verdrievoudigde de bebou-
wing: van 64 woningen per vierkante kilometer tot 192.
En dan hebben we het nog niet over de toename aan
winkels, industriële bedrijfsruimtes, kantoren en par-
keerplaatsen. Of de infrastructuur. Daarnaast stellen we
steeds hogere eisen aan onze leefomgeving: meer groen,
meer rust en vooral meer ruimte. Deze ontwikkelingen
maken dat we helemaal niet meer zonder planning kun-
nen, met alle instrumentaria van dien: restrictief beleid,
mainports, Randstad, knooppunten, compacte steden,
het Groene Hart, de wet RO, de MER, streekplannen en
bestemmingsplannen. Boven op deze plannen ligt een
dikke laag reclame. Met begrippen als city branding,
city marketing of parkmanagement brengen we onze
gebouwde omgeving aan de man. Maar die marketing
gaat vooral over de verkoop van een gereed product, en
is dus ‘slechts’ promotie. In het huidige ruimtelijke
ordeningsproces is weinig aandacht voor de wijze waar-
op de mensen de wijk straks gaan gebruiken.
Geformatteerd
En juist hier ontstaat nu een probleem. Veel steden-
bouwkundige plannen lijken op elkaar en voegen nauwe-
lijks waarde toe aan de omgeving. Bovendien lijken ze
verstild in de tijd: de plannen van vandaag hadden ook
tien jaar geleden kunnen worden ontwikkeld. Verder is
HET NIEUWE FUNCTIE-
MENGEN ALS ECONO-
MISCHE KATALYSATOR
Plannen voor Vinex-wijken en herstructureringswijken kenmerken zich door verzamelingen van gebouwen en
functies. Maar zij bepalen niet het karakter van de wijk, dat doen de mensen die daar zijn. Zij delen daar elkaars
leven en willen elkaar daar ontmoeten. Vreemd genoeg schenken bouwplannen wel veel aandacht aan
grondexploitatie en risico, maar minder aan menselijke behoeften. De mens lijkt slechts de consument die het plan
financieel haalbaar maakt. Een gemiste kans.
i r. R i c h a r d T h . S p l i n t e r M B A , i r. R e n é P. M . S t e v e n s M B A

2. . F U N C T I E M E N G I N G .
. 2 0 0 3 / 3 1 . 24 .
het de vraag of ze iets bijdragen aan de volgende honderd
jaar. Veel plannen zijn inwisselbaar. Het ontwerp van een
nieuwe wijk in Leeuwarden kan zó worden meegenomen
in een gedachtewisseling over herstructurering in bijvoor-
beeld Eindhoven. Of de revitalisering van
een buurt in Roermond. De manier waar-
op wonen, werken, winkelen, reizen en
recreëren nu worden samengevoegd, lijkt
het ei van Columbus in ons drukke
Nederland vol eisen en verlangens. Maar
of dit echt zo is, hangt af van de manier
waarop deze visie op stedelijke gebieds-
ontwikkeling wordt ingevuld. Op dit
moment lijkt functiemenging voorname-
lijk een geformatteerde oplossing te zijn:
hier woon je, daar werk je, hier is het ver-
voerscentrum en winkelen kun je daar
doen. Deze kijk op functiemenging bena-
dert mensen als consumenten en gaat
hoofdzakelijk uit van de ‘hardware’ van
de omgeving, de plekken en de gebou-
wen. Dit kan op korte termijn commer-
cieel aantrekkelijk zijn, op langere ter-
mijn leidt deze visie tot een paar ernstige problemen.
Ten eerste zijn de architectonische en stedenbouwkun-
dige inzichten zelf sterk aan verandering onderhevig.
Bovendien ontwikkelt de maatschappij zich voortdurend.
Hierdoor wijzigen die inzichten zich nog sneller. Deze
ontwikkeling beïnvloedt de ‘omloopsnelheid’ van gebou-
wen en gebieden. Zij moeten immers steeds sneller wor-
den vernieuwd en worden aangepast aan de tijdgeest. De
huidige visie op functiemenging reserveert geen ruimte
voor nieuwe inzichten. Niet conceptueel en niet letterlijk.
Dat betekent dat die nieuwe wijk van vandaag over tien,
twintig jaar opnieuw moet worden ingericht. Zo wordt
functiemenging erg duur.
Ten tweede de ‘hardwarebenadering’. Nu staan bij
functiemenging vooral de plekken en de gebouwen cen-
traal. Het lijkt wel alsof wordt gedacht: ‘straks komen de
mensen erbij en dan gaat het werken’. Maar wanneer je
een computer koopt en die op je bureau plaatst, doet
dat ding ook niets uit zichzelf. De huidige benadering
van functiemenging houdt geen rekening met mensen
en hun creatieve ideeën en wensen. Misschien willen zij
wel een theatertje opzetten in het winkelcentrum. Of
een winkeltje beginnen tussen de woningen. Mensen
bepalen de sfeer van de omgeving en het gebruik van
gebouwen en plekken. Zij zijn de ‘software’ van het
gebouw en de plek. Wanneer de software niet matcht
met de hardware ontstaan stilte, verwaarlozing en ach-
teruitgang. Dat maakt functiemenging erg onzeker.
Ten derde de kwaliteit. De vastgoedwereld heeft de
afgelopen jaren erg veel geld en energie gestoken in
kwaliteitsverbetering. Maar die verbetering was vooral
gericht op de materie zelf. We beschikken over prachtige
duurzame materialen. Maar wat heb je aan goede kozij-
nen of toiletten die regenwater gebruiken wanneer het
gebouw na tien jaar weer moet worden
gesloopt omdat de inzichten zijn veran-
derd? Echte kwaliteit is fit for purpose,
voldoet aan de werkelijke behoefte.
Echte kwaliteitsverbetering betekent dus
dat moet worden bekeken wat die
behoefte is. Hierbij is het van groot
belang om duidelijke keuzes te maken.
Welke mensen gaan hier wonen en hoe
willen zij leven. Wat is hun lifestyle en
welke eisen stelt dit aan de sfeer en de
voorzieningen. Daar ontbreekt het aan
in de huidige plannen. Zo is functie-
menging niet erg duurzaam.
Tot slot de regie. Bij de huidige plan-
ontwikkeling zijn veel specialisten
betrokken: architecten, stedenbouwkun-
digen, projectontwikkelaars, beleggers,
aannemers, overheden enzovoorts. Deze experts zijn uit-
muntend in hun vakgebied, maar spelen slechts één rol
in het geheel. Zij kijken naar het eigen deel en naar de
eigen belangen. Begrijpelijk, want de belangen zijn
groot. Maar het oplossen van ‘slechts’ een eigen pro-
bleem kan betekenen dat het stadsdeel de komende
jaren met een veel grotere moeilijkheid wordt opge-
zadeld. Dat is een enorme verantwoordelijkheid.
Stadsontwikkeling vergt een lange voorbereidingstijd en
het lijkt logisch dat alles doorgaat, dat de trein moet blij-
ven rijden. Maar soms veranderen omstandigheden en
inzichten terwijl het plan wordt ontwikkeld en is het
wenselijk om veranderingen aan te brengen. Omdat dat
op lange termijn de levensvatbaarheid van een wijk
garandeert. Goede planontwikkeling vergt een wissel-
werking tussen het geheel en de delen daarvan. Een
samenhangende visie. En een regisseur die alles in de
gaten houdt en zonodig aan de noodrem trekt. Geen
procesmanager die de lappendeken van subeisen van
specialisten afvinkt. Zo blijft functiemenging erg
inefficiënt.
Geen ruimte voor nieuwe inzichten, uitgaan van
gebouwen en plekken, verkeerde duurzaamheid en
gebrek aan regie: dit alles maakt de wijze waarop func-
tiemenging nu wordt ingezet tot een uiterst wankel con-
cept. Een concept dat met rigide formats werkt, overal
inpasbaar is en weinig waarde toevoegt. Dat is erg duur
en zeer inefficiënt. Wat dit betekent, merken we nu:
door de slechte economische omstandigheden staan veel
kantoren leeg en er valt op niets anders te concurreren
dan de prijs. Niet op kwaliteit, want ze lijken allemaal op
elkaar. Ze zijn marktconform, bijna marktuniform:
VEEL
STEDENBOUW-
KUNDIGE
PLANNEN LIJKEN
OP ELKAAR

3. . F U N C T I E M E N G I N G .
. 2 0 0 3 / 3 1 . 25 .
geschikt voor 80 procent van alle gebruikers, maar niet
aantrekkelijk. Vanuit risicomanagement begrijpelijk,
maar commercieel gezien een verkeerde keuze.
Churchill heeft eens gezegd: ‘We shape our buildings
and afterwards our buildings shape us.’ Er is nog niet
veel veranderd. De vooruitgang in architectuur blijkt
vooral vooruitgang in techniek. Mensen voegen zich nog
steeds naar de plek of het gebouw, in plaats van anders-
om. Maar mensen zijn niet alleen consumenten.
Identiteitsmenging
Integendeel, wij hebben dromen, wensen en ambities.
Om die in te vullen, nemen we contact op met elkaar,
reizen we, stichten we gezinnen, gaan we ergens werken
of starten we een eigen onderneming. Daarom hebben
we verdriet, zijn we blij, willen we ons vermaken, kopen
we dingen, studeren we of doen we eens een dagje
niets. Onze dromen en wensen bepalen wat we doen.
Slechts een deel van onze tijd zijn we consumenten. De
huidige benadering van functiemenging richt zich vooral
op het laatste. Dat toont meteen de beperktheid aan.
Want het gaat niet om de functies ‘wonen, werken of
winkelen’. Dat zijn activiteiten die we verrichten om iets
anders te bereiken: namelijk de behoefte die wordt inge-
geven door onze ziel, onze identiteit, onze zakelijke
ambities.
Het is daarom de hoogste tijd om het begrip functie-
menging te upgraden van functiemenging naar identi-
teitsmenging. Het gaat immers niet om de taken die
ergens kunnen worden verricht, maar om de Genius
Loci, het kenmerkende van de plek. Niet de ‘hardware’
bepaalt of een plek op een goede stedenbouwkundige
of commercieel interessante manier wordt ontwikkeld.
Nee, dat doet de ‘software’, de purpose ofwel de identi-
teit van die plek.
Identiteit is uniek en voegt waarde toe. Het heeft ook
een tweeledige betekenis. Aan de ene kant zegt identi-
teit iets over de collectiviteit van de groep, tegelijkertijd
benadrukt het de herkenbaarheid van het individu daar-
in. Zo kun je ook binnen een groep een eigen sfeer
creëren. De meeste gebouwen voegen echter weinig toe
aan hun omgeving, hun ‘groep’. Gebouwen kunnen en
moeten echter meer zijn: gebouwen met betekenis voor
bewoners en omgeving, gebouwen met emotie en ver-
beeldingskracht. Dat geeft stabiliteit: het onderscheiden-
de karakter is immers duidelijk zichtbaar, en dat is een
kwaliteit die gebruikers herkennen en waar zij steeds
weer naar terugkeren. Als de sfeer goed is, komen de
mensen. Hoe dat werkt, zien we in sommige winkel-
centra, in films en in muziek.
Met behulp van de door ons ontwikkelde Vastgoed-
MarketingMatrix®
kan dit ook in stedenbouwkundig
opzicht worden toegepast. Een wijk appelleert dan aan
een bepaald gevoel, communiceert, werkt beïnvloedend
op gedrag en heeft een sterke symbolische waarde. Dan
zijn wijken met hun gebouwen belangrijke identiteits-
dragers. Maar om de transitie te maken van functiemen-
ging naar identiteitsmenging moet een aantal zaken wor-
den ingevuld.
Ten eerste: denken vanuit een ‘script’. Waar gaat het
om op die plek of in dat gebouw. Voor wie ga ik iets
maken. Wat maakt dit gebouw of deze wijk onderschei-
The Foundation for Real Estate Students from Holland
(FRESH) werkte tijdens de FRESH Consultancy Week
begin december aan de case ‘Centrum Amsterdam-
Noord’. Een complexe case: als je ziet wat ervaren
professionals ervan maken, denk je ga er maar aan
staan. Maar de Fresh-generatie kan deze kans grijpen
om anders te kijken en anders te handelen. Imiteer
niet het gebruikelijke denken in vastgoed, maar wees
jezelf. En vooral, wees creatief.
Dit geldt ook voor Amsterdam-Noord. Dat hadden we
liever authentieker gezien: het is een algemeen for-
mat. Stedenbouwkundig is met het plan niets mis,
maar het is niet duidelijk hoe hier naar is gekeken. Dit
plan benadrukt niet wat de wijk toevoegt aan de stad:
het kan ook Zierikzee zijn of Tilburg. Er is een soort
fallus neergezet op een knooppunt: dat deden ze in
de middeleeuwen al met kerken. Prima, maar of de
identiteit van de wijk daar nu van afhangt. Verder is
een strook geluidwerende kantoren gepland.
Sommige worden verkocht, andere verhuurd en een
groot deel wordt de komende jaren niet ingevuld.
Waarom geef je daar niet tijdelijk een andere bestem-
ming aan. En waarom worden die kantoren niet ver-
weven met het wonen. Dit is een stad, geen Vinex-
locatie.
Waarom wil je in Amsterdam-Noord wonen of een
bedrijf vestigen, zijn de vragen waar je mee moet
beginnen. Wat maakt dit stadsdeel uniek ten opzichte
van de andere. Moet dat worden veranderd of worden
versterkt. Wanneer je op een ander abstractieniveau
kijkt, is Amsterdam een vrijplaats. Een mooi symbool
hiervan is het Vondelpark: een gewoon park, maar het
nodigt mensen uit om zichzelf te zijn. Dat sluit aan bij
de sfeer van Amsterdam. Die vrijplaatsfunctie van het
centrum is al lang weggedrukt: te duur geworden.
Wellicht een kans voor Amsterdam-Noord.
Centrum Amsterdam-Noord, een complexe case voor FRESH

4. . F U N C T I E M E N G I N G .
. 2 0 0 3 / 3 1 . 27 .
dend van de rest van de omgeving: wat is de identiteit,
de Genius Loci. Vanuit dat script wordt een draaiboek
gemaakt: welke emotie wil ik oproepen, hoe ga ik dat
verbeelden, wat moet het beeld teweegbrengen, enzo-
voorts. Het script is en blijft de rode
draad in het project. Dit is de software-
benadering. Niet eerst ‘wat ga ik maken’,
zoals in de huidige hardwarebenadering
gebeurt. Dan moet het bestaande ste-
denbouwkundige programma vanuit het
bestemmingsplan worden verkocht. Het
nieuwe denken is: eerst focussen, dan
bouwen en daarna verkopen. Daarmee
is de locatie meteen fit for purpose en
ontstaan echte kwaliteit en echte duur-
zaamheid.
Een volgend aandachtspunt is: ruimte
laten voor vernieuwing. We zagen dat
stedenbouwkundige concepten en maat-
schappelijke veranderingen elkaar steeds
sneller opvolgen. Bij het huidige functie-
mengen zijn gebouwen en omgevingen
dus eerder toe aan renovatie. In het nieuwe identiteits-
mengen krijgt vernieuwing letterlijk de ruimte: we
wachten nog even met het invullen van alle plekken en
geven ruimere bestemmingen aan gebouwen. Die toler-
antie biedt ruimte voor creativiteit, en daarmee voor
innovatie en economische groei. De kruisbestuivingen
die zo ontstaan, leiden tot nieuwe ontwikkelingen,
essentieel voor kennissamenlevingen. Ook de Ameri-
kaanse hoogleraar regionale economische ontwikkeling
Richard Florida laat in zijn boek The Rise of the Creative
Class zien dat juist de regio’s die creativiteit aanmoedi-
gen tot ontplooiing komen. Florida noemt drie T’s voor
economische groei: talent, tolerantie en technologie.
Steden moeten volgens hem creatieve mensen aan zich
binden: deze nieuwe toonaangevende ‘klasse’ voegt door
hun creativiteit waarde toe waar bedrijven op afkomen.
Ruimte laten voor vernieuwing is dus een economische
kans. Het biedt ook de gelegenheid om locaties op een
later tijdstip in te vullen of om de
bestemming van bestaande gebouwen te
wijzigen, passend bij de eisen van tijd.
Hierdoor blijft het gebied actueel.
Tot slot: de regie. Ook nodig in het
nieuwe identiteitsmengen, maar dan wel
op een andere manier. Bij het huidige
functiemengen is meestal een proces-
manager aanwezig, maar deze houdt
vooral de lappendeken van programma-
eisen en wensen van experts bij elkaar.
Het is logisch dat iedere specialist trots
is op zijn prestaties en waarde hecht aan
het eigen belang, maar suboptimalisatie
en risicomijdend gedrag zijn het resul-
taat. Daarom is een verbindend concept
van identiteitsmenging noodzakelijk. En
een ander type supervisor, iemand die
als een regisseur het script in de gaten houdt en een
overkoepelende verantwoordelijkheid draagt. Deze
regisseur streeft naar een creatieve cultuur en selecteert
op basis van het script en het toekomstige welzijn van
het geheel.
Bij identiteitsmenging ontstaat een echte symfonie.
Een symfonie die vastgoed aan marketing bundelt, vol-
doet aan de eisen van grondexploitatie, stedenbouw en
architectuur, zich tegelijkertijd extra positioneert door
haar authenticiteit en een economische katalysator is.
Het geheel is meer dan de som der delen. In zo’n wijk
voelen mensen en bedrijven zich thuis.
STRAKS KOMEN
DE MENSEN ERBIJ,
DAN GAAT HET
WERKEN
ir. Richard Th. Splinter MBA, ir. René P.M. Stevens MBA,
directie van ATELIER V design & development B.V. in Amersfoort (www.atelier-v.nl). Beiden zijn architect en
hebben een bedrijfskundige opleiding gevolgd.