2. Sumário
Introdução
Cenário mundial
Cenário brasileiro
1. Crescimento poder de compra no Brasil
2. Benchmarking
3. Concessão de crédito e inadimplência
Cenário DF
1. Análise Econômica do DF
2. Demografia
3. Poder de compra do DF
Setor Habitacional
1. Construção Civil
2. Impostos
Dados Imobiliários
1. Águas Claras
2. Brasília
i. Asa Sul
ii. Asa Norte
iii. Lago Sul
iv. Lago Norte
v. Sudoeste
vi. Brasília - Condomínio
3. Ceilândia
4. Cruzeiro
5. Gama
6. Guará
7. Núcleo Bandeirante
8. Paranoá
9. Riacho Fundo
10. Samambaia
11. Sobradinho
12. Taguatinga
13. Setor de Indústria
Rentabilidade e Índice Imobiliário SECOVI/DF
1. Rentabilidade
i.Águas Claras
ii.Brasília
iii.Guará
2
4
5
8
8
9
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13
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16
17
18
21
24
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29
33
36
41
44
38
46
50
52
54
56
59
63
67
69
70
70
3. 2. Índice
i.Comercialização
ii.Locação
Perspectivas
1. O nível de preços
2. Expectativas para a taxa de juros
3. O lado real da economia
Colaboração Técnica
Equipe Técnica
Anexo: Metodologia Índice Imobiliário SECOVI/DF
Contato
3
72
71
73
74
75
76
76
78
81
4. Introdução
O estudo realizado neste boletim tem como
objetivo ser um insumo para pesquisa e análise da
conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Fe-
deral. Esperamos que estudantes, imobiliárias, cor-
retores, pesquisadores, investidores e interessados
na compra, venda ou aluguel de imóveis possam
retirar deste boletim informações que lhes sejam
úteis. Em razão disto, percebemos a necessidade de
acrescentar aos dados uma exposição do cenário
macroeconômico, assim como informações perti-
nentes para subsidiar um melhor entendimento do
contexto imobiliário do Distrito Federal.
Em seguida, encontram-se as séries histó-
ricas, promovendo comparações temporais para
cada tipo de imóvel. Na parte final do boletim são
apresentadas as séries de rentabilidade para as regi-
ões mais representativas e os Índices Imobiliários
SECOVI/DF. Esta análise foi possível graças à con-
solidação da base de dados, que nos permitiu apre-
sentar índices com segurança estatística. A amos-
tragem foi feita através de levantamento de dados
nas imobiliárias que atuam no DF.
Introdução
4
5. IntroduçãoCenário Mundial
O cenário mundial no ano de 2011 foi bas-
tante turbulento, sendo negativamente afetado por
instabilidades geopolíticas e econômicas. Neste
contexto, ocorreram muitos acontecimentos como
o terremoto seguido de tsunami no Japão, os confli-
tos políticos na África e Oriente Médio e o aumento
do risco inflacionário em economias emergentes.
Além desses fatores, somam-se a discussão
sobre a dívida pública norte-americana e as pers-
pectivas do país sobre sua economia, que embora
apresente alguns números positivos ainda não se
recuperou da crise de 2008. O acontecimento de
maior repercussão no final ano, no entanto, foi a
crise na zona do euro, em que a deterioração finan-
ceira nos países que vinham tendo problemas fis-
cais afetou a economia real desses países.
A consolidação fiscal requerida pelas insti-
tuições europeias parece não ter sido suficiente para
acalmar os ânimos dos seus credores. Nos últimos
anos, alguns países europeus, como a Grécia, im-
pulsionados pela união monetária, gastaram mais
do que arrecadaram, e acumularam altos níveis de
dívidas em relação ao Produto Interno Bruto.
Com a crise global, e subsequente queda na
liquidez, esses déficits provocaram uma descon-
fiança geral sobre a real capacidade dos governos
dessa região de honrar suas dívidas, além da sol-
vência de bancos que possuem títulos desses países.
Esses desdobramentos são relevantes, consideran-
do que a Europa é um grande mercado consumidor
mundial.
A parte positiva do cenário internacional é
o sudeste asiático. Países como a Indonésia, Índia e,
principalmente, a China, continuam apresentando
expansão acelerada de suas economias. Esse cresci-
mento aumenta a demanda por commodities, mui-
tas das quais exportadas pelo Brasil. Tendo ultra-
passado os Estados Unidos como principal parceiro
comercial brasileiro, o desempenho da economia
chinesa deve afetar cada vez mais o desempenho da
economia brasileira.
5
8. IntroduçãoCenário brasileiro
1. Crescimento do poder de compra no Brasil
O Brasil, devido à valorização do real e ao crescimento dos salários, atualmen-
te alcançou a posição de sexta maior economia mundial, superando o Reino Unido.
Segundo o Panorama de Comparação Internacional (PCI) do Banco Mundial (Bird)
realizado em 2011, o Brasil representa metade da economia da América do Sul.
A Pesquisa Mensal de Emprego do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatís-
tica (IBGE) acusou a menor taxa de desocupação desde o início da série histórica, em
2002. O baixo nível de desocupação reflete diretamente na demanda agregada, pelo
fato de contribuir para um aumento do consumo e possibilitar ascensão social.
Dados do IBGE mostram que a classe C, percentual populacional com renda
de 4 a 10 salários mínimos, saiu de 37% do total da população brasileira em 2002 para
49,7% em 2009, o que representa 95 milhões de pessoas. Hoje essa nova classe C ganha
melhores salários e tem ampla oferta de crédito tornando-se um potencial consumidor
de produtos como imóveis, que antes eram restritos a outro público, e que no presente
momento tornam-se possíveis aquisições.
2. Benchmarking
Em 2011, o desempenho dos índices de investimento em capitais apresentou
variações peculiares. O Ibovespa sofreu valorizações significativas por entre os meses
de janeiro, março, abril e outubro (com destaque para o mês de outubro, variando
12,56% pontos percentuais). Durante os meses de fevereiro, maio, junho, agosto, se-
tembro e novembro apresentou variações negativas, o que determinou um desempe-
nho acumulado negativo durante o ano, de 12,88%. O Índice Brasil 50 (IBRX-50) apre-
sentou comportamento semelhante, variando negativamente durante a maior parte do
ano, com destaque para o mês de setembro, onde pontuou negativamente 14,13%. O
índice terminou o ano de 2011 com variação negativa de 6,80%. Já o Índice de Ações
8
Fonte: IBGE. Elaboração: Econsult
9. com Governança Corporativa Diferenciada (IGC), teve seus desempenhos de maior
destaque nos meses de outubro e fevereiro. Em outubro, sua variação foi de 8,33% pon-
tos positivos enquanto que em fevereiro sofreu desvalorização de aproximadamente
5,38%. O resultado no ano de 2011 para o IGC foi de -3,86%. O Índice Imobiliário
(IMOB), por sua vez, foi o que variou de forma mais intensa entre os índices avaliados.
Variou positivamente em cinco meses do ano (crescendo quase 13% no mês de outu-
bro, mês no qual os índices avaliados obtiveram melhor desempenho de uma forma
geral), enquanto que nos outros sete, obteve variações negativas, chegando a -14,13%
em setembro, encerrando o ano com a menor variação acumulada dentre os índices
analisados, de -21,47%.
Os índices conservadores avaliados (A caderneta de poupança e o CDB) apre-
sentaram desempenhos positivos e constantes ao longo do ano. A Poupança pontuou
aproximadamente 0,6% de janeiro a dezembro, enquanto que o CDB pontuou cerca de
1% ao mês, representando as melhores opções de investimento da análise. No acumu-
lado, a Poupança valorizou 9,93%, enquanto que o CDB apresentou variação positiva
de 14,92%, caracterizando a maior rentabilidade de 2011 para os índices analisados.
3. Concessão de crédito e Inadimplência
Devido à crise financeira mundial, houve uma contração no nível de crédito
em diversos países do mundo. Porém, em países como o Brasil e outras economias
emergentes, este efeito foi mitigado, devido ao alto dinamismo econômico e atrativi-
dade perante investidores externos.
O crescimento de 2,7 p.p. da participação do crédito no PIB em 2011 em com-
paração com o ano anterior e a variação acumulada de 18,9 p.p. desde 2006 não é,
portanto, motivo de surpresa.
Fonte: BCB, Bm&fBovespa. Elaboração: Econsult
9
10. O crédito ao setor habitacional frente ao
PIB também apresentou um bom desempenho em
2011, continuando o crescimento apresentado nos
últimos anos. Percebe-se porém que a proporção
ainda mantem-se abaixo de 5%.
Embora venha ocorrendo significativo
crescimento na proporção crédito habitacional /
PIB no Brasil, essa relação ainda se encontra
em um patamar baixo em relação a outros países,
tanto emergentes como industrializados.
10
11. 11
Apesar de o comportamento do crédito ser
muito relevante para a análise da conjuntura na-
cional, é importante também observar a variação
na taxa de inadimplência. Esta taxa ajuda a mos-
trar se os devedores estão conseguindo pagar seus
empréstimos e vem sendo muito observada desde
2008, quando a inadimplência foi um dos choques
negativos na economia dos Estados Unidos e
acabou gerando um colapso no sistema financeiro
mundial.
Pode-se observar que a taxa de inadim-
plência no Brasil se mantém baixa e que, portanto,
a expansão de crédito observada é sustentável. Por
isso, é esperado que essa tendência de expansão
mantenha-se em 2012 e continue favorecendo o
setor habitacional.
12. Cenário DF
1. Análise Econômica do DF
Prova da capacidade econômica do Distrito Federal é Indústria, que apesar do
cenário externo e da valorização do Real, gravitou em torno do mesmo patamar de
Utilização da Capacidade Instalada (UCI). Esse resultado adiciona credibilidade à tese
da excepcionalidade da economia do Distrito Federal, que apresenta maior estabilida-
de por conta de suas características intrínsecas.
É no Centro-Oeste que se encontra o menor índice de mortalidade empresa-
rial do país. Segundo uma pesquisa realizada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e
Estatística (IBGE), em 2009 essa região apresentou o maior saldo entre indústrias que
abrem e fecham por entre as outras regiões brasileiras.
Segundo dados coletados em 2011 pela Pesquisa Mensal do Comércio (PMC),
realizada pelo IBGE, o volume de vendas do comércio varejista no DF obteve variação
acumulada positiva durante o ano, sendo que apenas no mês de março ocorreu va-
riação negativa desse indicador. Entre os meses com crescimento, os destaques foram
os meses de janeiro e fevereiro, com variações acima de 8 pontos percentuais, o que é
justificado por esse ser, tradicionalmente, junto com o mês de dezembro, um período
de grande movimentação no comércio.
12
13. 2. Demografia
Dentre os fatores que contribuem para a
particularidade do Distrito Federal, a demografia
gera algumas observações interessantes, que podem
ser vistas a partir de dados do Censo Demográfico
de 2010, realizado pelo IBGE.
Em primeiro lugar, sua população mostrou
uma expansão de 25% entre 2000 e 2010, o dobro
da média nacional, de 12,4%. Além disso, apenas
3,38% da população do Distrito Federal vive em
zona rural, frente a uma proporção de 15,65% na
média nacional. O crescimento significativo da po-
pulação e sua caracterização quase absolutamente
urbana são refletidos em uma demanda expressiva
por imóveis, que, por sua vez, tem como consequ-
ência um aumento no nível de preços do setor.
13
14. Outro ponto interessante com relação a dados demográficos do Distrito Fede-
ral é sua pirâmide etária. Ela é mais concentrada na área que abrange a faixa entre 15 e
40 anos, dentro da qual está cerca de 40% da população. Isto reflete tanto na atividade
econômica quanto no setor imobiliário. Esta parcela da população caracteriza-se por
representar pessoas majoritariamente em idade economicamente ativa, o que é favorá-
vel para o PIB local. Do ponto de vista do mercado imobiliário, o fato de 20% da po-
pulação estar na faixa entre 25 e 35 anos é vantajoso, uma vez que esta corresponde a
uma fase de formação de família e, como consequência, compra e locação de imóveis.
14
15. 3. Poder de Compra no DF
Um estudo da Codeplan revelou que no ano de 2010, o PIB per capita do Dis-
trito Federal chegou a R$ 50,2 mil, o triplo da média brasileira. Isso se deve à expan-
são, não só do setor produtivo privado, mas principalmente do funcionalismo público
brasiliense, cujo percentual de participação no PIB do DF chegou a 47,5% do total,
divididos entre saúde, educação e administração pública.
A transferência de uma grande massa populacional para a classe média contri-
buiu para o aumento do consumo e dos preços no Distrito Federal. Adicionalmente, o
fato de a capital ser tombada, impedindo a incorporação de novos imóveis em certas
áreas, somado ao alto poder de endividamento dos servidores públicos, capazes de
pagar em longos prazos, colabora para os preços altos observados nos imóveis em Bra-
sília.
Além dos servidores puxarem a renda per capta da região, devido a seus altos
salários, a estabilidade financeira do setor público contribui para a formação de um
mercado estável e em expansão. Pois com o setor público consumindo o setor privado
logo é aquecido.
Segundo dados do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA) e da
Secretaria de Recursos Humanos do Ministério do Planejamento, entre 2003 e 2010
o crescimento aproximado da ocupação na administração pública no Brasil foi de
30,2%, crescimento esse refletido também sobre o Distrito Federal. Segundo a Pesqui-
sa de Emprego e Desemprego no Distrito Federal, em 2011, 22,5% dos considerados
ocupados no DF trabalham para o Setor Público.
imóveis.
15
16. Setor Habitacional
1. Construção civil
Em 2011, a representatividade econômica da construção civil atingiu pata-
mares significativos, dando continuidade à trilha traçada por esse setor nos últimos
anos. Desde 2008 o Brasil se mostrou como um dos países menos afetados pela crise
mundial, e as boas expectativas de crescimento tem atraído investimentos para setores
atraentes, como a Construção Civil.
De acordo com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a
construção civil no Brasil cresceu cerca da 4,8 % em relação a 2010, criando 4.445
postos de trabalho somente no Distrito Federal. As projeções para 2012 são ainda mais
positivas, com expectativas de aproximadamente 5,2% de crescimento para o setor.
Segundo o especialista em economia internacional pela Unicamp Otávio Freitas, o
Brasil é o segundo lugar do mundo mais procurado para investimentos em construção
civil, logo após os Estados Unidos da América, e o crescimento do setor tem superado
o ritmo do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro. Espera-se que o investimento no
setor em 2012 supere US$ 14 bilhões.
Já o Custo Unitário Básico do Distrito Federal (CUB-DF), apresentou variação
acumulada de 6,31% nos últimos 12 meses, enquanto, para o mesmo período, o Índice
Geral de Preços (IGP-M) acumulado foi de 4,53%. O comportamento deste índice em
2011 foi peculiar, não criando tendências para o longo prazo. Ocorreu alta nos meses
de janeiro, maio, agosto e outubro, com destaque para o mês de maio com a maior
variação em relação ao mês anterior, 3,13%. Houve consistência do crescimento ape-
nas no mês de setembro, no qual a variação foi idêntica à do mês anterior. Quanto aos
valores absolutos, o Custo Unitário Básico (CUB/m²) teve valor mais elevado no mês
de novembro, atingindo R$883,92 e mantendo crescimento observado desde julho.
16
17. Outro dado importante foi apresentado pela Caixa Econômica Federal, cujos
indicadores mostram que a cada 100 novas unidades habitacionais construídas, 65
empregos são criados de forma direta. Devido a esses fatores, a Caixa aprovou, em
janeiro de 2012, um aumento 75,2% no volume de crédito imobiliário concedido. O
valor liberado foi de aproximadamente R$ 4,38 bilhões.
2. Impostos
Um dos fatores de relevância na decisão de compra de um imóvel é a carga tri-
butária envolvida na transação e também na manutenção do imóvel. Entre os tributos
que são cobrados estão o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana
(IPTU), o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), a Contribuição de
Iluminação Pública e a Taxa de Limpeza Pública (TLP). O comprador de imóveis, seja
ele investidor ou um potencial morador, deve acompanhar os valores e os reajustes
desses tributos de modo a contabilizar os efeitos dessa cobrança no retorno esperado
pela aquisição de um bem imóvel.
As alíquotas do IPTU permanecem as mesmas, sendo 0,3% sobre imóveis re-
sidenciais, 1% sobre imóveis comerciais e 3% para terrenos sem edificações, um claro
incentivo para a ocupação territorial que ajuda a coibir a prática de aquisição especu-
lativa de terrenos.
No ano de 2011 o programa Nota Legal da Secretaria de Fazenda do Distrito
Federal também ganhou grande notoriedade. Por meio desse programa, a receita fiscal
auferida pelo GDF por meio do recolhimento do ISS e do ICMS poderá ser repartida
com os contribuintes que identificarem seu CPF na nota fiscal gerada em decorrência
dos fatos geradores que implicaram a cobrança desses impostos.
Os créditos adquiridos poderão ser usados pelo contribuinte como forma
de reduzir o valor lançado do Imposto sobre a propriedade de veículos automotores
(IPVA) ou do IPTU.
17
18. Dados Imobiliários
A seguir estão evidenciados as tabelas e
gráficos com as ofertas do mercado imobiliário do
Distrito Federal, discriminados por cidades e perfis
de imóveis, dependendo apenas da confiabilidade
estatística da amostra para o ano de 2011.
1. Águas Claras
a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais e residenciais:
18
19. b. Preço mediano por metro quadrado de lo-
cação para imóveis comerciais e residenciais:
19
52. b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais e residenciais:
8. Paranoá
a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais e residenciais:
52
54. b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais e residenciais:
9. Riacho Fundo
a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais e residenciais:
54
56. b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais:
10. Samambaia
a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais e residenciais:
56
67. 13. Setor de Indústria
a. Preço mediano por metro quadrado de
venda para imóveis comerciais:
67
68. b. Preço mediano por metro quadrado de
locação para imóveis comerciais:
68
69. Rentabilidade e Índice Imobiliário
SECOVI/DF
1. Rentabilidade
O Índice de Rentabilidade Imobiliária mede
o rendimento obtido por meio da locação de imó-
veis nas diferentes regiões do Distrito Federal. Para
esse estudo, foram analisadas Brasília, Águas Claras
e Guará, cidades com as amostras mais expressivas.
No último mês do ano, Águas Claras continuou
apresentando a taxa de rentabilidade mais alta, sen-
do as quitinetes, mais uma vez, os imóveis mais ren-
táveis. Em seguida, aparecem os apartamentos de 1
e de 2 dormitórios. Sendo R$ 200.000,00 o preço
de comercialização médio de um apartamento de
1 dormitório nessa cidade, o investidor teria, com
a taxa apresentada, um rendimento de R$10.441,84
ao decorrer de um ano do apartamento de 1 dormi-
tório.
Os índices de rentabilidade imobiliária fo-
ram calculados pela fórmula:
Essa fórmula considera o aluguel como sen-
do o retorno do investimento no imóvel, ou seja,
sua compra. E não leva em consideração a valoriza-
ção do imóvel.
69
70. 2. Índice Imobiliário SECOVI/DF
Nesta sessão, apresentamos o Índice de Pre-
ços Imobiliários para Brasília, calculado aqui para
todo o ano de 2011. O Índice foi criado com o in-
tuito de refletir, mês a mês, o comportamento geral
dos preços dos imóveis ofertados em Brasília, como
forma de possibilitar a análise do mercado imobili-
ário de forma objetiva e fornecer bases estratégicas
para a formulação de expectativas sobre o desem-
penho desse mercado nos próximos períodos.
Nesse sentido, o Índice se propõe, no âm-
bito do presente boletim, a ajudar na compreensão
dos movimentos do mercado imobiliário de 2011 e
na conjectura de possíveis cenários para 2012, no
que diz respeito ao processo decisório de investi-
mentos no setor.
O Índice de Preços Imobiliários faz uso dos
dados mensais de oferta de diferentes perfis de imó-
veis, quitinetes, apartamentos de 1, 2, 3 e 4 ou mais
dormitórios, casas de 2, 3 e 4 ou mais dormitórios
para calcular o nível de preços do mercado imobi-
liário residencial. A efetiva metodologia para seu
cálculo está apresentada no Anexo XX do boletim.
70
73. Perspectivas
1. O nível de preços
Durante o ano de 2011 os choques sofridos pela economia brasileira desper-
taram algumas preocupações acerca da estabilidade do crescimento da economia no
país. Além da crise europeia, amplamente noticiada pela mídia e cujos efeitos ainda
estão por acontecer, houve um comportamento inconstante do nível de preços. As po-
líticas do Banco Central mudaram de modo que a meta de inflação agora possui um
horizonte de 24 e não mais de 12 meses. Como consequência destas mudanças, pôde-
-se perceber que a autoridade monetária nacional tem buscado maior coordenação
com outros órgãos da pasta econômica do governo.
Exemplo disso é a preocupação do Banco Central com o nível de atividade na
economia e seu reflexo sobre o ritmo de crescimento brasileiro. A maioria dos analis-
tas aprova a postura proativa do Banco Central, que dá continuidade ao trabalho da
instituição em busca por estabilidade para o Brasil.
Durante o ano, os diversos índices de preços no país sofreram com a influência negati-
va de fatores externos, tais como a escalada nos preços internacionais das commodities
agrícolas. Além disto, fatores domésticos como, por exemplo, o reajuste no transporte
urbano e o comportamento das safras de cana, que trouxeram reflexos sobre os preços
do etanol, pressionaram o nível de preços nacional.
Para o ano de 2012 a expectativa é que ocorra uma normalização da taxa de
inflação e que haja uma convergência para o centro da meta. Isso é consequência das
ações tomadas pela equipe econômica do governo durante todo o ano de 2011. Houve
por exemplo, uma redução da exposição de instituições financeiras ao risco cambial
que foi conquistada por meio das alterações no Imposto sobre Operações Financeiras
(IOF) ao longo do ano.
Um indício de que de fato ocorrerá uma queda na taxa de inflação para o ano
de 2012 já pode ser visto pelo gráfico que ilustra o comportamento do Índice de Preços
ao Consumidor Amplo (IPCA) no segundo semestre de 2011:
Além disso, a tendência da inflação em 12 meses iniciou sua trajetória de que-
da segundo projeções do Banco Central. No relatório Focus do dia 16 dezembro o
Banco divulgou que espera que em maio de 2012 a inflação em doze meses medida
pelo IPCA deve aproximar-se de 5,44%, uma queda de 1,06 pontos percentuais em
relação ao resultado acumulado do ano de 2011, que alcançou 6,5%, o teto da meta.
73
74. 2. Expectativas para a taxa de juros
O comportamento mais brando do nível de preços deverá permitir que o Ban-
co Central atue de maneira menos contracionista sobre a taxa básica de juros. A atual
gestão demonstrou uma preocupação que até o momento não estava na pauta usual da
política monetária: a atenção à taxa de crescimento da economia.
Com um cenário externo ainda incerto, o Brasil alcançou o patamar de taxa
de juros em um dígito em 2012, fato que não é verificado desde maio de 2010 quando
a meta do Banco Central para a SELIC se situava em 9,5%. Tal atitude contribui para
a retomada do nível de atividade econômica. Caso as economias desenvolvidas veri-
fiquem o ritmo de crescimento esperado, a demanda interna brasileira será de funda-
mental importância para que haja uma expansão satisfatória do produto nacional.
A queda na taxa básica de juros associada ao bom comportamento dos níveis
de preço configuram um excelente cenário para que essa demanda interna se desen-
volva de maneira sustentável. A queda no custo dos financiamentos propiciada por
esse ambiente aumentaria a liquidez do mercado de crédito brasileiro, assegurando
uma expansão tanto do consumo quanto dos investimentos produtivos.
O Banco Central depende basicamente de dois fatores para viabilizar este ce-
nário: um sistema financeiro sólido e um bom nível de liquidez. Ambos os fatores
apresentaram uma melhora sensível nos anos recentes e devem contribuir para um
bom prognóstico no ano de 2012.
Uma das medidas tomadas pelo Banco Central ainda na situação pós-crise de
2008 foi o aumento do depósito compulsório dos bancos. Essa medida fez com que o
montante no dia 4 de novembro de 2011 alcançasse R$ 441 bilhões, um crescimento de
79,27% em relação a setembro de 2008, quando as alterações começaram a ser imple-
mentadas. De maneira concomitante a esse processo, houve uma política ativa de au-
mento das reservas internacionais que configuravam pouco mais de US$ 352 bilhões
em dezembro de 2011 contra US$ 205 bilhões em agosto de 2008, um mês antes da
grande crise financeira internacional, segundo informações do próprio Banco Central
do Brasil.
74
75. 3. O lado real da economia
O cenário delineado para o ano de 2012 não parece bom apenas para o lado fi-
nanceiro do sistema econômico brasileiro. A situação tem se desenvolvido de maneria
positiva também por seu lado mais concreto. O mercado de trabalho aquecido e as po-
líticas ativas para aumento na renda da população, quando associadas a uma estrutura
produtiva forte, são os ingredientes necessários para que o país possa perseguir seus
objetivos de diminuição da desigualdade e desenvolvimento social.
A estabilidade, juntamente com o aumento de renda da população, deve con-
tinuar resultando em volumes maiores de crédito, tanto para consumo quanto para
investimento. Um aumento na quantidade de crédito disponível deve, portanto, conti-
nuar sendo benéfico para a economia.
Sendo assim, o ano de 2012 pode apresentar melhora moderada na economia
brasileira. O principal impedimento ao crescimento do país será provavelmente cau-
sado pela situação dos países desenvolvidos. Porém, a estrutura político-econômica
brasileira tem se organizado de modo a amenizar essa influência negativa, por meio da
busca por alternativas de desenvolvimento que permitam que o Brasil possa crescer,
a despeito do comportamento externo. Essa tarefa se torna bastante árdua em uma
economia globalizada como a atual, mas o Brasil demonstrou muita competência e
maturidade nos anos recentes, de modo que o ano de 2012 possa surpreender positi-
vamente nesse aspecto.
75
76. Colaboração Técnica
Responsável Técnico: Leonardo Aguirre
Site: www.oddsactions.com.br
Projeto gráfico e diagramação
Carolina de Oliveira Fernandes
Equipe Técnica
Presidente Institucional
Marina Villas Boas Dias
Diretor de Projetos
Rodrigo Emrich Torreão Braz
Coordenador do Projeto
Angelo Cruz do Nascimento Varella
Colaborador
Pedro Feitosa de Lucena
Consultores
André Luiz da Costa
Beatriz Santana Marques de Oliveira
Guo Ruo Fan
Larissa Marinho Ramos Silva Araujo
Lucas Erre Félix
Ricardo Augusto Bonfim Maciel da Rosa
Apoio do Departamento de Economia da
Unb
Professor Chefe do Departamento
Roberto de Goes Ellery
Supervisão
Presidente
Carlos Hiram Bentes David
Vice-Presidente
Ovídio Maia Filho
Especificações técnicas
76
1º. Vice - Presidente Administrativo
Robson Cunha Moll
2º. Vice - Presidente Administrativo
Esmeraldo Dall’Oca
1º. Vice - Presidente Financeiro
Romeu Gonçalves de Carvalho
77. 77
2º. Vice - Presidente Financeiro
Alberto Fernandes de Sousa
Vice - Presidente de Comunicação e Marketing
Gilvan João da Silva
Vice - Presidente Comercial
Luis César de Castro Barreto;
Suplentes
Edvaldo Aguiar de Vasconcelos
Gil Henrique Pereira
Marcos Fabrício Moraes Garzon
Conselho Fiscal - Efetivos
1ª Conselheira
Maria Thereza Pereira Silva
2º Conselheiro
Giordano Garcia Leão
3º Conselheiro
Frederico Mancuso Attié
Conselho Fiscal - Suplentes
1º Conselheiro
Carlos Ananias Barbosa
2º Conselheiro
Paulo Hernani de Araújo
3º Conselheiro
Antônio Guilherme Pereira do Valle;
Delegados Representantes Junto à FECOMÉR-
CIO/DF.
Delegados efetivos
1º Delegado
Miguel Setembrino Emery de Carvalho
2º Delegado
Túlio César Barbosa Siqueira
Suplentes
1º Delegado
João Balduíno de Magalhães
2º Delegado
Ovídio Maia Filho.
78. Novamente, por se tratarem de dados de
oferta, as mudanças foram suavizadas para que
uma alteração abrupta na oferta de imóveis em uma
dada região não cause viés no Índice. Assim altera-
ções na participação de cada região no Índice re-
fletem movimentos de prazo mais longo, de forma
que o Índice se mantenha representativo do merca-
do imobiliário do Distrito Federal. Os gráficos das
proporções móveis ao longo do tempo podem ser
encontrados no final desta nota.
Finalmente, é montado o nível de preços, P.
O nível de preços é calculado através do somató-
rio da multiplicação da proporção móvel no mês de
análise de cada tipo de imóvel pelo preço de refe-
rência no mês de análise do respectivo tipo de imó-
vel:
Foi atribuído o valor arbitrário de 100 para
Pjan/2011.
Nota Metodológica
Introdução
O Índice Imobiliário SECOVI/DF faz uso
dos dados de oferta de imóveis utilizados na con-
fecção do Boletim de Conjuntura Imobiliária SE-
COVI/DF. Ele se baseia na montagem de indicado-
res de preços de referência que são, posteriormente,
agrupados na montagem do nível de preços, cons-
tituído da média ponderada dos preços de referên-
cia pela proporção móvel de cada tipo de imóvel na
oferta mensal de imóveis residenciais.
Os imóveis são categorizados em diferentes
tipos de imóveis i através da região onde estão lo-
calizados e da quantidade de dormitórios, catego-
rizando-os em quitinetes, apartamentos de 1, 2, 3 e
4 ou mais dormitórios e casas de 1, 2, 3 e 4 ou mais
dormitórios.
Estrutura do Índice
A dinâmica de confecção do índice segue a
seguinte ordem no que diz respeito à compilação de
dados e formulação de estatísticas de indicadores:
A primeira fase é a compilação dos dados
referentes ao mês de análise: Número de ofertas
de imóveis residenciais, compilação do número de
ofertas por perfil de imóvel e compilação do preço
mediano por perfil de imóvel, .
Em seguida, são calculados os preços de re-
ferência, , de cada tipo de imóvel. Como os da-
dos utilizados são de oferta, procurou-se suavizar
os movimentos, por vezes abruptos, dos preços. Ao
utilizar a mediana dos preços, no lugar da média,
o índice fica menos suscetível a possíveis outliers.
Ainda nesse sentido, é utilizada a média aritmética
dos preços do mês com os dois últimos meses, se-
gundo a fórmula:
Em que t=6 é o mês de análise.
A partir das proporções de cada tipo de
imóvel em relação ao total de imóveis ofertados,
é calculada a proporção móvel de cada tipo de imó-
vel i para o mês de análise. O cálculo dessa propor-
ção móvel é explicitado a seguir:
Anexo: Metodologia Índice Imobiliário SECOVI/DF
78
Variação
O Índice Imobiliário SECOVI/DF utiliza a
fórmula de Paasche para calcular a variação entre
os níveis de preços.
(1)
(2)
(3)
81. SECOVI–DF Sindicato da Habitação
Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44
Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424
(061) 3321-4444
www.secovidf.com.br
Econsult – Consultoria Econômica
Departamento de Economia da Universidade de Brasília
Campus Darcy Ribeiro
(61) 3107-6604
www.econsult.org.br
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81
