Observatoire de l'habitat 2013
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L'observatoire de l'habitat analyse le fonctionnement des marchés du logement neuf (construction neuve et commercialisation des programmes des promoteurs) et d'occasion dans l'aire urbaine du Havre. Cet observatoire est mené par l'AURH en partenariat avec : CODAH, Communautés de Communes du canton de Criquetot-l'Esneval, Caux Estuaire, Campagne de Caux, DREAL, bailleurs sociaux, professionnels de l'immobilier, organismes bancaires, notaires, CIL, Etablissement Public Foncier de Normandie. Le document publié en novembre 2014 fait le bilan de l'année 2013.
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- 1. Observatoire habitat 2013 Aire urbaine du Havre Harfleur, rue du Général Leclerc © AURH Le Havre, Grand Hameau © AURH Le Havre, Bléville, opération Ursinus © Alceane Montivilliers, opération Matisse © AURH
- 2. 2 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH LES GRANDES LIGNES DE L’IMMOBILIER DANS LA RÉGION HAVRAISE LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2013 n 1 129 logements ont été mis en chantier dans l’aire urbaine du Havre au cours de l’année. La progression des volumes de 17 % en un an tient en grande partie au lancement de deux résidences étudiantes totalisant près de 200 logements. Malgré un contexte difficile pour la promotion privée, la construction du logement collectif privé s’est maintenue à son niveau de l’année précédente avec près de 300 logements mis en chantier tandis que le logement individuel en accession à la propriété a sensiblement fléchi dans les territoires périurbains. n Le renouvellement de l’offre de la promotion immobilière (479 nouveaux logements proposés à la vente) a eu pour effet de réactiver les ventes qui ont presque triplé d’une année à l’autre. Elles n’ont cependant pas été suffisantes pour réduire le stock de logements disponibles à la vente qui s’élève en fin d’année à près de 450 logements. L’offre nouvelle repositionnée sur des tailles de logements plus réduites s’est aussi traduite par une hausse en un an du prix moyen qui a atteint 3 600 € le m2. n Le marché du logement d’occasion au Havre a été marqué par une très nette diminution des prix moyens, comprise entre 5 et 6 %, voire davantage en fonction de la localisation et/ou de la nature des biens. Dans le même temps, et on peut y voir un lien de cause à effet, le nombre de biens négociés qui avait chuté en 2012 a progressé de 15 % retrouvant un rythme voisin de ceux des années précédentes. Tancarville Mélamare Parc d'Anxtot St Jean de la Neuville Turretot Fongueusemare St Jouin Bruneval Criquetot l'Esneval St Romain de Colbosc Le Tilleul Étretat Bordeaux St Clair Angerville l'Orcher Vergetot Cuverville Heuqueville Gonneville la Mallet Hermeville Villainville Bénouville La Poterie Cap d'Antifer St Martin du Bec Beaurepaire Pierrefiques Anglesqueville l'Esneval Ste Marie au Bosc Écrainville Goderville Bretteville du Grand Caux Manneville la Goupil Houquetot Virville Bornambusc Grainville Ymauville St Sauveur d'Émalleville Vattetot sous Beaumont Annouville Vilmesnil St Maclou la Brière Auberville la Renault Gonfreville Caillot Sausseuzemare en Caux Le Havre Montivilliers Rolleville Gonfreville l'Orcher Octeville sur Mer Rogerville Manéglise Cauville sur Mer Épouville Fontenay Harfleur Gainneville Fontaine la Mallet Mannevillette St Martin du Manoir Notre Dame du Bec Ste Adresse La Cerlangue St Vigor d'Ymonville Étainhus Sandouville Oudalle Épretot Sainneville La Remuée Gommerville Graimbouville Les Trois Pierres St Aubin Routot St Laurent de Brèvedent St Gilles de la Neuville St Vincent Cramesnil CODAH AIRE URBAINE DU HAVRE Caux Estuaire C.C. Criquetot-l'Esneval C.C. Campagne de Caux (partie) Autres communes de l'aire urbaine 1 129 logements mis en chantier au cours de l’année 479 nouveaux logements proposés à la vente un prix moyen en neuf de 3 600 € le m2 Tancarville Mélamare Parc d'Anxtot St Jean de la Neuville Turretot Fongueusemare St Jouin Bruneval Criquetot l'Esneval St Romain de Colbosc Le Tilleul Étretat Bordeaux St Clair Angerville l'Orcher Vergetot Cuverville Heuqueville Gonneville la Mallet Hermeville Villainville Bénouville La Poterie Cap d'Antifer St Martin du Bec Beaurepaire Pierrefiques Anglesqueville l'Esneval Ste Marie au Bosc Écrainville Goderville Bretteville du Grand Caux Manneville la Goupil Houquetot Virville Bornambusc Grainville Ymauville St Sauveur d'Émalleville Vattetot sous Beaumont Annouville Vilmesnil St Maclou la Brière Auberville la Renault Gonfreville Caillot Sausseuzemare en Caux Le Havre Montivilliers Rolleville Gonfreville l'Orcher Octeville sur Mer Rogerville Manéglise Cauville sur Mer Épouville Fontenay Harfleur Gainneville Fontaine la Mallet Mannevillette St Martin du Manoir Notre Dame du Bec Ste Adresse La Cerlangue St Vigor d'Ymonville Étainhus Sandouville Oudalle Épretot Sainneville La Remuée Gommerville Graimbouville Les Trois Pierres St Aubin Routot St Laurent de Brèvedent St Gilles de la Neuville St Vincent Cramesnil CODAH Caux Estuaire C.C. Criquetot-l'Esneval C.C. Campagne de Caux (partie) Autres communes de l'aire urbaine Privé Public 20 40 60 Aire du Havre
- 3. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 3 LA CONTRUCTION NEUVE EN 2013 Le bilan de la construction neuve en 2013 dans l’aire urbaine du Havre affiche une hausse de 17 % du nombre de logements mis en chantier par rapport à l’année précédente, avec 1 129 logements (964 logements avaient été mis en chantier en 2012). Cette progression est en grande partie liée au lancement de deux résidences étudiantes totalisant près de 200 logements au Havre. n LE HAVRE Le nombre de logements neufs mis en chantier au cours de l’année sur le territoire de la ville du Havre augmente fortement avec 645 logements, soit + 46,5 % par rapport à l’année précédente. En 2012, la mise en chantier d’un EHPAD et d’une résidence services pour personnes âgées totalisant 164 logements avaient également contribué à soutenir la construction sur Le Havre. En revanche, le nombre de logements livrés en 2013 (520 logements) s’est sensiblement replié par rapport aux volumes des deux années précédentes qui avaient atteint l’objectif du PLH de 700 logements/an (743 logements en moyenne en 2011/2012). n CODAH Dans les communes moyennes de la CODAH, la construction depuis deux ans se maintient à un niveau élevé (226 logements en 2012, 220 logements en 2013). L’effort de construction est actuellement important à Harfleur qui représente près de la moitié des logements produits dans les communes moyennes et, dans une moindre mesure, à Montivilliers. Pour l’ensemble des 5 communes, les programmes en cours de construction correspondent à 40 % de logement social pour 60 % de logement privé. Dans les 11 communes périurbaines de la CODAH, la construction en 2013 est restée, comme les années précédentes relativement limitée, avec une cinquantaine de logements par an, essentiellement sous forme de logements individuels en accession à la propriété. En 2013, 53 logements individuels ont été mis en chantier dont une petite opération de 6 logements locatifs sociaux sur la commune de Rolleville. DES VOLUMES DE CONSTRUCTION NEUVE SOUTENUS PAR LE DÉVELOPPEMENT D’UNE OFFRE EN RÉSIDENCES (ÉTUDIANTS, RÉSIDENCES SERVICES, EHPAD) TERRITOIRES 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Le Havre (logements livrés) 655 782 472 817 670 520 Logements mis en chantier Le Havre 414 588 503 413 440 645 Communes moyennes CODAH* 191 185 137 120 226 220 Communes périurbaines CODAH** 67 68 45 58 39 53 TOTAL CODAH 672 841 685 591 705 918 CC Caux Estuaire 136 98 92 138 98 71 TOTAL PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE 808 939 777 729 803 989 Reste aire urbaine*** 100 106 85 116 161 140 TOTAL AIRE URBAINE 908 1 045 862 845 964 1 129 Construction neuve 2008/2013 (logements mis en chantier) * Communes moyennes : Gonfreville l’Orcher, Harfleur, Montivilliers, Octeville-sur-Mer, Sainte-Adresse. ** Communes périurbaines : Cauville-sur-Mer, Epouville, Fontaine-la-Mallet, Fontenay, Gainneville, Manéglise, Mannevillette, Notre-Dame-du-Bec, Rogerville, Rolleville, Saint-Martin-du-Manoir. *** Reste aire urbaine : communauté de communes de Criquetot-l’Esneval + communauté de communes Campagne de Caux (moins Angerville-Bailleul, Bec-de-Mortagne, Bréauté, Daubeuf-Serville, Mentheville, Tocqueville-les-Murs, Mélamare, Saint-Jean-de-la-Neuville, Parc-d’Anxtot, Tancarville). une hausse de 17 % des logements mis en chantier (2012/2013)
- 4. 4 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH LA CONTRUCTION NEUVE EN 2013 Tancarville Mélamare Parc d'Anxtot St Jean de la Neuville Turretot Fongueusemare St Jouin Bruneval Criquetot l'Esneval St Romain de Colbosc Le Tilleul Étretat Bordeaux St Clair Angerville l'Orcher Vergetot Cuverville Heuqueville Gonneville la Mallet Hermeville Villainville Bénouville La Poterie Cap d'Antifer St Martin du Bec Beaurepaire Pierrefiques Anglesqueville l'Esneval Ste Marie au Bosc Écrainville Goderville Bretteville du Grand Caux Manneville la Goupil Houquetot Virville Bornambusc Grainville Ymauville St Sauveur d'Émalleville Vattetot sous Beaumont Annouville Vilmesnil St Maclou la Brière Auberville la Renault Gonfreville Caillot Sausseuzemare en Caux Le Havre Montivilliers Rolleville Gonfreville l'Orcher Octeville sur Mer Rogerville Manéglise Cauville sur Mer Épouville Fontenay Harfleur Gainneville Fontaine la Mallet Mannevillette St Martin du Manoir Notre Dame du Bec Ste Adresse La Cerlangue St Vigor d'Ymonville Étainhus Sandouville Oudalle Épretot Sainneville La Remuée Gommerville Graimbouville Les Trois Pierres St Aubin Routot St Laurent de Brèvedent St Gilles de la Neuville St Vincent Cramesnil CODAH Caux Estuaire C.C. Criquetot-l'Esneval C.C. Campagne de Caux (partie) Autres communes de l'aire urbaine Privé Public 20 40 60 Programmes de construction neuve en cours de chantier en 2013 dans les communes de l’aire urbaine (hors Le Havre) NOMBRE DE LOGEMENTS RESTE AIRE URBAINE CAUX ESTUAIRE CODAH HORS LE HAVRE LE HAVRE 2008 200 400 600 800 1000 1200 2009 2010 2011 2012 2013 À l’échelle nationale, la construction neuve s’est sensiblement repliée en 2013 avec moins de 332 000 logements mis en chantier (- 4,2 %) et une diminution de 12,6 % du nombre de logements autorisés ne laissant pas entrevoir d’amélioration de la construction à court terme. En Haute-Normandie, près de 8 500 logements ont été mis en chantier en 2013, soit une progression de 3 % par rapport à 2012. Les autorisations de construire sont en légère baisse (- 2 %). n CAUX ESTUAIRE Dans la communauté de communes Caux Estuaire, le rythme de construction s’est quelque peu essoufflé en 2013 : 71 logements individuels ont été mis en chantier, soit une baisse de 27,5 % par rapport à l’année précédente. En outre, les projets de développement de l’habitat envisagés dans la commune de Saint-Romain-de- Colbosc devraient vraisemblablement prendre plus de temps que prévu compte tenu des difficultés actuellement rencontrées par le secteur de la promotion immobilière. n DEUXIÈME COURONNE En deuxième couronne de l’aire urbaine (communautés de communes de Criquetot-l’Esneval et de Campagne de Caux pour partie), la construction neuve a diminué de 13 %. Le repli de la construction individuelle en accession à la propriété de 34 % (110 logements en 2012, 72 en 2013) a été en partie compensé par la réalisation de 4 programmes locatifs, sociaux et privés, représentant 68 logements dans les deux chefs-lieux de canton et la commune de Saint-Jouin-Bruneval. Répartition des logements mis en chantier en 2013 par territoire de l’aire urbaine Tancarville Mélamare Parc d'Anxtot St Jean de la Neuville Turretot Fongueusemare St Jouin Bruneval Criquetot l'Esneval St Romain de Colbosc Le Tilleul Étretat Bordeaux St Clair Angerville l'Orcher Vergetot Cuverville Heuqueville Gonneville la Mallet Hermeville Villainville Bénouville La Poterie Cap d'Antifer St Martin du Bec Beaurepaire Pierrefiques Anglesqueville l'Esneval Ste Marie au Bosc Écrainville Goderville Bretteville du Grand Caux Manneville la Goupil Houquetot Virville Bornambusc Grainville Ymauville St Sauveur d'Émalleville Vattetot sous Beaumont Annouville Vilmesnil St Maclou la Brière Auberville la Renault Gonfreville Caillot Sausseuzemare en Caux Le Havre Montivilliers Rolleville Gonfreville l'Orcher Octeville sur Mer Rogerville Manéglise Cauville sur Mer Épouville Fontenay Harfleur Gainneville Fontaine la Mallet Mannevillette St Martin du Manoir Notre Dame du Bec Ste Adresse La Cerlangue St Vigor d'Ymonville Étainhus Sandouville Oudalle Épretot Sainneville La Remuée Gommerville Graimbouville Les Trois Pierres St Aubin Routot St Laurent de Brèvedent St Gilles de la Neuville St Vincent Cramesnil CODAH Caux Estuaire C.C. Criquetot-l'Esneval C.C. Campagne de Caux (partie) Autres communes de l'aire urbaine Privé Public 20 40 60
- 5. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 5 Les résultats de la construction du logement locatif social en 2013 sont encore largement tributaires de la reconstitution de l’offre menée dans le cadre de l’ANRU. En 2013, 542 logements locatifs sociaux ont été mis en chantier, soit une progression de 69 % par rapport au résultat de l’année précédente (321 logements). Parmi ces logements, 217 (40 % de la construction de l’année) ont été réalisés au titre de la reconstruction ANRU sur le territoire havrais et 198 logements (36 %) correspondent à la réalisation des deux résidences étudiantes également au Havre. En dehors du Havre, la construction locative sociale est restée limitée (117 logements dont les 3/4 dans les communes moyennes de la CODAH, parmi ceux-ci, 63 logements sont situés dans la ZAC des Coteaux du Calvaire en cours sur Harfleur). Le secteur privé a conservé en 2013 un rythme de construction proche de celui des années précédentes, avec près de 600 logements mis en chantier au cours de l’année, et ce, malgré un fléchissement de 8,7 %. Alors que le logement collectif privé est resté stable avec près de 300 logements mis en chantier sur Le Havre (Grand Hameau, Quartiers Sud, secteur des Gobelins) et dans les communes moyennes (Harfleur, Montivilliers et Sainte-Adresse), le logement individuel en accession à la propriété s’est replié de 17 %, en particulier dans les communautés de communes de Criquetot-l’Esneval, Campagne de Caux et Caux Estuaire. UN ÉQUILIBRE LOGEMENT SOCIAL - LOGEMENT PRIVÉ 1 km Sainte-Adresse Octeville-sur-Mer Fontaine-la-Mallet Montivilliers Forêt de Montgeon Parc de Rouelles Embouchure de La Seine ©® AURH - 2011 Le Port 37 101 Public Privé Centre Ville Saint Vincent Côte W Ormeaux A.France Danton Sanvic Rouelles Caucriauville Le Port Pts Cardinaux Les Neiges Bois de Bléville Dollemard Vallée Béreult Graville Ste-Marie/St-Léon A.Brindeau Eure Ste-Cécile Aplemont Mt-Gaillard Mare au Clerc Mare Rouge Bléville Côte E Soquence Tourneville HdV Gare grand quartier quartier 2000 Limites îlot Type de logement Soit au total 1 121 logements dont : logt social : 551 logt privé : 570 logement privé logement social 10 Logements mis en chantier par année dans l’aire urbaine Répartition social/privé et individuel/collectif Programmes de construction neuve en cours de chantier en 2013 au Havre 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0 200 542 321 334 369 478 355 587 643 511 493 567 553 400 600 800 1000 1200 338 404 466 381 404 423 SOCIAL PRIVÉ INDIVIDUEL COLLECTIF 0 200 400 600 800 1000 1200 791 560 379 481 641 485 NOMBRE DE LOGEMENTS NOMBRE DE LOGEMENTS 542 logements locatifs sociaux mis en chantier dont 40 % au titre de la reconstruction ANRU - 17 % pour l’accession en individuel 587 logements privés mis en chantier
- 6. 6 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH UN RENOUVELLEMENT TRÈS IMPORTANT DE L’OFFRE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS L’AGGLOMÉRATION EN 2013 Les résultats 2013 en matière de ventes de logements neufs dans l’agglomération se sont très nettement redressés par rapport à 2012 (89 logements collectifs en 2012, 256 en 2013). Il faut remonter à l’année 2007 pour retrouver un résultat équivalent. La mise sur le marché d’une offre nouvelle très conséquente (479 logements au cours de l’année succédant aux 572 logements des années 2011 et 2012) a contribué à réactiver légèrement un marché qui reste peu dynamique. Malgré ce regain d’activité, le rythme des ventes ne parvient que difficilement à suivre celui de l’offre. Il s’en suit un gonflement du stock des logements disponibles à la vente : celui-ci était constitué de 306 logements en fin d’année 2012, il atteint 444 logements en fin d’année 2013 dont plus de 50 % de T1/T2, 37 % de T3 et une cinquantaine de T4 et plus (12 %). Au rythme actuel des ventes et compte tenu d’un stock important, le délai moyen d’écoulement du stock reste élevé : entre 20 et 26 mois selon les trimestres de l’année. * L’offre en logement individuel groupé étant très limitée, les résultats ne peuvent être publiés pour des raisons de secret statistique. Délais d’écoulement des stocks La commercialisation des logements collectifs* dans l’agglomération havraise 0 100 200 300 400 500 NOMBRE DE LOGEMENTS STOCK VENTES MISES EN VENTE 479 444 259 2013 288 306 89 2012 284 206 206 2011 185 141 67 2010 57 159 58 2009 165 53 70 2008 0 10 20 30 40 50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 HAUTE-NORMANDIE CODAH un stock de mois 444 logements disponibles à la vente à la fin de l’année 2013 À l’échelle régionale, les ventes de logements collectifs en 2013 (978 logements) ont baissé de 5 % entre 2012 et 2013. En raison d’un volume de mises en vente resté élevé (1 702 logements), le stock s’est encore accru en fin d’année pour atteindre 1 893 logements. En revanche, les prix ont peu varié d’une année sur l’autre avec un prix moyen de 3 212 € le m2 (+1,5 % sur un an). Source : MEDDE.
- 7. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 7 UNE REPRISE DE LA HAUSSE DES PRIX LIÉE À LA NATURE DE L’OFFRE, CONSTITUÉE EN MAJORITÉ DE T1/T2 La répartition des ventes selon la taille des logements diffère sensiblement des années précédentes. Les petits logements (T1/T2) représentent près des 2/3 des logements vendus dans l’année (soit 166 logements) alors que les années précédentes, ils ne représentaient qu’à peine le tiers des ventes. La promotion, restée longtemps centrée sur le T3, s’est en effet repositionnée sur le T1/T2 ; l’objectif étant de capter des clientèles, entre autres, de primo-accédants aux budgets plus limités. En volume, le nombre de ventes de T3 correspond à la moyenne des années précédentes avec 74 logements vendus, de même que les T4 dont les volumes oscillent depuis 4 ans entre 15 et 20 ventes par an. Le prix moyen des logements vendus dans l’agglomération a été de 3 600 € le m2, soit une hausse de 13,5 % par rapport à l’année précédente (3 172 € en moyenne en 2012). Cette hausse des prix d’une année sur l’autre est, pour partie, liée à la structure de l’offre qui propose une majorité de petits logements, plus chers au m2 que les logements de taille plus importante. Néanmoins, si les prix des T1/T2 sont en augmentation de 16 % entre 2012 et 2013, ceux des T3 ont été aussi majorés de façon importante (+ 11 % entre 2012 et 2013). 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 EUROS HAUTE-NORMANDIE CODAH 4T13 3T13 2T13 1T13 4T12 3T12 2T12 1T12 4T11 2T11 1T11 3T11 4T10 3T10 2T10 1T10 4T09 3T09 2T09 1T09 4T08 3T08 2T08 1T08 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2 957 € PRIX MOYEN + 11,7 % + 5,5 % + 8,5 % -13,3 % + 8,1 % + 13,5 % PRIX MOYEN 3 120 € PRIX MOYEN 3 385 € PRIX MOYEN 2 935 € PRIX MOYEN 3 172 € PRIX MOYEN 3 600 € Les logements vendus par taille dans l’agglomération 0 100 200 NOMBRE DE LOGEMENTS 4 PIÈCES ET + 3 PIÈCES 1/2 PIÈCES 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Prix moyens des logements collectifs neufs vendus dans l’agglomération 2/3 des logements vendus dans l’année sont des T1/T2 Prix de vente + 13,5 % en un an
- 8. 8 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2013 Un redressement des volumes de logements négociés (DIA) Le nombre de logements ayant fait l’objet d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) au Havre en 2013 s’est franchement redressé (1 516 logements soit + 15,5 %) après avoir chuté de 16 % en 2012. Il retrouve par conséquent un rythme proche de ceux des années précédentes. Le secteur des appartements qui avait été le plus touché par la baisse en 2012 s’est bien rétabli en 2013 (683 biens négociés, + 20 % d’une année sur l’autre). Le marché de la maison individuelle, moins affecté l’an dernier, confirme sa position dominante dans le marché de l’occasion (802 logements, 54 % des biens vendus). Pour sa part, le marché des immeubles collectifs vendus dans leur intégralité a concerné 31 immeubles au cours de l’année contre 46 en 2012. Pour rappel, l’année 2011 avait été exceptionnelle avec 66 immeubles négociés. Les ventes d’appartements qui avaient diminué dans la plupart des quartiers en 2012 ré-augmentent en 2013 dans le centre-ville (quartiers Perret et Anatole France / Danton), et plus particulièrement dans les quartiers de la Mi-Côte Est / Observatoire et Sainte-Marie / Saint-Léon où les prix sont plus attractifs (autour de 1 500 € le m2, soit – 15 % par rapport à la moyenne). Globalement, 70 % des ventes d’appartements sont localisées dans trois quartiers : le centre-ville Perret, Anatole France / Danton et Sainte-Marie / Saint-Léon. Le marché de la maison individuelle en 2013 a progressé en volume dans essentiellement deux quartiers : Sanvic et Bléville qui, ensemble, ont capté les deux tiers de la hausse du nombre de transactions entre 2012 et 2013 (67 biens sur 106). Dans les autres quartiers, le nombre de transactions a, soit peu varié d’une année sur l’autre, soit affiché une augmentation non négligeable comme dans le quartier de la Mi-Côte Est ou celui de la Mare au Clerc. Évolution annuelle du nombre de DIA déposées au Havre 0 200 400 600 800 NOMBRE DE DIA ■ APPARTEMENTS ■ MAISONS ■ IMMEUBLES 2008 2009 2010 2011 2012 2013 550 794 737 39 66 48 31 38 835 771 696 802 601 783 727 570 683 + 19,8 % + 15,2 % - 32,6 % 46 Évolution des prix moyens H.T. par type de bien 100 200 300 MAISONS APPARTEMENTS 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 ANNÉES APPARTS prix HT (en €/m2) MAISONS prix HT (en €) 2008 1 815 € 189 350 € 2009 1 767 € 165 890 € 2010 1 790 € 184 060 € 2011 1 900 € 179 490 € 2012 1 878 € 182 850 € 2013 1 754 € 174 210 € Évolution 2012/2013 - 6,6 % - 4,7 % Évolution annuelle des prix selon le type de bien (base 100 - 1995)
- 9. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 9 Un recul très marqué des prix Au cours des 5 dernières années, le prix des logements d’occasion au Havre a peu varié, oscillant pour le logement collectif entre 1 800 € et 1 900 € le m2 de prix moyen et entre 180 000 / 190 000 € pour le marché de la maison individuelle. Les prix avaient commencé à fléchir en cours d’année 2012 mais le décrochage s’est véritablement produit en 2013 avec des baisses qui ont touché autant le logement individuel que le logement collectif. Le prix moyen des appartements vendus au Havre en 2013 s’est établi à 1 754 € le m2 hors taxes. Il était de 1 878 € le m2 en 2012, soit une baisse sur un an de 6,6 %. Cette baisse s’avère très supérieure à celle constatée par les notaires à l’échelle France entière du 3ème trimestre 2012 au 3ème trimestre 2013 (- 1,9 %). La plupart des quartiers (9 quartiers sur 11 dans lesquels le marché des appartements est significatif) voient leurs prix orientés à la baisse. Seuls les quartiers de la Mi-Côte Est / Observatoire et de Saint-Vincent-Gobelins se situent en légère hausse (+ 2 à 2,5 %). Deux quartiers parmi les plus chers (Centre-ville Perret et Mi-Côte Ouest / Félix Faure) baissent, respectivement de 6 % et 9 %. D’autres quartiers tels Caucriauville ou Brindeau subissent des baisses supérieures à 15 %. La décrue constatée dans le quartier de l’Eure n’est pas significative compte tenu de la disparité des biens vendus dans ce quartier d’une année à l’autre (revente de logements récents à prix élevés ou logements anciens peu chers). Le prix moyen d’une maison individuelle au Havre se situe à 174 210 € hors taxes en 2013 et baisse également de façon sensible par rapport à 2012 (- 4,7 %). La baisse affecte une majorité de quartiers (14 quartiers sur 21). Les quartiers dont les prix progressent sont, soit des quartiers se situant assez largement en dessous du prix moyen (Graville, Tourneville, Brindeau…), soit des quartiers très attractifs du fait de leur localisation et/ou de la qualité des biens offerts (Anatole France, Mi-Côte Ouest / Félix Faure) qui paraissent peu affectés par les tendances du marché. Les résultats de l’année permettent de constater un certain resserrement des prix. Les quartiers les moins valorisés se négocient à moins de 150 000 € tandis que les quartiers privilégiés par les acquéreurs (Sanvic, Bléville, Rouelles) ont vu leur prix moyen ramené à 160 000 / 170 000 € au lieu de 180 000 / 190 000 € précédemment. ■ 2012 ■ 2013 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 ■ 2012 ■ 2013 1 500 2 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 Évolution du prix moyen des maisons par quartier du Havre ■ 2012 ■ 2013 0 500 1 000 1 500 2 000 0 500 1 000 1 500 2 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 ■ 2012 ■ 2013 0 500 1 000 1 500 2 000 0 500 1 000 1 500 2 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000 350 000 Évolution du prix moyen des appartements par quartier du Havre
- 10. 10 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH L’origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au Havre Les Havrais sont restés les principaux acquéreurs des logements d’occasion vendus au Havre en 2013 (639 ménages sur les 905 acquisitions pour lesquelles l’origine de l’acquéreur était connue, soit 70,6 %). Les Havrais ont d’ailleurs été plus présents sur le marché que les autres années où ils représentaient, en moyenne, entre 63 et 64 % des acheteurs. Le phénomène peut s’expliquer par le repli significatif des prix enregistrés au cours de l’année. Après les Havrais, ce sont les habitants des autres communes de la CODAH qui, en nombre de ménages, se portent acquéreurs d’un logement au Havre (125 acquéreurs, soit un peu moins de 14 % des achats). Les ménages originaires des autres territoires, qu’il s’agisse du reste du territoire de l’estuaire, des départements limitrophes ou des autres régions françaises, restent relativement marginaux dans le marché de l’occasion (128 ménages au total, 15,5 % des achats) et ils ont eu tendance à diminuer en 2013. Les choix opérés par rapport au type d’habitat sont différents selon l’origine des acquéreurs : les acquéreurs havrais sont proportionnellement plus nombreux à s’orienter sur une maison individuelle (60 %) plutôt que sur un appartement (40 %). Les acquéreurs extérieurs au Havre, pour lesquels l’acquisition d’un bien correspond souvent à un placement immobilier destiné à la location, achètent majoritairement des appartements de taille moyenne (T2/T3). AUTRES RÉGIONS RESTE TERRITOIRE ESTUAIRE 65 % 35 % 68 % 32 % RESTE DÉPARTMENTS 76/27/14 70 % 30 % CAUX ESTUAIRE LE HAVRE 40 % 60 % 46 % 54 % CODAH HORS LE HAVRE 51 % 49 % APPARTEMENT MAISON APPARTEMENT MAISON ORIGINE DES ACQUÉREURS AU HAVRE EN 2013 Nombre de maisons % Nombre d’appartements % TOTAL Le Havre 383 77,7 256 62,1 639 CODAH hors Le Havre 61 12,4 64 15,5 125 Caux Estuaire 7 1,4 6 1,4 13 Reste territoire Estuaire 19 3,9 35 8,5 54 Reste départements 76/27/14 10 2,0 23 5,6 33 Autres régions françaises 13 2,6 28 6,9 41 TOTAL 493 100 412 100 905 Origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au Havre en 2013 selon le type de bien Type de bien acquis en fonction de l’origine géographique des ménages LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2013
- 11. Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 11 Conjoncture du marché de l’ancien au niveau national Selon l’indice notaires/INSEE de mars 2014, les prix des logements anciens en France en 2013 ont reculé de 1,7 %. En province, le recul des prix des maisons (- 1,9 %) a été supérieur à celui des appartements (- 1,5 %). Dans le même temps, le nombre de mutations a augmenté au rythme moyen de 1 % par mois pour atteindre 723 000 transactions sur l’année, en hausse de 3 % par rapport à l’année précédente. Les perspectives à court terme restent incertaines sans grande tendance de fond. Le sentiment général d’attentisme et de blocage du marché devrait continuer de prévaloir entre des acquéreurs qui jugent les baisses de prix insuffisantes et des vendeurs qui ne se résignent pas à s’aligner sur les prix de marché. Sur le marché des accédants à la propriété, le maintien des taux d’intérêt à un niveau bas (3,04 % en avril 2014) est un élément prépondérant mais le durcissement des conditions d’octroi des financements par les banques et l’augmentation récente des droits de mutation dans la plupart des départements* risquent de pénaliser de nombreux primo-accédants pour qui la constitution de l’apport personnel est de plus en plus difficile. La conséquence de ces contraintes financières est un recentrage de la demande sur des prix plus bas. Les notaires notent aussi une exigence accrue des acquéreurs informés par des diagnostics sur les qualités intrinsèques des biens proposés à la vente et qui vont délaisser les biens les plus obsolètes ou solliciter des remises de prix au vu d’expertises médiocres. Sur le marché des investisseurs, la frilosité demeure : les incertitudes fiscales, les dispositions de la Loi ALUR risquent de confirmer le manque d’empressement des acteurs de ce marché. Les investisseurs représentaient 18 % des acquéreurs en 2011, ils sont 13 % en 2013. * En Seine-Maritime, le département a voté l’augmentation des droits de mutations à titre onéreux qui passent de 3,8 % à 4,5 %. Cette possibilité a été accordée par le gouvernement aux départements pour une durée de 2 ans afin de les aider à rétablir leurs finances.
- 12. Agence d’urbanisme de la région du Havre et de l’Estuaire de la Seine 4 quai Guillaume Le Testu 76063 LE HAVRE cedex Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57 aurh.fr@aurh_officiel Les sources statistiques L’analyse de la construction neuve est réalisée sur la base du fichier SITADEL-2 de la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement de Haute- Normandie (DREAL), complété par des données recueillies auprès des communes. Pour la ville du Havre, les données utilisées sont celles fournies par la Direction Habitat. L’enquête trimestrielle de commercialisation des logements neufs (ECLN) réalisée par la DREAL de Haute-Normandie permet de traiter le marché de la promotion immobilière. L’analyse du marché du logement d’occasion est réalisée sur la base des Déclarations d’Intention d’Aliéner du Havre. AURH (MLL) - E1445 - Octobre 2014 - Imprimerie Gabel, Maromme - Conception et réalisation : - - www.pixell.fr - 02 35 42 52 65